滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案評(píng)析及對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

【文章摘要】

近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，社會(huì)公眾對(duì)房產(chǎn)稅改革的呼聲也越來(lái)越高，迫切希望通過(guò)改革來(lái)抑制房?jī)r(jià)、減少投機(jī)。2011年1月28日，隨著《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》的頒布，上海和重慶兩地正式拉開(kāi)了房產(chǎn)稅改革的序幕。本文通過(guò)對(duì)上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的背景、具體內(nèi)容和優(yōu)點(diǎn)與不足進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)今后實(shí)行房產(chǎn)稅改革提出一些建議。

【關(guān)鍵詞】

房產(chǎn)稅改革；增量房；差別稅率

【Abstract】

In recent years， as real estate prices continue to rise， public calls for property tax reform is also getting higher and higher， eager to pass reforms to curb rising house prices and reduce speculation. January 28， 2011， with the Shanghai municipal real estate tax on some individual housing pilots on interim measures and the Chongqing Municipal People’s Government on the part of individual housing property tax reform enactment of interim measures， Shanghai and Chongqing prelude of the kicked off the property tax reform. The article is based on the background of Shanghai and Chongqing property tax pilot programs， specific content and analysis of advantages and disadvantages， and on this basis to make recommendations for future implementation of property tax reform.

【Key words】

Property tax reform； Delta room； Differences in tax rates

1 上海市和重慶市房產(chǎn)稅改革的背景分析

20世紀(jì)90年代以后，隨著城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)于住房的需求也不斷增加，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房屋銷售面積和房屋價(jià)格不斷攀升；高房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)進(jìn)一步促使房產(chǎn)商和炒房者進(jìn)行投資，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式不合理，2010年10月7日，“滬十二條”出臺(tái)，采取了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施，包括限購(gòu)令和房產(chǎn)稅等，在社會(huì)上引起了廣泛的關(guān)注。

與上海市相比，重慶市房產(chǎn)稅改革的背景較為復(fù)雜，除了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制外，保障低收入群體的基本住房需求和抑制高收入群體的投機(jī)需求是重慶市政府要達(dá)到的目標(biāo)，這主要是由于以下三方面的原因：首先，重慶市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。其次，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)不合理。最后，居民的住房消費(fèi)習(xí)慣不理性。

綜上所述，上海市和重慶市開(kāi)征房產(chǎn)稅都是為了整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，抑制過(guò)度的投機(jī)，縮小貧富差距，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2 上海市和重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案的比較分析

2.1 試點(diǎn)方案內(nèi)容的比較分析

2.1.1試點(diǎn)范圍不同

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為上海市行政區(qū)域，包括17個(gè)市轄區(qū)和1個(gè)縣，基本覆蓋全市；而重慶由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，試點(diǎn)范圍僅集中在主城九區(qū)。

2.1.2征稅對(duì)象不同

上海試點(diǎn)方案規(guī)定只對(duì)新增住房（包括普通住宅和高檔住宅）征稅，對(duì)存量住房不征稅；而重慶試點(diǎn)中征稅對(duì)象既包括新增住房也包括存量住房。兩者相比，上海試點(diǎn)政策側(cè)重“新增住房”，重慶試點(diǎn)政策側(cè)重“高檔住房”。

2.1.3免稅面積不同

上海試點(diǎn)中免稅面積的確定方法：將納稅人所有房產(chǎn)面積進(jìn)行合并，在此基礎(chǔ)上按人均60平方米計(jì)算。人均住房面積不超過(guò)60平米的免于征稅，超過(guò)60平米的應(yīng)納稅面積為總房產(chǎn)面積減去免稅面積的部分。重慶試點(diǎn)規(guī)定：個(gè)人在試點(diǎn)辦法實(shí)施前購(gòu)置的房產(chǎn)，免稅面積為180平米，在試點(diǎn)辦法實(shí)施后購(gòu)置的免稅面積為100平米。

2.1.4稅率和計(jì)稅依據(jù)不同

上海房產(chǎn)稅的稅率目前暫定為0.6%。在計(jì)稅依據(jù)方面，在實(shí)際操作中均以房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。上海以房產(chǎn)交易價(jià)的70%為基礎(chǔ)計(jì)算應(yīng)納稅額，而重慶以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值全價(jià)計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.2 試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅改革的優(yōu)點(diǎn)和不足

