房屋修繕將成上?！按笊狻?/h1>
2014-05-16 02:55:12烏爾蘇拉
新民周刊 2014年17期
烏爾蘇拉
哪里有危舊樓宇，哪里就有修樓工人。只是，與動輒吆喝的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相比，房屋修繕這個長期潛水的行業(yè)實在是太低調(diào)了。借著輿論聚焦的機(jī)會，是時候把它們撈出水面。
從政府包攬到市場化
解放前，上海以私有房產(chǎn)為主。中華人民共和國成立后，人民政府通過郊區(qū)土地改革，接收舊政權(quán)公產(chǎn)，接管或代管戰(zhàn)犯、官僚資本房地產(chǎn)，處理外籍人士房產(chǎn)，私營房地產(chǎn)社會主義改造及歷年投資興建等方式，構(gòu)建了一套龐大的公有房屋體系，在全市房屋比重中超過80%，居全國首位。
在這套公有房屋體系下應(yīng)運而生的，是一套管理、設(shè)計、施工等流程均由政府大包大攬的房屋修繕體系，上海市房地局代表政府行使房屋修繕的責(zé)任。各級房管部門均下轄一支專門的工程修理隊，具體修繕流程中，小修項目由房管所自行安排，中修項目由區(qū)級房地局下達(dá)房管所，大修項目由區(qū)級房地局報批市級后，交由市區(qū)級房屋修建公司施工。這套上海市房屋修理三級制的格局除“文革”期間經(jīng)歷一些震蕩以外，基本沿襲到上世紀(jì)90年代。
改革開放以后，大量知青回城，原有公房數(shù)量捉襟見肘，各單位開始大興土木建造房屋供職工居住，此類房屋稱作“系統(tǒng)自管公房”，在公有住房中逐漸占據(jù)主流。與此同時，私有房產(chǎn)比重不斷擴(kuò)大，尤其在1990年代實行住房產(chǎn)權(quán)私有化后，住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)漸趨多元化，原先“管養(yǎng)合一”的修繕形式與新形勢已經(jīng)脫節(jié)。
上世紀(jì)90年代中期，房屋修繕體制開始實行政企分離，房管部門將經(jīng)營板塊剝離，從原先“管養(yǎng)合一”轉(zhuǎn)變?yōu)樾惺贡O(jiān)督職能為主，基層房管所轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，房管部門下轄的各級房屋修理公司完成轉(zhuǎn)制，參與市場競爭。此后，房屋修繕逐漸向管理專業(yè)化、維修市場化過渡。
改革之后，房屋所有權(quán)人成為房屋修繕的責(zé)任主體。直管公房的所有權(quán)仍歸政府，由房管部門統(tǒng)籌修繕；系統(tǒng)公房由各單位系統(tǒng)自行修繕；私有住房一般由業(yè)主委員會或業(yè)主大會委托專業(yè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋的日常養(yǎng)護(hù)。所有修繕工程都需遵循相關(guān)法規(guī)發(fā)包給施工單位。
我國從1984年開始推廣工程項目招標(biāo)承包制，建筑業(yè)的任務(wù)攬取方式從直接分配轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌龈偁幍姆绞焦_競標(biāo)。
政企分離以前，房屋修繕資金主要來自房地局對公有房屋居民所收取的房租，不過由于長期實行低租金，“以租養(yǎng)房”的模式實際上無法提供充足的的資金來源，個別年份出現(xiàn)缺口時，便需要政府提供財政補(bǔ)貼。根據(jù)《上海房地產(chǎn)志》的統(tǒng)計，從1949年到1995年，政府累計補(bǔ)貼房屋大修費用1.02億元。2003年至2005年期間，上海市政府曾以直管公房為主體進(jìn)行過一次大規(guī)模的舊房綜合整治工程，修繕面積達(dá)3500萬平方米， 總投資超20億，金額由上海市政府、區(qū)政府、各區(qū)房地集團(tuán)三方平攤。
修繕市場：國企占優(yōu)
上海市公共房屋管理處于1949年10月設(shè)立的營建廠是上海建國后最早設(shè)立的公房修繕組織。3年后，上海房地管理局設(shè)立公房修建廠，后與上海市房地產(chǎn)公司的四個養(yǎng)護(hù)站合并，成立四個工程站負(fù)責(zé)全市直管公房修繕。
