淺談房產(chǎn)價格上漲的影響因素

王鐵軍

摘 要：房產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，與日常百姓的生活息息相關(guān)，老百姓的衣食住行中住房占有相當(dāng)重要的地位。近些年房產(chǎn)價格的上漲一直是全社會街頭巷尾熱議的話題。房產(chǎn)本應(yīng)該像其他商品一樣被視為一種正常的消費品，但由于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老百姓手頭日漸寬裕起來，房產(chǎn)已不僅僅作為一種滿足老百姓基本需求的商品，而逐漸演變?yōu)橐环N投資品。與90年代和二十世紀(jì)初相比，中國房價正以瘋狂的態(tài)勢持續(xù)增長，絲毫沒有減緩的跡象。為了使房價回歸理性，許多針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策接連出臺，政府對下調(diào)房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心勢在必得。只有正確認(rèn)識房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，分析房產(chǎn)價格上漲的根本原因，才能對癥下藥，制訂出相應(yīng)的方法和策略，從源頭對房地產(chǎn)市場的價格予以遏制。文章以上述問題作為出發(fā)點，從不同角度分析了房產(chǎn)價格的現(xiàn)狀和影響因素，以求得出對問題有效的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格上漲；調(diào)控

這幾年，我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展是不爭的事實，鱗次櫛比的高樓大廈比比皆是。然而在這一繁榮景象的背后到底隱藏著什么，是房地產(chǎn)市場虛假繁榮，產(chǎn)生了泡沫問題，還是真的確有其事，各方爭論不一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要強(qiáng)有力的資金支持作為后盾，這就將它與金融行業(yè)高度聯(lián)合起來。房地產(chǎn)建設(shè)需要的巨額資金是通過銀行借貸的方法實現(xiàn)的，沒有銀行金融體系的支持，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將無從談起，同時，銀行金融系統(tǒng)資金的回籠和繁衍也緊緊依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如果房價持續(xù)上漲以致于超過消費者的承受水平，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象發(fā)生，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤和資金鏈條的斷裂。大量資金無法回籠會嚴(yán)重危及到金融系統(tǒng)的運作，引發(fā)金融危機(jī)。因此，解決房地產(chǎn)價格上漲的問題刻不容緩。

1 房產(chǎn)價格現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)支撐著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。從某種程度上來說，它是衡量社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平好壞的重要指標(biāo)。房價尤其是居住用房的價格近幾年來持續(xù)受到人們的關(guān)注，國家也持續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度和控制經(jīng)濟(jì)適用房價格的漲幅來保障居民的正常居住需求，但這些顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。各地新建居住用房數(shù)量不斷增加并沒有緩解房價過高這一現(xiàn)狀，相反房價卻不降反漲，二手房的價格亦是如此。針對這一現(xiàn)狀，我國政府積極采取應(yīng)對措施，通過稅收，金融和土地等經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿來緩解房價上漲過快這一趨勢，但由于其涉及領(lǐng)域廣，環(huán)節(jié)也較復(fù)雜，實施起來效果顯現(xiàn)將會較慢。目前我國的房價走勢開始趨向平穩(wěn)，速度也逐漸放緩，但總體來說仍然是上漲趨勢。房價上漲從中長期看來是必然的。

2 房產(chǎn)價格上漲原因

2.1 銀行貸款利率降低和貸款條件寬松促使房價上漲

眾所周知，名義利率與商品價格呈反比的關(guān)系，利率的降低會間接導(dǎo)致商品價格的上升。近年來，國家多次下調(diào)銀行貸款利率，對貸款者的條件審查標(biāo)準(zhǔn)也適當(dāng)有所放寬，促使消費者和投資者將大量閑置資金和銀行貸款投資到房地產(chǎn)市場，需求的增加推動了房地產(chǎn)價格的上揚。

2.2 房價上漲的根源之一歸因于建筑成本的增加

房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本主要由兩部分構(gòu)成：土地開發(fā)成本和人工管理成本。房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈和有限的土地資源造成了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本增加，尤其是土地使用權(quán)實行掛牌招標(biāo)以后，土地價格被不斷拉高，成為房價上漲的主因。除此之外，一些中小型企業(yè)由于生產(chǎn)的建筑材料不合格而被國家相繼取締。生產(chǎn)建筑材料的企業(yè)數(shù)量減少了，而房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢卻愈演愈烈，使得建筑原材料的數(shù)量供不應(yīng)求，價格上漲是必然的。另外，人工及管理成本也正在逐年增加。國家對建筑物的適用性和經(jīng)濟(jì)性，如兼顧建筑的保溫性的同時要注意節(jié)能等方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)提高造成工程分包程序增加，管理程序重復(fù)，導(dǎo)致管理效率下降和費用的增加，這也是推動房價上漲的因素之一。

