住宅供需非均衡的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)解析

摘要：住宅供需總量的非均衡狀況關(guān)系到市場(chǎng)效率與金融風(fēng)險(xiǎn)。文章使用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型有效模擬了住宅供需總量的發(fā)展，量化解析了供需非均衡的主要影響因素，并深入探討非均衡狀況的變化趨勢(shì)及其原因。研究結(jié)果表明：非均衡度的絕對(duì)值較小，但從2009年起供需發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)背離，待售率持續(xù)上升，這與市場(chǎng)預(yù)期過高、開發(fā)效率下降等因素相關(guān)，認(rèn)為應(yīng)建立價(jià)、量并重的調(diào)控機(jī)制，充分發(fā)揮非均衡指標(biāo)在調(diào)控中的作用。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；非均衡；系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)；待售率

一、 引言

供需非均衡狀況是影響城鎮(zhèn)住宅存量與增量關(guān)系的最直接因素，關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)效率與宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。本文使用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型有效模擬供需總量的發(fā)展趨勢(shì)，在量化分析非均衡主要影響因素的基礎(chǔ)上，從非均衡度、供需發(fā)展對(duì)比關(guān)系、待售率等方面對(duì)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的非均衡狀況進(jìn)行了全面的實(shí)證分析，并具體提出了將非均衡的研究結(jié)果應(yīng)用于市場(chǎng)調(diào)控的路徑與方法。

二、 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真與解析

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)（System Dynamics，以下簡(jiǎn)稱SD）汲取系統(tǒng)論、控制論與信息論的精髓，借助計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)分析系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與其動(dòng)態(tài)行為的關(guān)系，可以形象的模擬物質(zhì)流、信息流在系統(tǒng)中各環(huán)節(jié)的傳遞過程，在房地產(chǎn)開發(fā)仿真方面具有較明顯的優(yōu)勢(shì)。

1. SD建模與仿真結(jié)果。圖1為住宅開發(fā)SD模型的因果循環(huán)圖：決策階段，開發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的預(yù)期與庫存待售量R的差值決定當(dāng)期計(jì)劃開工量PN；在開工周期NP內(nèi)，開展融資、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理前期手續(xù)等工作；經(jīng)過施工周期CP后，住宅竣工并具備銷售條件，經(jīng)過待售去化周期RP后，已具備銷售條件而又未銷出的住宅形成待售存量R。因?yàn)槠诜?、現(xiàn)房銷售均反映市場(chǎng)當(dāng)期有效需求，且目前各地對(duì)期房銷售的要求較高（如要求封頂或完成大部分工程量），故將期房、現(xiàn)房銷售統(tǒng)一計(jì)入當(dāng)期銷售量。當(dāng)需求呈上升趨勢(shì)時(shí)，企業(yè)將調(diào)高計(jì)劃開工量PN，開工量N、在建量B、竣工量C隨之上升，但當(dāng)竣工量C的上升幅度超過市場(chǎng)的吸納能力時(shí)，待售量R也將增加，從而促使供給方降低PN，故開發(fā)過程是負(fù)反饋的。

模型設(shè)銷售量D為輸入變量；假設(shè)以3年為開發(fā)周期預(yù)估市場(chǎng)需求，減去待售量RS從而確定當(dāng)期計(jì)劃開工量PN；施工周期CP為住宅項(xiàng)目從開工到竣工的時(shí)間，以各年在建量B與竣工量C之比來反映。

同時(shí)，企業(yè)有可能因?yàn)橐韵略驅(qū)τ?jì)劃開工量PN做出調(diào)整：一是信息不對(duì)稱問題，企業(yè)無法及時(shí)獲取市場(chǎng)真實(shí)信息從而無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求；二是委托代理問題，經(jīng)理人為了自身利益有可能提高開發(fā)量；三是各企業(yè)有可能采取囚徒困境式的博弈行為；四是羊群效應(yīng)，企業(yè)未形成自己的預(yù)期或未獲得第一手信息，而根據(jù)其他投資者、開發(fā)者的行為而改變自己的行為。設(shè)置過度開工系數(shù)OB綜合反映上述因素影響：開工量N=計(jì)劃開工量×OB/開工周期NP，當(dāng)開發(fā)企業(yè)理性預(yù)期、決策時(shí)，OB取值為1；當(dāng)企業(yè)過度樂觀時(shí)，OB>1，反之OB<1。

相關(guān)部門從1996年開始公布較為全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)，故使用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)軟件Vensim建模對(duì)1996年～2012年的供需情況進(jìn)行模擬，數(shù)據(jù)主要采自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒及相關(guān)研究報(bào)告[5-8]，開工系數(shù)OB設(shè)置為1.0，圖2、圖3將SD模擬結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際數(shù)值進(jìn)行了比較。