1956年公私合營后，上海市直管公房數(shù)量急劇上升，政府將負(fù)責(zé)修繕業(yè)務(wù)的四個工程站從房地產(chǎn)公司剝離，成立上海市房屋修理公司，專營全市公房修繕業(yè)務(wù)。1958年，這家公司撤銷，員工分流至各區(qū)房地產(chǎn)公司的修理工程隊，承擔(dān)各區(qū)的公房修繕任務(wù)。后來，由于各區(qū)修理工程隊難以獨力承攬較大型的修繕任務(wù)，市房地局又從各區(qū)抽調(diào)技術(shù)骨干成立市一級的修理工程隊。1960年以后，市級及區(qū)級房地局下轄的修建工程隊先后改制為上海市及各區(qū)級房屋修建公司，區(qū)級下屬各房管所也先后成立中修隊。
1980年以后，各單位開始大量修建房屋，系統(tǒng)公房數(shù)量急劇膨脹，在全市住房比重中很快超過直管公房。1991年上海住房制度改革啟動，公有房屋實行產(chǎn)權(quán)私有化，于此同時，舊區(qū)改造開始起步，大片舊公房拆除，商品房開發(fā)逐漸繁榮，直管公房的比重繼續(xù)下降。
隨著房屋產(chǎn)權(quán)的私有化，各級房屋管理部門下轄的修建公司開始改制，向現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)軌，加入市場競爭行列。上海市房屋修建公司改制后幾經(jīng)更名，成為今天的上海市裝飾建筑（集團(tuán)）有限公司，各區(qū)的房屋修建公司也先后轉(zhuǎn)制。
這些從各級房屋修建公司轉(zhuǎn)制而來的國有獨資企業(yè)，經(jīng)過近20年市場競爭的洗禮，如今大多成為修繕行業(yè)里的中流砥柱。
未來滬上房屋以修繕為主
目前上海各類房屋中，建造于上世紀(jì)八九十年代的住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)加空心預(yù)制板，技術(shù)水平較低，隨著使用期的增加，極易出現(xiàn)安全隱患，日前被媒體曝光出現(xiàn)墻體嚴(yán)重開裂的天山二村和石榴苑就屬于此類。從房屋壽命來看，這些建筑已達(dá)到大修年限，對于修繕行業(yè)而言，這批存量巨大的潛在危舊房無疑是一塊大蛋糕。
事實上，隨著城市用地逐年減少，上海中心城區(qū)新建房屋數(shù)量的增長潛力已不大，“一些成熟的老城比如巴黎，早已進(jìn)入以修繕改造為主的局面。上海也是這樣?！?原上海市房管局副總工程師兼歷史建筑保護(hù)處處長、房屋修繕改造處處長王安石說。
據(jù)王安石介紹，上海城市化進(jìn)程一直走在國內(nèi)前列，解放以前便已形成相對成熟的房地產(chǎn)開發(fā)市場，大量老房子留存至今，加上建國以來各個時期建造的新房，目前上海亟需修繕的房屋數(shù)量非常龐大?！俺鞘型恋刭Y源總是有限的，不可能再攤大餅式地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，新房子在變老，老房子要修，從長遠(yuǎn)來說，上海的修繕市場會越來越大?！?/p>
根據(jù)上海市住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃，未來數(shù)年上海將繼續(xù)擴(kuò)大舊住房綜合改造范圍，預(yù)計完成舊住房綜合改造和維修5000萬平方米，其中直管公房全項目大修2000萬平方米。
對于從事修繕施工的企業(yè)而言，機(jī)遇與競爭同在。
上海房屋管理系統(tǒng)政企分離之前，市級及區(qū)縣級房管部門下轄的房屋修建公司包攬了上海大部分的房屋修繕工程，房屋修繕逐漸市場化后，許多建筑裝飾企業(yè)相繼加入競爭隊伍。
如前身為上海市建筑工程管理局的上海建工集團(tuán)，計劃經(jīng)濟(jì)時代只負(fù)責(zé)房屋新建，與負(fù)責(zé)房屋修繕的房管局各有分工，現(xiàn)在它下轄的全資子公司上海市建筑工程集團(tuán)有限公司亦加入了房屋修繕大軍的陣營。其他民營建筑裝飾公司則更多。endprint
外地進(jìn)入上海市場的競爭者也不少，形式大多以勞務(wù)輸出為主，“一類是包工頭帶領(lǐng)下的施工隊，依附于本地房屋修繕企業(yè)，成為后者勞動力的主要來源，這種方式較松散。”王安石說。另一類是相對獨立的公司，“主要掛靠在本地企業(yè)下面，負(fù)責(zé)施工?！薄爱吘刮覀兡壳懊媾R的修繕任務(wù)已經(jīng)很重，雖然競爭的企業(yè)很多，但蛋糕是越來越大的。”王安石說。
