上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇動(dòng)因研究

魏書(shū)君

(河北省藝術(shù)研究所，河北 石家莊 050021)

財(cái)政部于2006年2月頒布的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，作為一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)列報(bào)，并引進(jìn)了公允價(jià)值計(jì)量模式。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量，在其后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，但是如果滿(mǎn)足特定條件，也可以采用公允價(jià)值模式。

一、投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式的比較

(一)會(huì)計(jì)處理

成本模式下，在出租或處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，只需按實(shí)際收到的金額確認(rèn)收入，按其初始成本計(jì)提折舊，會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單;若采用公允價(jià)值模式，除了按照實(shí)際收到的金額確認(rèn)收入外，還應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)重新計(jì)量其價(jià)值，而公允價(jià)值的確定是一個(gè)非常復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題。此外，公允價(jià)值計(jì)量模式下還會(huì)涉及遞延所得稅的確認(rèn)和調(diào)整、轉(zhuǎn)回等問(wèn)題，因此，與成本模式相比，公允價(jià)值計(jì)量模式下的會(huì)計(jì)處理更為復(fù)雜。

(二)納稅調(diào)整

在成本計(jì)量模式下，如果企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)使用的折舊政策與稅法一致，則不必進(jìn)行納稅調(diào)整;若不一致，只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整，即成本計(jì)量模式下，最多只需調(diào)整其折舊額，若采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則將其在資產(chǎn)負(fù)債表里的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，所以在納稅調(diào)整方面，不僅要按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算折舊額，還要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整，并且隨著其公允價(jià)值在以后年度的變化，納稅調(diào)整額也將發(fā)生相應(yīng)變化。可見(jiàn)，公允價(jià)值計(jì)量模式增加了所得稅納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性。

(三)利潤(rùn)波動(dòng)

成本計(jì)量模式下，如果投資性房地產(chǎn)存在減值跡象，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》進(jìn)行相應(yīng)的減值測(cè)試，進(jìn)而計(jì)提減值準(zhǔn)備，且投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回，這樣就降低了企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)幅度;公允價(jià)值計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)期末企業(yè)以其公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，并且隨著公允價(jià)值的變動(dòng)，會(huì)計(jì)利潤(rùn)也會(huì)有所波動(dòng)。可見(jiàn)，相對(duì)于成本模式，公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)利潤(rùn)波動(dòng)幅度更大。

(四)信息披露

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，只需要披露其折舊額或攤銷(xiāo)額，以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備;若采用公允價(jià)值模式，則應(yīng)當(dāng)說(shuō)明公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)損益的影響。另外，成本模式下，在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，可收回金額確定的是資產(chǎn)的使用價(jià)值;而采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，其確認(rèn)的公允價(jià)值反映的是市場(chǎng)參與者的知識(shí)和判斷。因此，與采用成本模式的企業(yè)相比，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)信息披露更恰當(dāng)、更準(zhǔn)確。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

基于與國(guó)際接軌的需要和我國(guó)國(guó)情的雙重考慮，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)CAS3)允許上市公司有條件地對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。CAS3實(shí)施已五年有余，其實(shí)施效果如何呢?本文通過(guò)分析上市公司年報(bào)，根據(jù)兩篇文章中的匯總數(shù)據(jù)，整理出了2007年-2010年對(duì)投資性房地產(chǎn)分別采用成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量和比例，匯總結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇現(xiàn)狀

不難看出，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇具有如下特征:

(一)多數(shù)上市公司選擇成本模式計(jì)量

由表1可以看出，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司多數(shù)都選擇成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，2007-2010年對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司比例都在95%以上，只有少數(shù)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。這說(shuō)明大多數(shù)上市公司對(duì)公允價(jià)值模式采取了觀望的態(tài)度，比較謹(jǐn)慎地采用了成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(二)選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司數(shù)量每年都有所增加

從2007到2010年間，采用公允價(jià)值模式的上市公司越來(lái)越多，比例也呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。當(dāng)然，這一方面是由于企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定，一旦企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇了公允價(jià)值模式，就不能再改為成本模式;另一方面，也說(shuō)明越來(lái)越多的企業(yè)認(rèn)同了公允價(jià)值模式。

三、上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因分析

(一)大部分上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式的動(dòng)因

1.外部動(dòng)因

(1)政策導(dǎo)向

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有明顯的政策導(dǎo)向:對(duì)公允價(jià)值模式采取了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，更傾向于企業(yè)采用成本模式。

