投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇影響因素分析

郭甲男　李遠(yuǎn)鵬

摘 要：成本模式和公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的兩種模式。本文從四個(gè)方面對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了分析。首先，從投資性房地產(chǎn)的定義以及內(nèi)容入手，對(duì)投資性房地產(chǎn)有具體的認(rèn)識(shí)。其次，分析成本模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。再次，分析公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。第四，由于影響投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的因素眾多，本文只是選擇了幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從不同的方面考慮，企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇合適的計(jì)量模式。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價(jià)值模式

一、投資性房地產(chǎn)的定義和特征

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍有：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。一家企業(yè)不得同時(shí)采用兩種模式進(jìn)行處理，只能選擇其中的一種對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)的操作。

二、投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量模式

企業(yè)一般情況下應(yīng)該采取成本的方法計(jì)量。采用成本的方法時(shí)的后續(xù)計(jì)量時(shí)，如果是出租的建筑物，和固定資產(chǎn)有相似之處，按照一定的方法計(jì)提折舊，本月內(nèi)增加的，本月不進(jìn)行折舊的操作，本月內(nèi)處理的，本月則要進(jìn)行折舊的操作。折舊時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”。當(dāng)有減值的現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，要減值進(jìn)行相應(yīng)的操作，借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。當(dāng)收到租金時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。如果是土地使用權(quán)，和無(wú)形資產(chǎn)相似，對(duì)攤銷進(jìn)行操作，本月內(nèi)增加的，本月對(duì)攤銷進(jìn)行相應(yīng)的操作，本月內(nèi)處理的，本月不攤銷。處理方式為，借：其他業(yè)務(wù)成本，貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷。出現(xiàn)減值準(zhǔn)備的，要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

三、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式

在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化非常大的情況下，公允價(jià)格的方法可能會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)有顛覆性的影響，在用公允價(jià)格的方法之前，企業(yè)利潤(rùn)有可能是負(fù)的，但一旦采用公允價(jià)格的方法后公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期的利潤(rùn)，此時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)可能轉(zhuǎn)負(fù)為正，有虧損變?yōu)橛?。所以公允價(jià)格的方法就有嚴(yán)格的要求，就要符合下面的要求：投資性房地產(chǎn)所屬的區(qū)域內(nèi)存在活躍的市場(chǎng)，在所在地投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格能夠較準(zhǔn)確的計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量的，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷。設(shè)置的有“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，并且公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入到利潤(rùn)表的公允價(jià)值變動(dòng)損益中去。

四、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的影響因素

1.使用成本的影響

采用公允價(jià)的方法的條件要求比較嚴(yán)格，首先的條件是在一個(gè)活躍的交易場(chǎng)地中，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)能夠可靠的計(jì)量。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不健全，采用公允價(jià)的方法對(duì)會(huì)計(jì)工作人員的要求較高，這樣一來(lái)，企業(yè)還要花費(fèi)額外的支出對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，有時(shí)還需請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本就會(huì)增加。而成本的方法，操作就會(huì)變得簡(jiǎn)便、很好處理，也就避免了這些問(wèn)題。從這一方面考慮，企業(yè)會(huì)傾向于用成本的方式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響

成本的方法下，企業(yè)對(duì)該房地產(chǎn)提取折舊，有減值的現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，計(jì)提減值準(zhǔn)備，這是謹(jǐn)慎性原則的體現(xiàn)，每年對(duì)企業(yè)的影響都很穩(wěn)定。一般不會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。而在公允價(jià)的方法下，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)也不知道未來(lái)會(huì)出現(xiàn)什么情況，公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)給企業(yè)的利潤(rùn)帶來(lái)很大的影響，這種對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)是不容忽視的。

3.對(duì)企業(yè)價(jià)值影響

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)張，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲。而成本的方式下，該房地產(chǎn)賬面價(jià)是它的歷史價(jià)值，投資系房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得不到準(zhǔn)確的反映。在目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很景氣的社會(huì)環(huán)境下，企業(yè)的價(jià)值會(huì)被低估。而在公允價(jià)的方法下，房地產(chǎn)公允價(jià)會(huì)跟著交易場(chǎng)地的發(fā)展而上升，能很好的反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。隨著企業(yè)價(jià)值的升高，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)十分有利。從這方面考慮，采用公允價(jià)的方法計(jì)量會(huì)顯得更好一些。

4.對(duì)利潤(rùn)的影響

利用成本的方式，企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)一般情況下會(huì)相應(yīng)的減少，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的先前存在的折舊和它的攤銷可以使企業(yè)的發(fā)生的費(fèi)用和損失相應(yīng)增加，進(jìn)而會(huì)影響到單位利潤(rùn)的大小。而公允價(jià)的方式，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上升會(huì)使單位利潤(rùn)增加，另外，而公允價(jià)的方式單位已經(jīng)不再提折舊，也不提攤銷，相當(dāng)于間接的增加了利潤(rùn)。不過(guò)，在公允價(jià)的方法下，企業(yè)的創(chuàng)造的利潤(rùn)很容易被非法的操縱，公允價(jià)值的上升會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)的增加，但是這時(shí)候增加的這部分利潤(rùn)并不是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金的流入，這樣就造成了單位利潤(rùn)得虛增。

五、結(jié)論

對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的選擇，無(wú)論是成本模式還是公允價(jià)值模式，兩者都有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。具體采用哪一種計(jì)量模式，還要視企業(yè)的具體情況而定。如果企業(yè)追求簡(jiǎn)單穩(wěn)妥，可以采用成本模式；如果企業(yè)追求高效益，高利潤(rùn)，不怕面臨的風(fēng)險(xiǎn)，在滿足一定的條件下則可以采用公允價(jià)值模式。目前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，絕大多數(shù)的企業(yè)采用是成本模式，隨著我國(guó)投資性房地產(chǎn)制度的完善，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的接軌，公允價(jià)值模式的采用將會(huì)越來(lái)越廣泛。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

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