城市物業(yè)管理組織體系研究

【摘 要】自20世紀(jì)90年代起，隨著住房制度改革的深化，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，城市物業(yè)管理組織應(yīng)運(yùn)而生。在借鑒國外成熟管理模式的基礎(chǔ)上，我國城市物業(yè)管理組織體系很快建立并完善起來。文章結(jié)合城市物業(yè)管理組織體系構(gòu)成和職能，就城市物業(yè)管理組織問題和解決方法進(jìn)行了概括論述。

【關(guān)鍵詞】城市物業(yè)；組織體系；物業(yè)管理企業(yè)；行業(yè)自律

在長達(dá)20多年的發(fā)展進(jìn)程中，我國城市物業(yè)管理組織探索出了一條獨(dú)具中國特色的城市物業(yè)管理組織發(fā)展道路。可以說，我國城市物業(yè)管理組織現(xiàn)狀是樂觀的，但是，其中也存在一些不容忽視的問題，城市物業(yè)管理組織體系仍有較大的發(fā)展空間。

一、城市物業(yè)管理組織體系的職能及運(yùn)行效果

我國城市物業(yè)管理組織體系由城市物業(yè)管理企業(yè)組織、城市物業(yè)管理行業(yè)自律組織、城市物業(yè)管理業(yè)主自治組織、城市物業(yè)管理政府管理組織、城市物業(yè)管理法律組織構(gòu)成，這五類組織在地位獨(dú)立、功能交叉的基礎(chǔ)上形成了城市物業(yè)管理組織體系。其中，城市物業(yè)管理企業(yè)組織又稱物業(yè)管理公司，其職能主要有辦理物業(yè)接管驗(yàn)收、提供物業(yè)管理服務(wù)等。大慶物業(yè)管理協(xié)會官網(wǎng)首頁右側(cè)列出的會員企業(yè)如大慶昊方華溪物業(yè)管理有限公司、明達(dá)物業(yè)有限公司皆屬于此類組織。城市物業(yè)管理行業(yè)自律組織是物業(yè)管理市場自我監(jiān)督管理的聯(lián)合體。上至中國物業(yè)管理協(xié)會，下至大慶市城市物業(yè)管理委員會，都屬于此類組織。此類組織的職能有協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)工作，制定行業(yè)規(guī)范，完善行業(yè)自律機(jī)制，以幫助行業(yè)樹立良好形象。城市物業(yè)管理業(yè)主自治組織是業(yè)主及社區(qū)成立的自主管理組織，代表的是物業(yè)內(nèi)業(yè)主和房屋使用人的權(quán)益。其職能涵蓋物業(yè)管理公司招聘、選擇和考察，物業(yè)管理公司管理工作監(jiān)督等。城市物業(yè)管理政府管理組織是政府設(shè)立的政府物業(yè)管理部門，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、大慶市縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門皆屬于此類單位。此類組織在工作中經(jīng)常要與物價、稅務(wù)、銀行等部門打交道。城市物業(yè)管理法律組織是物業(yè)管理外部法律生態(tài)體系的總和。

二、我國物業(yè)管理組織體系存在的問題

我國城市物業(yè)管理組織體系問題有：（一）市場集中程度低，服務(wù)差異小。以城市物業(yè)管理企業(yè)組織為例，市場化程度低，無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)較為常見的問題，城市物業(yè)管理企業(yè)組織的出現(xiàn)并未改善這一問題。就大慶市來說，雖然物業(yè)管理企業(yè)組織眾多，但是地方高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)較少、企業(yè)管理水平不高等問題并未有明顯改善。此外，物業(yè)管理企業(yè)，服務(wù)差異小是各類城市物業(yè)管理組織的共同特點(diǎn)。不論是城市物業(yè)管理企業(yè)組織還是城市物業(yè)管理業(yè)主自治組織，其服務(wù)內(nèi)容皆是從房屋租賃管理、設(shè)備維修等基本物業(yè)管理內(nèi)容延伸出來的，服務(wù)的差異化逐漸消失。（二）組織進(jìn)入和退出門檻低。雖然一些城市物業(yè)管理組織對組織進(jìn)入和退出門檻做了明文要求，如城市物業(yè)管理行業(yè)自律組織要求加入單位必須有較高的資質(zhì)等級，但是在物業(yè)管理公司選擇空間較大的情況下，這些要求大都會被繞開。（三）集團(tuán)化水平低。國外城市物業(yè)管理組織早已走上集團(tuán)化發(fā)展道路，物業(yè)管理組織的集團(tuán)化，即圍繞大企業(yè)按照一定關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。城市物業(yè)管理組織集團(tuán)化有利于節(jié)約物業(yè)企業(yè)管理成本、促進(jìn)資源共享，有利于實(shí)施品牌管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化。雖說從市場、行業(yè)的角度來看，走集團(tuán)化發(fā)展道路已經(jīng)成為城市物業(yè)管理組織發(fā)展的必然，但是，我國城市物業(yè)管理組織集團(tuán)化發(fā)展尚未成型，這也表明我國物業(yè)管理組織化發(fā)展尚有很長的一段路要走。