圖2顯示，模型對(duì)竣工量、待售量擬合得很好。圖3顯示：在2009年以前，模型對(duì)在建量、新開工量擬合得很好；在2009年以后，真實(shí)值明顯的超越了模擬值。這是因?yàn)椋涸?009年以前，住宅開工量、在建量基本呈線性增長(zhǎng)模式，但在2009年以后，隨著房地產(chǎn)投資熱度的上升與政府釋放流動(dòng)性，開工量、在建量突然出現(xiàn)了大幅的提升。

2. 非均衡影響因素的SD解析。使用“非均衡度”變量反映非均衡狀況：非均衡度=（有效供給-有效需求）/有效供給。以住宅銷售量D代表有效需求，以當(dāng)期住宅竣工量C與上期末住宅待售量R之和（即Ct+Rt-1）代表當(dāng)期有效供給。因?yàn)殚_工周期NP的平均水平變化不大，故主要討論施工周期CP、待售去化周期RP以及過度開工系數(shù)OB對(duì)非均衡度的影響。

（1）施工周期CP的影響。從1996年到2012年，住宅項(xiàng)目的平均施工周期從2.5年延長(zhǎng)到5年以上，變化幅度很大（如圖4）。SD模型的計(jì)算顯示，當(dāng)施工周期從2.5年延長(zhǎng)至5年時(shí)，非均衡度向供給短缺方向發(fā)生了較大偏移（如圖4）。施工周期延長(zhǎng)，將導(dǎo)致大量人、財(cái)、物滯留在建設(shè)階段，不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為竣工量C，從而引起在建量B的大幅上升，但同時(shí)竣工量C卻在下降，從而導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的有效供給下降。

（2）待售去化周期RP的影響。根據(jù)SD模型計(jì)算，當(dāng)待售去化周期RP由0.25年延長(zhǎng)至0.5年時(shí)，待售量R有明顯上升，但因?yàn)榇哿縍在有效供給總量中所占比例較小，故非均衡度的上升幅度并不明顯（如圖4）。

（3）開工系數(shù)OB的影響。當(dāng)OB提高時(shí)，開工量N、在建量B、竣工量C及待售量R都將隨之增加，從而引起有效供給的增加，非均衡度將有顯著上升，圖4顯示了OB從1.0提高至1.2時(shí)非均衡度的變化。

三、 供需非均衡狀態(tài)分析

非均衡度只能衡量某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上供需總量的對(duì)比關(guān)系，為了全面、動(dòng)態(tài)的分析非均衡的發(fā)展趨勢(shì)，本節(jié)從非均衡度、供需發(fā)展對(duì)比關(guān)系及待售率三個(gè)方面對(duì)非均衡狀況進(jìn)行探討。

（1）非均衡度的變化。如圖4，1997年～2012年住宅市場(chǎng)的非均衡度總體呈現(xiàn)先降后升的趨勢(shì)，也即從需求相對(duì)較強(qiáng)向供給逐漸增強(qiáng)的狀態(tài)過渡，由降轉(zhuǎn)升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2009年～2010年期間（曲線的最低點(diǎn)）。2012年左右，非均衡度絕對(duì)值已很接近0，這表明有效供給與需求的總量水平較接近，但并不能據(jù)此判斷市場(chǎng)供需均衡水平良好。

（2）供需發(fā)展的對(duì)比關(guān)系。開工量N、在建量B反映了市場(chǎng)的潛在供給能力，這部分潛在供給將轉(zhuǎn)化為有效供給（Ct+Rt-1）并有可能成為待售存量R。當(dāng)潛在供給與市場(chǎng)需求的發(fā)展趨勢(shì)一致時(shí)，投資效率較高；而當(dāng)兩者的變化趨勢(shì)發(fā)生背離時(shí)，將發(fā)生過度供給或供給不足，導(dǎo)致資源錯(cuò)配。

如圖3，2009年以前，市場(chǎng)需求的增速呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，此時(shí)開工量N、在建量B的發(fā)展趨勢(shì)與需求一致。2009年以后，情況發(fā)生了變化：雖然需求總量仍在增長(zhǎng)，但增速開始下降，需求曲線的“拐點(diǎn)”出現(xiàn)，但開工量N、在建量B卻于此時(shí)陡增，潛在供給與需求的走勢(shì)發(fā)生了背離。值得指出的是，2012年住宅在建量B（42.9億平米）已遠(yuǎn)高于銷售量（9.8億平米），不論是從在建量的規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)來看，都在向過供的方向發(fā)展。