準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)采用成本模式?jīng)]有設(shè)任何限制，只要擁有投資性房地產(chǎn)，都可以對(duì)其采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而對(duì)于公允價(jià)值模式，準(zhǔn)則明確指出只有同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件才可以采用:第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。另外，準(zhǔn)則規(guī)定，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)可以在達(dá)到一定條件時(shí)，選擇從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這將作為會(huì)計(jì)政策變更處理，但是如果已經(jīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了公允價(jià)值模式，則不得轉(zhuǎn)回成本模式。從這個(gè)角度看，選擇成本計(jì)量模式還留有會(huì)計(jì)政策變更的空間，而如果選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，就再?zèng)]有轉(zhuǎn)換的余地了。在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向不明朗以及政策規(guī)定不明確的情況下，上市公司自然會(huì)優(yōu)先選擇成本計(jì)量模式。

(2)較難取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瞬息萬(wàn)變的背景下，要獲取較準(zhǔn)確的公允價(jià)值不僅難度大，而且成本高，這樣就大大限制了企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇;而在成本模式下，直接以取得時(shí)的成本作為投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的基礎(chǔ)，取得渠道便捷、成本低廉、有據(jù)可查。這樣看來(lái)，上市公司肯定更愿意采用成本模式。與此同時(shí)，假如上市公司采用公允價(jià)值模式，那么首先面臨的一個(gè)重要的技術(shù)難題是，如何準(zhǔn)確地確定其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。準(zhǔn)則規(guī)定了公允價(jià)值的三種確定方法:參考同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、專(zhuān)業(yè)評(píng)估、依靠第三方調(diào)查，而在當(dāng)前市場(chǎng)成熟度不足的背景下，公允價(jià)值取得的各種條件難以得到滿(mǎn)足，這樣上市公司就不太愿意對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，而更傾向于選擇成本計(jì)量模式。

2.內(nèi)在動(dòng)因

(1)管理者偏好

公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)的納稅成本、盈利狀況、融資能力等各個(gè)方面都要受到影響。因而，基于對(duì)上述因素的考慮，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式做出選擇時(shí)，管理者的決策偏好就起到了重大的作用。如果該企業(yè)具有較好的盈利性、較強(qiáng)的強(qiáng)融資能力、較佳的企業(yè)形象，那么這些企業(yè)往往更傾向于展示企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是如果上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，其公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)上下波動(dòng)，因而在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)強(qiáng)烈時(shí)，容易向外界傳達(dá)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)的信息。在這種情況下，企業(yè)就會(huì)比較傾向于保持成本計(jì)量模式。

(2)盈余管理的需要

上市公司在對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)，如果從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式，這一轉(zhuǎn)變作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值間的差額，對(duì)期初的留存收益進(jìn)行調(diào)整，這樣就為上市公司盈余管理創(chuàng)造了很廣闊的空間。在上市公司需要進(jìn)行盈余管理時(shí)，往往會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。這是因?yàn)椋顿Y性房地產(chǎn)在成本計(jì)量模式下，無(wú)論其公允價(jià)值如何變動(dòng)，都不確認(rèn)損益，只有在處置投資性房地產(chǎn)當(dāng)年，才按售出價(jià)格和成本的差額計(jì)入利潤(rùn)，由此形成這一年度的大額利潤(rùn)，這就便于企業(yè)管理者在需要時(shí)進(jìn)行盈余管理。

(3)納稅影響

公允價(jià)值計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定存在著很明顯的差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，若對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)需要在每年年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，兩者間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，而不用計(jì)提折舊或攤銷(xiāo);稅法只承認(rèn)按照成本模式計(jì)量的賬面價(jià)值和進(jìn)行的折舊或者攤銷(xiāo)，不確認(rèn)由公允價(jià)值變化產(chǎn)生的損益。據(jù)此，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)必須對(duì)利潤(rùn)做出調(diào)整，進(jìn)而得到稅法上所說(shuō)的應(yīng)納稅所得額。這就為企業(yè)帶來(lái)了很大的工作量，也增加了會(huì)計(jì)核算的難度。但是，如果上市公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法中的規(guī)定基本一致，企業(yè)無(wú)需調(diào)整利潤(rùn)，而直接可以根據(jù)利潤(rùn)套用公式計(jì)算應(yīng)納企業(yè)所得稅，計(jì)稅時(shí)較為方便。

