物業(yè)管理超前介入與工程質(zhì)量監(jiān)督管理策略

【摘 要】本文從物業(yè)管理單位需要完善和落實簽字認(rèn)可制度，行使質(zhì)量監(jiān)督權(quán)力；協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，突出業(yè)主評價作用；參與質(zhì)量控制工作，實時監(jiān)控工程質(zhì)量；建立業(yè)主裝修備案制度，規(guī)范業(yè)主裝修活動等四個方面，分析了物業(yè)管理超前介入與工程質(zhì)量監(jiān)督管理的策略，以期為提高物業(yè)管理質(zhì)量和工程質(zhì)量提供參考價值。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；超前介入；工程監(jiān)督；管理策略

物業(yè)管理超前介入既有利于協(xié)調(diào)好開發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系，提高工程設(shè)計的質(zhì)量，又有利于監(jiān)督工程施工的管理，規(guī)范工程的交付使用，為物業(yè)管理單位的后續(xù)工作奠定堅實基礎(chǔ)。因此，探究物業(yè)管理超前介入與工程質(zhì)量監(jiān)督管理的策略對于提高物業(yè)管理質(zhì)量有著積極的意義。

一、完善和落實簽字認(rèn)可制度，行使質(zhì)量監(jiān)督權(quán)力

物業(yè)管理部門需要與開發(fā)商、質(zhì)量監(jiān)督部門和規(guī)劃部門相互配合協(xié)作，建立、完善和落實簽字認(rèn)可制度，認(rèn)真審查工程設(shè)計規(guī)劃方案、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證、商品房預(yù)售許可證和施工結(jié)算等相關(guān)內(nèi)容，全面參與工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，如果出現(xiàn)違規(guī)行為，堅決不予以簽字認(rèn)可，真正發(fā)揮自己在工程質(zhì)量監(jiān)督方面的作用。

同時，物業(yè)管理單位需要依據(jù)《業(yè)主臨時公約》與《物業(yè)服務(wù)合同》等相關(guān)要求，積極參與工程項目的驗收工作，落實社區(qū)內(nèi)的文化體育設(shè)施、社區(qū)綠化面積、土地硬化面積、道路規(guī)劃、地下管線數(shù)量及位置、路燈數(shù)量及位置和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容，并確定物業(yè)管理和業(yè)主委員會的辦公用房，使社區(qū)的配套設(shè)施更加完善，符合工程項目施工的標(biāo)準(zhǔn)和滿足業(yè)主的實際需求。

此外，物業(yè)管理單位需要和開發(fā)商之間簽訂委托合同，這樣即可以明確雙方的質(zhì)量監(jiān)督管理責(zé)任，也可以在一定程度上對開發(fā)商的管理權(quán)力形成制約，提高其工程項目的建設(shè)質(zhì)量與服務(wù)質(zhì)量，最終取得物業(yè)管理質(zhì)量提升、用戶獲得滿意服務(wù)和開發(fā)商贏得市場的良好效果。

二、協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，突出業(yè)主評價作用

物業(yè)管理單位超前介入的目的不僅包括保障工程項目建設(shè)的質(zhì)量和社區(qū)配套設(shè)施的完善，而且還包括協(xié)調(diào)好政府、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司和業(yè)主之間的利益關(guān)系，既需要政府切實履行對開發(fā)商、監(jiān)理公司和施工單位的監(jiān)督責(zé)任，又需要業(yè)主對開發(fā)商服務(wù)和施工單位建設(shè)工作的評價成為工程建設(shè)的最終依據(jù)，保障業(yè)主的合法權(quán)益不受到侵害。

物業(yè)管理單位與業(yè)主需要簽訂管理合同，為業(yè)主提供設(shè)施維護(hù)和質(zhì)量維修等服務(wù)，這與工程建設(shè)施工的質(zhì)量直接相關(guān)，而且與物業(yè)管理單位的自身利益密切相關(guān)。因此，物業(yè)管理單位需要從業(yè)主利益出發(fā)，對工程項目建設(shè)施工的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理，使其在每一個細(xì)節(jié)上滿足業(yè)主的要求，從而促使開發(fā)商和施工單位保證工程建設(shè)施工的質(zhì)量。正是由于物業(yè)管理單位、業(yè)主和開發(fā)商之間的利益相互制約，才使得工程項目的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制更為完善。