房屋修繕的特殊領(lǐng)域——歷史保護(hù)建筑的修繕工程則不是誰想搶就能搶到的，“需要拿到上海市文物局的相關(guān)資質(zhì)，上海目前擁有文物建筑修繕資質(zhì)認(rèn)定的企業(yè)數(shù)量不算多，在這個領(lǐng)域的競爭就更小了”。
上海裝飾建筑（集團(tuán)）有限公司是上海本地最早從事房屋修繕的企業(yè)之一，承接過國際飯店、中共一大會址、佘山大教堂、上海音樂廳等優(yōu)秀歷史建筑的修繕工程，同時在居住建筑修繕領(lǐng)域擁有豐富的實踐經(jīng)驗。
“建筑是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，責(zé)任心很重要。我們維修的大多是“實心房”（指有人實際居住的房屋），直接面對老百姓，服務(wù)一定首先要好?！痹摴靖笨偣こ處熽愔袀ケ硎尽?/p>
據(jù)陳中偉介紹，每一項工程修繕方案的落實，都需要征求每一戶居民的意見，除了公開張貼以外，他們通常還會一家一家輪番敲門，和業(yè)主就每個細(xì)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真溝通。施工過程中，公司與甲方（居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會）會進(jìn)行每周一次、每次半天的定期會面，了解甲方需求并及時反饋。
這家公司目前正在承接徐匯區(qū)太原小區(qū)的修繕工程，這處西班牙風(fēng)情的花園住宅原為外國僑民居住，解放后擠進(jìn)“七十二家房客”，年久失修，且廚衛(wèi)設(shè)施匱乏。太原小區(qū)屬公有房屋，同時是歷史保護(hù)建筑，按照原先的方案，除了外觀上修舊如舊以外，他們還希望盡可能對內(nèi)部格局進(jìn)行恢復(fù)，“如果可能的話，將對一部分居民進(jìn)行動遷，恢復(fù)它本來的面貌?！?工程師孫建祖說。
為此，公司與太原小區(qū)居民進(jìn)行多輪溝通，設(shè)計方案亦屢次調(diào)整，綜合各方意見后最終落實的方案是，仍然保持“七十二家房客”的格局，同時對小區(qū)住宅的外立面、電線管道、門窗、樓梯欄桿、防潮層、廚衛(wèi)等設(shè)施進(jìn)行全面修繕?！肮矃^(qū)域盡量改善，但一般不會涉及居民私人空間，盡可能少地干擾他們的正常生活?！?/p>
“其實最需要解決的是廚衛(wèi)問題”，孫建組說，在他看來，太原小區(qū)的問題非常典型，原本供單戶人家居住的房屋擠進(jìn)多戶房客后，廚衛(wèi)空間嚴(yán)重不足，解放前修建的石庫門里弄住宅普遍面臨這個困境，“政府正在實施廚衛(wèi)改造工程，問題在于空間和用地不足，探索一個模式挺難的，能改善的地方就盡量改善。我們站在政府和居民之間，既要遵守管理部門的相關(guān)規(guī)定，又要盡可能考慮居民的需求?！眅ndprint
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上世紀(jì)90年代中期，房屋修繕體制開始實行政企分離，房管部門將經(jīng)營板塊剝離，從原先“管養(yǎng)合一”轉(zhuǎn)變?yōu)樾惺贡O(jiān)督職能為主，基層房管所轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，房管部門下轄的各級房屋修理公司完成轉(zhuǎn)制，參與市場競爭。此后，房屋修繕逐漸向管理專業(yè)化、維修市場化過渡。
改革之后，房屋所有權(quán)人成為房屋修繕的責(zé)任主體。直管公房的所有權(quán)仍歸政府，由房管部門統(tǒng)籌修繕；系統(tǒng)公房由各單位系統(tǒng)自行修繕；私有住房一般由業(yè)主委員會或業(yè)主大會委托專業(yè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋的日常養(yǎng)護(hù)。所有修繕工程都需遵循相關(guān)法規(guī)發(fā)包給施工單位。
我國從1984年開始推廣工程項目招標(biāo)承包制，建筑業(yè)的任務(wù)攬取方式從直接分配轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌龈偁幍姆绞焦_競標(biāo)。