(4)計(jì)量成本

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，確實(shí)可以提供較為客觀、真實(shí)的數(shù)據(jù)，但也可能增加企業(yè)的計(jì)量成本。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷就很重要了，而這建立在對(duì)大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理及分析的基礎(chǔ)上，這些過(guò)程會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更高計(jì)量成本和操作難度。與此同時(shí)，會(huì)計(jì)人員分析和判斷的準(zhǔn)確性需要依靠其職業(yè)素質(zhì)作保證，要想培養(yǎng)一批合格的、準(zhǔn)確掌握準(zhǔn)則規(guī)定的優(yōu)秀會(huì)計(jì)人員，就需要對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，這無(wú)疑也會(huì)增加企業(yè)的成本;若想以評(píng)估方法得到公允價(jià)值的話，也需付出高額的費(fèi)用。所以，公允價(jià)值模式下，需要企業(yè)投入更多資源?？梢?jiàn)，相對(duì)于成本計(jì)量模式，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將使上市公司付出更多的成本。

(二)少部分上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的動(dòng)因——以中航地產(chǎn)為例

中航地產(chǎn)是一家綜合性集團(tuán)公司，它集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、酒店經(jīng)營(yíng)管理為一體，1994年在深圳證券交易所上市。該公司2007、2008年采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2009年開(kāi)始采用公允價(jià)值計(jì)量模式，并將其作為會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行處理。以下將以中航地產(chǎn)為例，探討少數(shù)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的動(dòng)因。

1.房地產(chǎn)的價(jià)格趨于波動(dòng)中的增長(zhǎng)，這將有助于增加公司資產(chǎn)價(jià)值

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于波動(dòng)中的增長(zhǎng)，中航地產(chǎn)自2009年采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)價(jià)值快速上升，這樣也增加了公司的總資產(chǎn)價(jià)值?？梢?jiàn)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強(qiáng)，物價(jià)水平穩(wěn)步上漲，多數(shù)投資性房地產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)保值增值，因而一些企業(yè)考慮到這一點(diǎn)，轉(zhuǎn)而采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

2.采用公允價(jià)值模式將更好地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值

《中航地產(chǎn)股份有限公司關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的公告》中指出，國(guó)際上對(duì)投資性房地產(chǎn)通常采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式，可以更加客觀地反映公司價(jià)值，有助于利益相關(guān)者全面地了解公司經(jīng)營(yíng)狀況。投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量，則不能反映企業(yè)的真實(shí)情況;公允價(jià)值計(jì)量模式克服了因采用成本模式而對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值低估的缺陷，能更好地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

3.采用公允價(jià)值將有利于管理當(dāng)局做出符合實(shí)際的決策

投資性房地產(chǎn)直接面向市場(chǎng)，具有投資高、風(fēng)險(xiǎn)大和回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，以中航地產(chǎn)為例，其投資性房地產(chǎn)主要用于賺取租金，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格密切相關(guān)，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，可以及時(shí)地反映其資產(chǎn)狀況，增加其信息相關(guān)性，幫助管理當(dāng)局做出符合實(shí)際的決策。

4.有助于改善企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)

新準(zhǔn)則發(fā)布前，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)歸屬于固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，以資產(chǎn)取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，并且計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。新準(zhǔn)則發(fā)布后，如果企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，那么將不再計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo)。一方面，我國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)為波動(dòng)中的上漲，如果企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，那么投資性房地產(chǎn)的價(jià)值和企業(yè)的所有者權(quán)益同時(shí)增加，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，這樣就提高了上市公司的融資能力。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量模式下，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，這樣成本費(fèi)用就降低了，因而縱使其公允價(jià)值不變，企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額也會(huì)增加;如果其價(jià)格上漲，確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)增加利潤(rùn)總額的上漲幅度。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用能夠改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

四、結(jié)論

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言，仍然將歷史成本作為會(huì)計(jì)計(jì)量的基礎(chǔ)，而對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式采取了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)素養(yǎng)有待進(jìn)一步提高，與房地產(chǎn)有關(guān)的監(jiān)管制度和法律法規(guī)尚不健全，資產(chǎn)評(píng)估方法還需要進(jìn)一步完善，這些問(wèn)題在很大程度上限制了企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。但是公允價(jià)值確實(shí)能更加準(zhǔn)確地反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，更有助于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做出合理決策。然而，公允價(jià)值是一把“雙刃劍”，它一方面提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，另一方面也為企業(yè)操縱利潤(rùn)提供了便利條件，這就對(duì)管理者和會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德提出了更高的要求?？梢?jiàn)，只有監(jiān)管部門(mén)、企業(yè)、個(gè)人等從自身做起，保證各自所涉及的領(lǐng)域合法、合規(guī)、合理，才能更順利地推行公允價(jià)值模式，真正實(shí)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)與國(guó)際會(huì)計(jì)的平穩(wěn)接軌。

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［4］裘宗舜，夏炎.投資性房地產(chǎn)為什么不愿采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式［J］.金融與經(jīng)濟(jì)，2007，(12).