我國房地產(chǎn)稅征管問題的研究述評

【文章摘要】

本文是關(guān)于我國房地產(chǎn)稅征管問題的研究綜述，首先綜合各方觀點，從六個方面介紹了我國房地產(chǎn)稅在未來的推廣中將會遇到的征管難題，然后相應(yīng)總結(jié)了專家學(xué)者對解決這些難題以完善我國房地產(chǎn)稅征管體系提出的對策，最后總結(jié)論述了完善我國房地產(chǎn)稅征管的路徑選擇。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)稅；征管；述評

0 前言

丁成日（2007）認(rèn)為中國邁向現(xiàn)代化是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)稅的改革和實施將成為政府必須面對和解決的問題，在中國可持續(xù)發(fā)展財政政策中扮演一個重要的角色。

1 我國房地產(chǎn)稅的征管困境

時至今日，我國仍然不具備在全國范圍內(nèi)推廣推行房地產(chǎn)稅改革的條件，其中主要有以下幾個方面的原因。

1.1 個人產(chǎn)權(quán)的界定不明

高培勇（2012）認(rèn)為適用于存量房的房地產(chǎn)稅總要對房地產(chǎn)所有人征收，所以它必須直接面對自然人納稅人，而不能繞開自然人或通過法人納稅人間接征收。個人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定不明確的問題成為阻礙房地產(chǎn)稅改革的根本性問題。

1.2 健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)缺乏

溫來成（2011）認(rèn)為，為全面推行房地產(chǎn)稅改革，稅務(wù)部門需要及時、準(zhǔn)確、全面地掌握關(guān)于納稅人應(yīng)稅房產(chǎn)、地產(chǎn)等方面稅源的信息，這樣才能更好地進行改革時機判斷和改革風(fēng)險評估，更好地進行具體稅收制度設(shè)計。稅務(wù)部門要想對房地產(chǎn)稅改革的整體狀況進行宏觀地把握與判斷，做出科學(xué)的決策，就必須建立一套健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)。

1.3 房地產(chǎn)稅的性質(zhì)與功能定位未能準(zhǔn)確界定

賈康（2012）認(rèn)為，為維護經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，就必須要解決房地產(chǎn)調(diào)控這個重大而又棘手的問題，但是不應(yīng)把所有的調(diào)控任務(wù)都指望于某一個稅種，比如房地產(chǎn)稅。溫來成（2011）認(rèn)為現(xiàn)代各國的房地產(chǎn)稅主要是以房產(chǎn)、地產(chǎn)評估價值為課稅對象進行課征，其收入主要用于城市維護和建設(shè)以及其他公共支出，鑒于房地產(chǎn)稅具有稅源固定和穩(wěn)定等特點，因而較多地地方政府選擇將它作為主體稅種。

1.4 現(xiàn)行體制機制難以調(diào)動地方政府的積極性

溫來成（2011）認(rèn)為目前我國的經(jīng)濟社會發(fā)展階段與現(xiàn)行行政管理體制，本屆政府若能從大規(guī)模開發(fā)、價格暴漲的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得可觀的稅費收入，或土地價格的上漲中得到更多土地出讓金收入，既可以滿足地方政府增加財政收入、發(fā)展地方經(jīng)濟、取得政績的愿望，又不需要擔(dān)心下屆政府是否無地可賣、城鎮(zhèn)經(jīng)濟社會可否持續(xù)發(fā)展，所以地方政府就失去了全面推動房地產(chǎn)稅改革的動力。

1.5 房地產(chǎn)稅征收中批量評估面臨的困難

面對大規(guī)模的目標(biāo)房地產(chǎn)，只憑傳統(tǒng)的單宗評估很難解決問題，解決這個問題只能依靠批量評估，只有通過批量評估才能在短時間內(nèi)對大規(guī)模的目標(biāo)房地產(chǎn)進行準(zhǔn)確的價值評估。目前我國應(yīng)用批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)稅的稅基進行評估的準(zhǔn)備工作還不夠充分，還面臨著前期準(zhǔn)備工作時間長，工作量大等困難。

1.6 納稅人的承受能力有限形成改革阻力

溫來成（2011）認(rèn)為改革開放后，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加以及住房制度、企業(yè)制度等改革的推進，居民所擁有財產(chǎn)的數(shù)量和種類在不斷增加。在城鎮(zhèn)，不少居民擁有兩套以上的住房，有的居民還擁有經(jīng)營性房產(chǎn)。因而，全面地推行房地產(chǎn)稅改革，需要考慮到社會各階層的承受能力，以降低改革的阻力。