物業(yè)管理超前介入?yún)f(xié)調(diào)開發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系的時候，既要很好地行使開發(fā)商所賦予的質(zhì)量監(jiān)督管理權(quán)力，幫助開發(fā)商提升服務(wù)質(zhì)量，樹立和維護(hù)開發(fā)商的品牌形象，又要保障業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主排憂解難，使開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾盡可能得到圓滿解決。

三、參與質(zhì)量控制工作，實時監(jiān)控工程質(zhì)量

雖然物業(yè)管理單位可以通過簽字認(rèn)可制度對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，但是這只是對工程項目完工后的質(zhì)量控制措施，如果工程項目在前期準(zhǔn)備和施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，則會對開發(fā)商、施工單位和業(yè)主造成重大經(jīng)濟(jì)損失。因此，物業(yè)管理單位可以與開發(fā)商和施工單位合作，成立質(zhì)量監(jiān)控小組，對工程項目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行實時監(jiān)控。

物業(yè)管理單位在對工程質(zhì)量進(jìn)行實時監(jiān)控的過程中，可以在物業(yè)管理與使用方面掌握最新的資料，結(jié)合物業(yè)管理中出現(xiàn)工程質(zhì)量方面問題與施工單位進(jìn)行溝通交流，以促進(jìn)施工單位提高工程項目建設(shè)質(zhì)量。同時，物業(yè)管理單位無論是在工程項目建設(shè)過程中，還是在工程項目建設(shè)結(jié)束后，都需要與業(yè)主委員會進(jìn)行及時充分的溝通交流，了解業(yè)主對工程項目建設(shè)和配套設(shè)施的要求，如綠化面積、健身設(shè)施、路燈數(shù)量和道路規(guī)劃等內(nèi)容，并將其反映給開發(fā)商和施工單位進(jìn)行解決，這樣既可以幫助開發(fā)商、施工單位和業(yè)主建立良好的關(guān)系，也可以使工程項目交付使用后滿足業(yè)主的要求。

四、建立業(yè)主裝修備案制度，規(guī)范業(yè)主裝修活動

物業(yè)管理單位既需要對工程項目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督管理，還需要對業(yè)主的裝修活動進(jìn)行規(guī)范指導(dǎo)，以減少業(yè)主以后不必要的維修工作。物業(yè)管理單位可以建立業(yè)主裝修的備案登記制度，由物業(yè)與業(yè)主委員會對業(yè)主的裝修工作進(jìn)行規(guī)范指導(dǎo)。

首先，物業(yè)管理單位要求業(yè)主進(jìn)行裝修工作的登記備案，并依據(jù)業(yè)主裝修的具體位置采取相應(yīng)的指導(dǎo)措施。如果業(yè)主的裝修涉及到房屋結(jié)構(gòu)主體的改造，對房屋的穩(wěn)定性和荷載承重力造成影響，物業(yè)管理單位要詳細(xì)備案并進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督管理，要求用戶改進(jìn)裝修方案或者讓用戶依據(jù)《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行申請與報建。其次，物業(yè)管理單位需要嚴(yán)格審查裝修單位與個人的相關(guān)資質(zhì)，如《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》、上崗證書和專業(yè)證書等，如果裝修單位或者個人無法提供相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理單位要嚴(yán)格禁止其從事裝修活動，從根本上保證業(yè)主裝修工作的質(zhì)量。再次，物業(yè)管理單位需要對裝修施工的過程進(jìn)行實時監(jiān)督管理，既要保證施工單位能夠按照裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，又要保證業(yè)主遵守《住宅使用說明書》的相關(guān)要求，不對房屋進(jìn)行任意的裝修改造，如另建門窗、擴(kuò)大門窗尺寸、承重墻穿洞和拆除承重墻體等，以免影響房屋的整體質(zhì)量，危及業(yè)主的安全。最后，如果業(yè)主違反房屋裝修的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理單位要先于業(yè)主進(jìn)行溝通交流，在溝通交流無效后，物業(yè)管理單位需要將情況及時反映給主管部門，由主管部門依法對業(yè)主采取強(qiáng)制處理措施。

總之，物業(yè)管理超前介入可以協(xié)調(diào)開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位和業(yè)主之間的關(guān)系，對工程項目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主對房屋進(jìn)行合理裝修改造，從而提高物業(yè)管理和開發(fā)商服務(wù)水平的同時，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。

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