2.3 房地產(chǎn)市場需求導(dǎo)致房價上漲

中國教育體系的不完善和教育資源的分配不均使得城市內(nèi)各個中小學(xué)校的教育質(zhì)量和教育資源參差不齊，家長們更愿意購買附近教育環(huán)境一流的住宅來滿足對孩子的教育需求，校區(qū)房已成為房地廠銷售商促銷房子的噱頭。其次，購房者對房屋所處地理環(huán)境是否優(yōu)越，交通是否便利，購物是否方便等因素也更加關(guān)心，所以，居住條件優(yōu)越的房屋自然供不應(yīng)求，價格也隨之水漲船高。近年來房價過高導(dǎo)致房屋租賃的人數(shù)急劇增加，房屋租賃市場迅速繁榮起來，刺激了購房者再次投入房屋的投資領(lǐng)域進(jìn)行置業(yè)，如此循環(huán)往復(fù)，也推動了房價的上漲。此外，人們消費心理上的買漲不買跌的跟風(fēng)現(xiàn)象，也是房價上漲的助推劑。

3 應(yīng)對房產(chǎn)價格上漲的策略

3.1 運用金融和稅收的調(diào)控手段

在金融領(lǐng)域，貸款利率的降低是引起房價上漲的因素。對此，國家可以充分運用對利率的調(diào)整手段來干預(yù)房地產(chǎn)開發(fā)市場。盡管對于房地產(chǎn)市場這一高利潤行業(yè)來說微弱的利率調(diào)整幅度影響不會太大，但利率的變化至少可以代表金融市場正在有所變化，并且變化趨勢是不明了的，從而會影響消費者和投資者的投資預(yù)期，改變其投資行為。國家還可以通過利率調(diào)整向投資者發(fā)出信號，利率的提升自然會大幅增加企業(yè)和購房者的成本，投資者和企業(yè)不得不審慎考慮這一因素，平衡利益與成本的關(guān)系。因此從長遠(yuǎn)看來，受到利率調(diào)整的影響，房地產(chǎn)投資的積極性會受到打壓，投資也會更加理性。在稅收領(lǐng)域，稅收杠桿的作用也十分重要。每年定期征收的物業(yè)稅既可以增加政府財政收入，而且其將一次性繳納的大筆土地出讓金轉(zhuǎn)化為按年征收的小額稅收資金間接降低了開發(fā)商的開發(fā)成本和資金壓力，促使房價下滑。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)制度的完善

房地產(chǎn)業(yè)制度的完善能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場更健康有序的發(fā)展。為提高各地的土地管理水平，使土地規(guī)劃更合理更科學(xué)，政府在各地區(qū)專門成立了土地儲備機(jī)構(gòu)。在居民進(jìn)行房產(chǎn)交易時，房產(chǎn)交易信息透明度的提高有助于使居民消費行為更理性，不再盲目交易，也可以緩解房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)狀。在執(zhí)法過程中，要嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場交易的亂象，如廣告刊登不實，價格欺詐，物價虛高的狀況，同時要加大價格監(jiān)督管理的力度，尤其是對普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理，確保在房屋交易過程中明碼實價。完善房產(chǎn)交易合同的制訂和執(zhí)行規(guī)范，依法打擊各種合同欺詐行為。

3.3 加大綜合資源整合力度

繼續(xù)實行對危房舊房的改造政策和經(jīng)濟(jì)適用房項目的建設(shè)，滿足人們的居住需求。有效合理的分配中小學(xué)教育資源，包括教育設(shè)施和教師資源的配置。使各地區(qū)教育資源均等，中小學(xué)采用劃片就近入學(xué)的原則，解決校區(qū)房的問題。另外，在住房的配套設(shè)施方面，政府和開發(fā)商應(yīng)積極配合，改善住房周邊的交通和居住環(huán)境，縮小地區(qū)間差別，改變住房選擇的環(huán)境因素。

4 結(jié)束語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀是不容忽視的，造成房價飛漲的原因也是多方面的。國家只有正視我國房地產(chǎn)行業(yè)所處局面，廣泛采取行之有效的調(diào)控措施，并時刻以人民的利益為根本出發(fā)點，才能使房地產(chǎn)行業(yè)回歸到健康有序的發(fā)展軌道上來。

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