（3）待售率的變化。待售率=待售量/有效供給=Rt/（Ct+Rt-1），表示待售存量在有效供給總量中所占的比例。市場(chǎng)中存在一定比例的待售住宅是正常而且必需的：對(duì)供給方而言，待售住宅是供給的儲(chǔ)備；對(duì)需求方而言，一定量的待售住宅保證購房者有選擇空間，并能平抑房?jī)r(jià)。當(dāng)待售率過高時(shí)，供給方過度投資，市場(chǎng)消化能力不足；而當(dāng)待售率過低時(shí)，需求方選擇的余地小，缺乏議價(jià)空間。在上述兩者之間存在著一個(gè)合理的待售率區(qū)間，可將其定義為“自然待售率”（NR），受相關(guān)公布數(shù)據(jù)的限制，“自然待售率”還難以測(cè)算（模型中NR暫取0），但可從待售率的發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)供需對(duì)比關(guān)系的變化。

如圖2，住宅待售量在2007年以前無明顯增長(zhǎng)，但從2007年起持續(xù)上升，由6 856萬平米上升至2.36億平米，待售率也從2007年的11.8%上升至2012年的24.6%，特別是在2008年以后，待售率一直維持在16%以上。這也印證了潛在供給與需求發(fā)生背離的事實(shí)，在需求增長(zhǎng)放緩的同時(shí)，開工量與在建量發(fā)生陡增，這必然導(dǎo)致待售存量、待售率的上升。

綜上，雖然目前住宅市場(chǎng)非均衡度的絕對(duì)值并不高，但近年來在建量大幅上升，特別是在2009年以后，潛在供給與需求的發(fā)展趨勢(shì)出現(xiàn)了背離，住宅待售率也在持續(xù)上升。這表明住宅市場(chǎng)在向過供方向發(fā)展，投資效率在下降。結(jié)合SD模型的分析結(jié)果，可分析導(dǎo)致上述現(xiàn)象的原因：

（1）市場(chǎng)預(yù)期過高與流動(dòng)性釋放綜合作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮與可觀利潤(rùn)不斷吸引著開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大供給，其他企業(yè)也不斷被吸引涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使開發(fā)量猛增；而地方政府過于依賴房地產(chǎn)的“輸血”功能，起到了推波助瀾的作用。與此同時(shí)，2009年前后，隨著國(guó)家4萬億投資計(jì)劃的出籠與寬松貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資被掀上前所未有的高峰，市場(chǎng)預(yù)期再度攀升。反映在模型中就是過度開工系數(shù)OB被不斷調(diào)高，導(dǎo)致開工量N與在建量B猛增。

（2）市場(chǎng)整體開發(fā)效率下降。如前述，1996年～2012年住宅項(xiàng)目平均施工周期延長(zhǎng)了1倍以上，這一方面是因?yàn)椴糠珠_發(fā)企業(yè)囤地怠建，以期房?jī)r(jià)上漲牟取更高利潤(rùn)；一方面是因?yàn)椴糠制髽I(yè)后續(xù)開發(fā)能力不足，在短期融資獲取土地使用權(quán)后，因?yàn)樽杂匈Y金不足、遭遇調(diào)控或是開發(fā)能力差等原因，銷售回款慢，甚至資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目“爛尾”。施工周期延長(zhǎng)也是導(dǎo)致近年來在建量迅速提升的重要原因之一。

（3）市場(chǎng)吸納能力下降。經(jīng)過多年發(fā)展，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況已根本改變；同時(shí)，近年來的調(diào)控打擊了投資、投機(jī)性需求。市場(chǎng)吸納能力下降與開發(fā)量的陡增共同導(dǎo)致了待售率的升高。

（4）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡。主要反映在兩個(gè)方面：①產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡，開發(fā)企業(yè)往往傾向于開發(fā)大面積、高品味、高價(jià)位的公寓、別墅產(chǎn)品，而忽視中小戶型、中低價(jià)位產(chǎn)品，測(cè)算顯示別墅、高檔公寓產(chǎn)品的待售率在住宅中是最高的，而中低收入階層需求總量很大，卻往往難以找到適于消費(fèi)的產(chǎn)品，其消費(fèi)需求未得到有效釋放；②地域非均衡，某些地區(qū)不顧地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市民消費(fèi)能力，盲目的推動(dòng)、炒作房地產(chǎn)投資，造成地區(qū)性的待售率、空置率大幅上升，甚至形成“空城”、“睡城”。

四、 結(jié)論及政策建議

本文的SD模型能夠較好的擬合住宅市場(chǎng)的供需發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)過SD模型測(cè)算、分析得知，近年來對(duì)住宅市場(chǎng)供需非均衡影響最明顯的因素，是市場(chǎng)預(yù)期的提高與開發(fā)效率的下降（開發(fā)周期延長(zhǎng)），同時(shí)，市場(chǎng)吸納能力下降與結(jié)構(gòu)非均衡問題也不可忽視。在上述因素作用下，從2009年以來，住宅市場(chǎng)的非均衡度雖然不高，但潛在供給與需求的發(fā)展趨勢(shì)已出現(xiàn)背離，且待售率持續(xù)上升，這是目前住宅市場(chǎng)供需總量非均衡存在的主要問題。