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修繕市場：國企占優(yōu)
上海市公共房屋管理處于1949年10月設(shè)立的營建廠是上海建國后最早設(shè)立的公房修繕組織。3年后，上海房地管理局設(shè)立公房修建廠，后與上海市房地產(chǎn)公司的四個養(yǎng)護(hù)站合并，成立四個工程站負(fù)責(zé)全市直管公房修繕。
1956年公私合營后，上海市直管公房數(shù)量急劇上升，政府將負(fù)責(zé)修繕業(yè)務(wù)的四個工程站從房地產(chǎn)公司剝離，成立上海市房屋修理公司，專營全市公房修繕業(yè)務(wù)。1958年，這家公司撤銷，員工分流至各區(qū)房地產(chǎn)公司的修理工程隊，承擔(dān)各區(qū)的公房修繕任務(wù)。后來，由于各區(qū)修理工程隊難以獨力承攬較大型的修繕任務(wù)，市房地局又從各區(qū)抽調(diào)技術(shù)骨干成立市一級的修理工程隊。1960年以后，市級及區(qū)級房地局下轄的修建工程隊先后改制為上海市及各區(qū)級房屋修建公司，區(qū)級下屬各房管所也先后成立中修隊。
1980年以后，各單位開始大量修建房屋，系統(tǒng)公房數(shù)量急劇膨脹，在全市住房比重中很快超過直管公房。1991年上海住房制度改革啟動，公有房屋實行產(chǎn)權(quán)私有化，于此同時，舊區(qū)改造開始起步，大片舊公房拆除，商品房開發(fā)逐漸繁榮，直管公房的比重繼續(xù)下降。
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據(jù)王安石介紹，上海城市化進(jìn)程一直走在國內(nèi)前列，解放以前便已形成相對成熟的房地產(chǎn)開發(fā)市場，大量老房子留存至今，加上建國以來各個時期建造的新房，目前上海亟需修繕的房屋數(shù)量非常龐大?！俺鞘型恋刭Y源總是有限的，不可能再攤大餅式地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，新房子在變老，老房子要修，從長遠(yuǎn)來說，上海的修繕市場會越來越大?！?/p>
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如前身為上海市建筑工程管理局的上海建工集團(tuán)，計劃經(jīng)濟(jì)時代只負(fù)責(zé)房屋新建，與負(fù)責(zé)房屋修繕的房管局各有分工，現(xiàn)在它下轄的全資子公司上海市建筑工程集團(tuán)有限公司亦加入了房屋修繕大軍的陣營。其他民營建筑裝飾公司則更多。endprint
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這家公司目前正在承接徐匯區(qū)太原小區(qū)的修繕工程，這處西班牙風(fēng)情的花園住宅原為外國僑民居住，解放后擠進(jìn)“七十二家房客”，年久失修，且廚衛(wèi)設(shè)施匱乏。太原小區(qū)屬公有房屋，同時是歷史保護(hù)建筑，按照原先的方案，除了外觀上修舊如舊以外，他們還希望盡可能對內(nèi)部格局進(jìn)行恢復(fù)，“如果可能的話，將對一部分居民進(jìn)行動遷，恢復(fù)它本來的面貌?！?工程師孫建祖說。
為此，公司與太原小區(qū)居民進(jìn)行多輪溝通，設(shè)計方案亦屢次調(diào)整，綜合各方意見后最終落實的方案是，仍然保持“七十二家房客”的格局，同時對小區(qū)住宅的外立面、電線管道、門窗、樓梯欄桿、防潮層、廚衛(wèi)等設(shè)施進(jìn)行全面修繕?！肮矃^(qū)域盡量改善，但一般不會涉及居民私人空間，盡可能少地干擾他們的正常生活?！?/p>
“其實最需要解決的是廚衛(wèi)問題”，孫建組說，在他看來，太原小區(qū)的問題非常典型，原本供單戶人家居住的房屋擠進(jìn)多戶房客后，廚衛(wèi)空間嚴(yán)重不足，解放前修建的石庫門里弄住宅普遍面臨這個困境，“政府正在實施廚衛(wèi)改造工程，問題在于空間和用地不足，探索一個模式挺難的，能改善的地方就盡量改善。我們站在政府和居民之間，既要遵守管理部門的相關(guān)規(guī)定，又要盡可能考慮居民的需求?！眅ndprint
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