優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：一是改變了人們對(duì)房?jī)r(jià)的價(jià)格預(yù)期，在一定程度上遏制炒房行為的發(fā)生，促進(jìn)理性投資。二是為保障性住房建設(shè)提供了資金的支持。三是在一定程度上彌補(bǔ)了地方財(cái)政收入的不足。四是促進(jìn)社會(huì)公平和資源的合理配置。不足之處表現(xiàn)在：一是征稅范圍有限。二是計(jì)稅依據(jù)缺乏合理性。三是稅率設(shè)計(jì)不高。四是具體操作過(guò)程困難。

3 上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)為我國(guó)進(jìn)一步實(shí)行全國(guó)范圍的房產(chǎn)稅改革提供了很多經(jīng)驗(yàn)和借鑒，但是在試點(diǎn)工作中也涌現(xiàn)出很多問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議，可以從以下五個(gè)方面來(lái)談起：

3.1 明確房產(chǎn)稅改革的目的，把握好改革的大方向

上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要目的是抑制房?jī)r(jià)，減少投機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外，房產(chǎn)稅改革在完善房地產(chǎn)稅制方面，以及更好的發(fā)揮收入分配職能和資源配置的職能方面也起到了重要的促進(jìn)作用；改善地方政府的收支不平衡，使地方政府收支穩(wěn)定化。房產(chǎn)稅具有多方面的功能，但是應(yīng)理清各個(gè)功能的關(guān)系，分清主次。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)該把握好改革的目標(biāo)和方向，將不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收體制作為根本出發(fā)點(diǎn)來(lái)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，公平公正的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

3.2 建立健全房屋信息登記管理系統(tǒng)、加快房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)的建設(shè)

近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，但是相應(yīng)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)建設(shè)卻并未緊跟步伐，發(fā)展明顯滯后，呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性，而且房屋管理系統(tǒng)尚未與公安機(jī)關(guān)的戶籍系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)共享，這就導(dǎo)致了在征收房產(chǎn)稅時(shí)信息不對(duì)稱，極易造成房產(chǎn)稅的流失。因此，建立健全區(qū)域性以及全國(guó)性的房屋信息登記管理系統(tǒng)是當(dāng)務(wù)之急。與此同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)也迫在眉睫。應(yīng)盡快加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，為房產(chǎn)稅的開(kāi)征提供一個(gè)合理而公平的環(huán)境。

3.3 合理確定稅收減免優(yōu)惠、促進(jìn)社會(huì)公平

房產(chǎn)稅的稅收減免應(yīng)充分結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，房產(chǎn)稅的減稅優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)包括以下三類： 一是對(duì)居民所擁有的自主用房給予一定程度的減稅優(yōu)惠；二是對(duì)因重大災(zāi)害等不可抗拒力造成的重大損失，根據(jù)損毀程度給予一定程度的減稅優(yōu)惠；三是對(duì)孤老殘疾人等特殊群體，根據(jù)其收入水平，給予一定程度的減稅優(yōu)惠。對(duì)于房產(chǎn)稅的免稅優(yōu)惠應(yīng)覆蓋到政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)等非營(yíng)利的團(tuán)體和組織。

3.4 強(qiáng)化稅收征管，提高征管水平

強(qiáng)化房產(chǎn)稅的稅收征管是房產(chǎn)稅實(shí)施的重要保證，主要可以從以下三方面入手：一、加強(qiáng)房產(chǎn)稅征收的宣傳工作。充分借助報(bào)紙、電視和廣播媒體等手段，為房產(chǎn)稅的開(kāi)征做好積極的宣傳；二、健全房屋登記制度，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段對(duì)房屋進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，保證房產(chǎn)稅額的充足。三、加強(qiáng)稅務(wù)部門和其他部門之間的合作，實(shí)行信息登記聯(lián)網(wǎng)共享，完善征管的配套措施，通過(guò)配合加強(qiáng)對(duì)零星稅源的管理，實(shí)現(xiàn)征管的高效率和高質(zhì)量。

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