2 完善我國房地產(chǎn)稅征管的對策

谷成（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革的推進也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國房地產(chǎn)稅征管體系是具有重大現(xiàn)實意義的。

2.1 健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

谷成（2011）認(rèn)為建立較為完善的財產(chǎn)登記和信息管理體系是征收財產(chǎn)稅不可回避的問題，也是世界各國的普遍做法。加快推進房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集收錄以及與房地產(chǎn)相關(guān)部門的進行協(xié)調(diào)工作，建立有效的房產(chǎn)登記和信息共享機制，以滿足房地產(chǎn)稅的征管要求。

2.2 建立完善的數(shù)據(jù)采集制度和渠道

張平竺（2006）分析的結(jié)論是，目前從我國房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)管理，應(yīng)當(dāng)著重考慮以下方面：一、建立財產(chǎn)登記制度，在一定的時期內(nèi)，規(guī)定納稅人必須主動向稅務(wù)機關(guān)進行申報，從而能夠全面掌握納稅人的財產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；二、建立部門之間的數(shù)據(jù)共享機制，與房產(chǎn)管理部門、統(tǒng)計部門等部門開展積極有效的合作，獲取房地產(chǎn)各個方面的數(shù)據(jù)；三、與房地產(chǎn)中介公司合作來獲取市場數(shù)據(jù)。

2.3 設(shè)立獨立的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)

張平竺（2006）認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)稅制改革可以建立另外一種模式，即將評估機構(gòu)與其它征收管理部門、政策管理部門并行設(shè)置。其主要職責(zé)應(yīng)包含：評估手冊的制定、稅源數(shù)據(jù)的采集和分析、批量評估、爭議處理等。

2.4 加大力度培養(yǎng)房地產(chǎn)稅基評估人才

房地產(chǎn)稅基的評估涉及有房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評估、不動產(chǎn)研究、計算機應(yīng)用、數(shù)理統(tǒng)計、地理信息技術(shù)等許多專業(yè)領(lǐng)域的知識與技術(shù)，張平竺（2006）認(rèn)為在房地產(chǎn)稅方面我們可以與具有先進管理經(jīng)驗的政府機構(gòu)合作，或與國際專業(yè)性組織合作。

2.5 提高現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)手段

張平竺（2006）認(rèn)為隨著地理信息系統(tǒng)（簡稱GIS）技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)為民用，逐漸形成了更多的CAMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)相互整合的技術(shù)運用模式?？紤]到我國的基本國情，房地產(chǎn)等財產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大，必須采用批量評估技術(shù)對一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信息進行大量而快速的統(tǒng)計分析。

3 總結(jié)

國內(nèi)學(xué)者從各個角度研究分析了我國房地產(chǎn)稅在征管中所面臨的困境，我認(rèn)為比較棘手的問題就是個人產(chǎn)權(quán)的界定和納稅人的承受能力，個人產(chǎn)權(quán)問題涉及到很多配套的法律法規(guī)與制度安排，要想與房地產(chǎn)稅進行對接改革并非一日之功，與此同時，房地產(chǎn)稅的征收將直接面對自然人納稅人，在以間接稅為主體的我國，居民的納稅意識普遍較低，對直接稅的心理承受能力十分有限，面對著高房價的巨大壓力，納稅人的經(jīng)濟承受能力也十分有限，這對稅務(wù)機關(guān)的征管又增加了一道障礙。如何找到一種可對接存量住房并適用房地產(chǎn)稅通行征收規(guī)則的征管機制安排就成了下一步推進改革的重點，不同專家學(xué)者對這個問題也提出了不同的看法，我認(rèn)為首先要做到的就是健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，這是房地產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)性工作，然后再逐步建立獨立的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)并培養(yǎng)一批具有較強專業(yè)勝任能力的評估人才，加上現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟的房地產(chǎn)信息共享機制和房地產(chǎn)稅基批量評估技術(shù)，在全國范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)稅并非難事。

【參考文獻】

[1]丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（上）.財政研究.2007（2）

[2]丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（下）.財政研究.2007（3）

[3]溫來成.全面推行房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實條件與路徑選擇.稅務(wù)研究.2011（4）

[4]賈康.房地產(chǎn)稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領(lǐng)的探討.北京工商大學(xué)學(xué)報.2012（3）

【作者簡介】

辜珩；研究方向：財稅理論：湖北省武漢市中南財經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)