進(jìn)一步挖掘深層次的原因，應(yīng)該看到：首先，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程較短，住宅市場(chǎng)尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的振蕩周期（參圖4），市場(chǎng)環(huán)境尚欠成熟，信息不對(duì)稱狀況嚴(yán)重，投機(jī)、炒作氣氛濃重，而囤地、捂地、怠建等違法行為也未得到有效遏制；其次，部分地方政府過分依賴土地財(cái)政這種簡(jiǎn)單、迅速而又不可持續(xù)的“輸血”路徑，成為了區(qū)域市場(chǎng)泡沫滋生的背后推手，而2009年左右流動(dòng)性的大量釋放進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)投資熱潮；同時(shí)不可忽視的是，過去的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控一直較為關(guān)注對(duì)“價(jià)”的調(diào)控而忽視對(duì)“量”的調(diào)控。

新型城鎮(zhèn)化倡導(dǎo)集約型的開發(fā)理念，重視對(duì)于“量”的調(diào)控，總的來說就是重視盤活存量與謹(jǐn)慎對(duì)待增量并舉，相關(guān)政策可在這兩方面做重點(diǎn)考慮：

（1）應(yīng)確立“價(jià)”、“量”并重的調(diào)控思路。在“量”的調(diào)控上，首先應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)、調(diào)研與信息發(fā)布工作：一是要建立反映全國(guó)、各地區(qū)住宅市場(chǎng)供需非均衡狀況的指標(biāo)體系，本文使用的三因素法可作為一種參考；二是需加強(qiáng)對(duì)住宅供給、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)與調(diào)研；三是應(yīng)逐步建立對(duì)住宅待售、空置情況的統(tǒng)計(jì)辦法。有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)將上述信息發(fā)布，引導(dǎo)市場(chǎng)主體進(jìn)行理性、穩(wěn)健的投資與開發(fā)。

（2）應(yīng)重視盤活在建存量。一是嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)于土地閑置的處罰措施；二是由政府指導(dǎo)，積極啟動(dòng)對(duì)“爛尾”項(xiàng)目的破產(chǎn)清算、收購工作，制定優(yōu)惠政策鼓勵(lì)各類投資方接手相關(guān)物業(yè)，盤活存量資源。

（3）利用非均衡指標(biāo)科學(xué)調(diào)控增量。在全國(guó)范圍內(nèi)，當(dāng)出現(xiàn)非均衡度、待售率急劇上升情況時(shí)，可采取上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、控制信貸投放、提高開發(fā)企業(yè)的自有資金比例等措施收緊開發(fā)資金的投放。對(duì)于不同區(qū)域應(yīng)根據(jù)其市場(chǎng)非均衡狀況給予不同的政策對(duì)待，例如，建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先向供不應(yīng)求、市場(chǎng)均衡狀況好的地區(qū)傾斜；對(duì)于過供嚴(yán)重、待售率高的地區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格控制其新增建設(shè)用地。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控與引導(dǎo)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查時(shí)，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的供需非均衡狀況，以及開發(fā)企業(yè)以往項(xiàng)目的銷售情況；對(duì)于信托等非銀行類金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資，有關(guān)部門應(yīng)主導(dǎo)建立獨(dú)立評(píng)級(jí)體系，將項(xiàng)目所在地區(qū)的非均衡指標(biāo)納入評(píng)級(jí)系統(tǒng)，加強(qiáng)信息披露與風(fēng)險(xiǎn)提示。

（4）針對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非均衡問題，應(yīng)同時(shí)重視“保供給”與“調(diào)結(jié)構(gòu)”的問題。一是通過廉租房等保障房建設(shè)，緩解城市中、低收入階層的基本住房需求；二是通過信息引導(dǎo)、稅收優(yōu)惠等途徑，引導(dǎo)、鼓勵(lì)開發(fā)資源適當(dāng)向中低端住宅市場(chǎng)傾斜，控制對(duì)于高端產(chǎn)品的過度投資、開發(fā)，防止結(jié)構(gòu)性的待售、空置情況進(jìn)一步惡化；三是通過房產(chǎn)稅、信息引導(dǎo)等方式，逐步還原住宅的基本消費(fèi)品屬性，減弱其投資、投機(jī)屬性，引導(dǎo)住房消費(fèi)心理回歸常態(tài)。

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基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：12CJY112）；國(guó)家博士后基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：2012M520487）；國(guó)家博士后基金特別資助項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：13T60206）。

作者簡(jiǎn)介：馬贏，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院講師，中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)博士后，中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院金融工程負(fù)責(zé)人；劉軼，湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師，中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)博士后。

收稿日期：2014-02-20。