三、我國城市物業(yè)管理組織體系優(yōu)化策略

（一）制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略

在我國城市物業(yè)管理環(huán)境復(fù)雜的情況下，城市物業(yè)管理組織要想克服發(fā)展相似性，真正發(fā)揮城市物業(yè)管理服務(wù)作用，就要根據(jù)自身擁有的資源狀況，正確進(jìn)行自我定位，制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略。具體來說，城市物業(yè)管理組織要在正確認(rèn)準(zhǔn)服務(wù)業(yè)性質(zhì)和組織體系的基礎(chǔ)上，明白市場及客戶的服務(wù)需要，進(jìn)而準(zhǔn)確定位會員需要、組織發(fā)展目標(biāo)，集中全力提高自身的核心競爭力。以大慶市物業(yè)管理協(xié)會為例，該組織自2003年成立至今，通過為會員單位提供管理咨詢、市場運(yùn)作指導(dǎo)、行業(yè)調(diào)研等手段，很快成為物業(yè)管理企業(yè)的“娘家人”，在行業(yè)內(nèi)贏得了良好聲譽(yù)。以此為鑒，在物業(yè)管理行業(yè)市場化程度不高的情況下，城市物業(yè)管理組織應(yīng)依據(jù)科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略、核心能力培養(yǎng)來拓展市場。

（二）完善管理手段

城市物業(yè)管理組織的存在需要資金來維護(hù)，為了解決城市物業(yè)管理組織資金問題，城市物業(yè)管理組織可以立足于法律和行政規(guī)定，做好自我管理、自我服務(wù)，優(yōu)化管理制度，招聘優(yōu)質(zhì)會員。此外，城市物業(yè)管理組織還可以通過城市物業(yè)管理組織聯(lián)盟獲取更有力的發(fā)展支持，或通過有償服務(wù)來獲得經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而反哺組織。換而言之，城市物業(yè)管理組織可以采用符合自身發(fā)展需求的管理體制和運(yùn)作模式，對于城市物業(yè)管理組織來說，這一點(diǎn)是很有必要的。如城市物業(yè)管理企業(yè)組織可以通過為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提供多層次、全方位的物業(yè)管理服務(wù)來贏取利益，更可以利用既得利潤來協(xié)調(diào)與政府、業(yè)主、企業(yè)之間的關(guān)系，這對城市物業(yè)管理組織來說是非常有益的。

（三）培養(yǎng)和引進(jìn)人才

與其他企事業(yè)單位和社會組織相比，城市物業(yè)管理組織在薪酬、福利上都有一定差距，這在一定程度上影響了城市物業(yè)管理組織對人才的吸引力。在人力資源就是生產(chǎn)力的今天，城市物業(yè)管理組織也要拋棄那種傳統(tǒng)的人力資源管理模式，立足于人才發(fā)展戰(zhàn)略，積極引進(jìn)、獲得、留住關(guān)鍵人才，以保證組織未來發(fā)展對人才的需求。鑒于此，城市物業(yè)管理組織可以在人力資源盤點(diǎn)、人才管理機(jī)制健全的基礎(chǔ)上通過工作鍛煉、內(nèi)部考核、外部聘請等方法進(jìn)行人才資質(zhì)評定、引進(jìn)人才。

城市物業(yè)管理組織體系是復(fù)雜而多樣的，各組織之間也是相互關(guān)聯(lián)、相互制約的。要想實(shí)現(xiàn)社會的和諧發(fā)展，各組織既要完善配套制度，提升服務(wù)，練好內(nèi)功，還要互相學(xué)習(xí)，加強(qiáng)合作。只有這樣，城市物業(yè)管理組織體系才能實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，才能進(jìn)一步提高城市物業(yè)管理水平。

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