宅基地登記工作中遇見的問題及對策分析

【摘 要】農村宅基地管理是基層土地管理工作中最微觀基礎性的工作，它直接關系到土地特別是耕地資源的利用與保護，以及農民的生產和生活。長期以來農村居民點無效擴張導致農村建設用地使用率低下，一戶多宅、多占超占、違法建設的現(xiàn)象比較突出，大量的宅基地需求，導致大量耕地資源被破壞，一方面造成耕地資源不斷減少，另一方面也造成宅基地閑置浪費。因此本文擬分析農村宅基地登記發(fā)證過程中遇到的相關問題，剖析其產生的原因并提出解決的辦法。

【關鍵詞】宅基地；登記工作；問題及對策分析

一、農村宅基地登記發(fā)證中常見的問題。

（一）一戶多宅問題。

由于農村宅基地缺乏有效的法律約束，加上申請宅基地成本較低等因素，導致農村多占的現(xiàn)象比較普遍。主要表現(xiàn)以下幾種情況；一是新宅基地已建成未按期搬遷，依然居住在舊的宅基地，二是新宅基地建成并居住，但舊宅基地依舊占用，三是新宅基地建成，舊宅基地廢棄，舊房屋未拆除或部分拆除，四是繼承或購買宅基地，五是新宅基地以審批，但長期撂荒未建。

（二）存在沒有經過審批就占用宅基地的問題。

上世紀80年代末至90年代初，在當時土地管理還不嚴格的情況下，很多地區(qū)農村的宅基地都是由村干部分配的。只要哪家孩子成家，需要分戶，就找村里要求分一處宅基地，沒有依法登記審批的概念。有的雖然經村委會同意并蓋章，并經當?shù)卣_認和繳納了部分宅基地占用費，但均未經過依法審批，沒有相關審批手續(xù)。

（三）少批多占宅基地問題

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。但在很多農村，村民建房受傳統(tǒng)觀念的影響，多數(shù)求大，戶于戶比房屋高低，比前后院落大小，節(jié)約用地意識淡薄。由于多數(shù)的宅基地周邊為耕地，很多農戶為了生產生活方便，將房前屋后的耕地用磚頭、石塊圈為院墻，超面積占用，還有些村民利用村干部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關的關系背景，批少占多，批東占西，這些情況在農村多有存在。

（四）農村房屋空置問題

很多地方城郊的農民遷入城市定居，原有的住宅或轉讓或空置，由于現(xiàn)行法律、政策仍然限制農村住房的自由轉讓，農村不存在合法、公開的房地產市場，絕大多數(shù)遷入城市定居的農民只能將宅基地閑置，這些閑置的宅基地無法在城鄉(xiāng)流轉和利用，造成農村土地資源的巨大浪費。

二、農村宅基地常見問題產生原因分析

（一）農民對宅基地實現(xiàn)需求和傳統(tǒng)觀念是造成宅基地超占、多占和一戶多宅的根本原因。農民生活因為生活需求，需要占用一定面積飼養(yǎng)家禽、家畜，堆放柴草、糞便，放置農機具等，所以這是超占多占的根本原因。部分農民對宅基地存在私有觀念。長期以來，由于國土資源法律法規(guī)、政策宣傳不到位，部分農民對居住多年的宅基地便產生了私有的觀念，認為宅基地是私有財產，自己的宅基地歸自己所有，可以出租和買賣，其他任何人無權過問。

（二）相關部門管理不到位或缺失管理也是造成農村宅基地無序使用的主要原因

長期以來，由于農村宅基地缺乏有效的法律依據，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部依法管理用地意識淡薄，大部分農村缺少嚴密的村鎮(zhèn)規(guī)劃，村干部對村內的空閑地和舊宅基地，未能即使進行開發(fā)利用，長時間由原住戶居住，一些村民因各種原因對農村舊的宅基地進行變賣，村干部不及時制止，也不向土地管理部門匯報，個別地方存在未批先見宅基地，視而未見，形成了既定事實。國土資源管理部門在宅基地管理過程中，只注重宅基地的審批、規(guī)劃和面積核對，缺少嚴格的監(jiān)督和約束機制，特別是在建成后沒有定期深入現(xiàn)場督促拆除舊房屋，限期交出舊宅基地，這樣在農村大面積形成了占新不騰舊現(xiàn)象。

三、農村宅基地日常管理對策與建議

（一）合理閑置第二宗宅基地登記

1 村民由于購買住宅造成的一戶多宅，村民申請第二宗宅基地等級的，土地登記機關不予受理。

2 已經發(fā)生轉讓且受讓人在本村有戶口的，依照一戶農民只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定，可以進行登記發(fā)證。

3 已經發(fā)生轉讓但在本村無戶口的，只統(tǒng)計備案，不予登記發(fā)證。

4 村民接受贈與造成一戶多宅的，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構不得受理。

（二）限期要求超占宅基地的農民逐步還耕。

參考文獻：

[1]賣房后還能申請宅基地嗎 ？農村發(fā)展論叢. 2001-06-30

[2]宅基地是否可以買賣鄉(xiāng)鎮(zhèn)論壇.2001-12-15