淺析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素與房地產(chǎn)調(diào)控措施

尹滿(mǎn)慶

摘 要 房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有重要的影響，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲問(wèn)題已經(jīng)引起社會(huì)的高度關(guān)注。本文從宏觀(guān)環(huán)境角度、金融存款角度、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)角度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本角度分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，在此基礎(chǔ)上，本文提出了調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，促使房?jī)r(jià)理性回歸的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 調(diào)控 金融手段 財(cái)稅手段 法律手段

房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的問(wèn)題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素爭(zhēng)議很大。當(dāng)前需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行分析，總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)需要對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行綜合分析，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)合理的狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)加快我國(guó)住房建設(shè)步伐、有效啟動(dòng)各類(lèi)住房消費(fèi)、改善社會(huì)環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從另一方面看，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專(zhuān)家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當(dāng)前的情況看，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是多方面的，需要通過(guò)研究分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應(yīng)對(duì)策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì)出現(xiàn)價(jià)格過(guò)快上漲的局面、影響其價(jià)格上漲過(guò)快的主要原因是什么、各類(lèi)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度有多大，此類(lèi)問(wèn)題一直是業(yè)界的研究重點(diǎn)，如何運(yùn)用更加科學(xué)有效的方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和研究已經(jīng)成為當(dāng)前的熱點(diǎn)問(wèn)題，因此需要把理論和實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，并且在此基礎(chǔ)上，找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸納如下：

1.從宏觀(guān)環(huán)境角度分析。銀行利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價(jià)格的重要的市場(chǎng)化手段。銀行利率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下，上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)對(duì)投資過(guò)熱的現(xiàn)象也可以進(jìn)行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為會(huì)產(chǎn)生最直接的影響，投機(jī)的減少可以有效降低房地產(chǎn)價(jià)格，促使房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落，否則大量的投機(jī)資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問(wèn)題。

2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價(jià)格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機(jī)構(gòu)的各類(lèi)存款增加，那么整個(gè)資金的成本會(huì)降低，開(kāi)發(fā)商在此環(huán)境下會(huì)增加投資，因此資金供給會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響。同時(shí)，消費(fèi)者的行為也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。金融機(jī)構(gòu)的存款變化可以反映出消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國(guó)的實(shí)際情況看，我國(guó)人均收入不高，住房消費(fèi)一直是老百姓的主要消費(fèi)，從大部分消費(fèi)者的心態(tài)看，其“存款買(mǎi)房”的觀(guān)念一直很強(qiáng)烈，金融機(jī)構(gòu)存款的增加在一定程度上預(yù)示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面。

3.從消費(fèi)價(jià)格指數(shù)角度分析。我國(guó)當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費(fèi)和需求品之一。從消費(fèi)品的特點(diǎn)看，消費(fèi)品主要可以分為長(zhǎng)期消費(fèi)品和短期消費(fèi)品。一段時(shí)期內(nèi)，如果消費(fèi)者短期消費(fèi)傾向重，必然會(huì)影響其長(zhǎng)期消費(fèi)； 相反，如果消費(fèi)者長(zhǎng)期消費(fèi)傾向比較重，必然會(huì)影響其短期消費(fèi)行為。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)主要是對(duì)短期消費(fèi)情況進(jìn)行集中反映。從實(shí)際情況看，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過(guò)程中需要對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本對(duì)其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項(xiàng)目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃等。我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，土地使用權(quán)在運(yùn)行過(guò)程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過(guò)行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢(shì)。土地使用者需要支付反映市場(chǎng)情況的土地使用權(quán)價(jià)格，也就是通常說(shuō)的出讓金，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中同樣需要支付土地費(fèi)用，因此土地費(fèi)用會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格形成產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)前需要進(jìn)一步完善土地使用權(quán)費(fèi)用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對(duì)策建議

1.不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控力度。土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時(shí)土地價(jià)格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀(guān)調(diào)控對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當(dāng)前政府需要鼓勵(lì)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用存量城市用地，規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序，嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀(guān)調(diào)控過(guò)程中需要建立公開(kāi)透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標(biāo)制度，建立完善的土地交易市場(chǎng)，對(duì)土地使用制定供應(yīng)計(jì)劃，努力提升土地整體管理水平。

2.通過(guò)金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過(guò)積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量，從而能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，金融業(yè)的參與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房?jī)r(jià)上漲速度與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問(wèn)題，才能有效控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性狀態(tài)。我國(guó)房地產(chǎn)信貸還存在很多的問(wèn)題，需要進(jìn)一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，通過(guò)金融手段進(jìn)行調(diào)控，促使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理狀態(tài)。

3.通過(guò)財(cái)稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。積極有效的財(cái)稅手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式會(huì)產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況，有效利用調(diào)整財(cái)政預(yù)算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段，從而達(dá)到合理利用財(cái)稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中需要每年從財(cái)政預(yù)算中安排一定的資金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以有效滿(mǎn)足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求。國(guó)家通過(guò)積極有效的財(cái)稅手段，可以控制開(kāi)發(fā)商的投資盈利規(guī)模，也能對(duì)消費(fèi)者的支出水平進(jìn)行有效的分析，為低收入群體買(mǎi)房創(chuàng)造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。

4.通過(guò)有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的具體要求進(jìn)行，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從一定程度上看就是法制經(jīng)濟(jì)，法制建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響，通過(guò)完善法律制度可以更好地維護(hù)市場(chǎng)秩序，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的作用。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控需要政府通過(guò)有效的司法和立法途徑，運(yùn)用法律法規(guī)來(lái)約束和規(guī)范各個(gè)利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、政府、消費(fèi)者等。各個(gè)利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實(shí)施各種行為，這樣各個(gè)利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.采取積極有效的手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中需要對(duì)其核心問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)完善產(chǎn)權(quán)制度，可以保證產(chǎn)權(quán)在各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂，這對(duì)政府的宏觀(guān)調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。

通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作更加科學(xué)、合理，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行更加規(guī)范。

6.積極引導(dǎo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中需要政府積極有效的引導(dǎo)，幫助其科學(xué)發(fā)展。具體實(shí)施過(guò)程中可以通過(guò)采取社會(huì)輿論、宣傳教育、信息引導(dǎo)等手段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)、投資主體和利益相關(guān)者進(jìn)行引導(dǎo)教育，把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過(guò)完善制度等手段不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。

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