城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

【摘 要】為抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，保持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，近期政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策措施。宏觀調(diào)控中的一些金融、稅收政策，對(duì)遏制投機(jī)、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)的作用非常明顯，但不能從根本上保障房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。本文將從土地供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系、現(xiàn)行土地供應(yīng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響、完善土地供應(yīng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展三方面論述城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng)制度 房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控

土地是房地產(chǎn)的載體和源頭，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件，構(gòu)建和完善土地供應(yīng)制度，才是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的治本之策。

一、土地供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系

可供開發(fā)的土地資源數(shù)量多少是房地產(chǎn)數(shù)量及價(jià)格的重要影響因素，因此，各級(jí)地方政府如何合理控制和規(guī)劃土地資源，是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)效率的重要手段。

（一）地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。由于房地產(chǎn)的價(jià)格上漲刺激了對(duì)土地的需求，同時(shí)土地的供給價(jià)格彈性小導(dǎo)致了地價(jià)的升高，因此地價(jià)高相對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高是結(jié)果而不是原因。不僅如此，地價(jià)的地區(qū)差異性源于各地房地產(chǎn)的價(jià)格不同，不同的城市需求不同導(dǎo)致了它們的地價(jià)不同。

（二）土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量關(guān)系。土地供應(yīng)量是房地產(chǎn)數(shù)量產(chǎn)生的基礎(chǔ)，它們之間的關(guān)系主要由容積率來(lái)反映。容積率是指城市用地上允許修建的總建筑面積與地塊面積之比值。即Q=F×QL，容積率F代表了土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的影響程度，容積率越大，單位土地上所建容量就越大。

（三）土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格代表了對(duì)房地產(chǎn)的需求，高于房地產(chǎn)成本價(jià)格的房地產(chǎn)價(jià)格決定了對(duì)土地的需求。土地市場(chǎng)的供求關(guān)系作用形成地價(jià)，決定新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的大小。

二、現(xiàn)行土地供應(yīng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

城市土地供應(yīng)機(jī)制，是指特定經(jīng)濟(jì)制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總和?，F(xiàn)行土地供應(yīng)制度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生很大影響。由于政府對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，過(guò)去幾年的城市土地供應(yīng)過(guò)度，城市土地的供應(yīng)量將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)減少，這就會(huì)影響整個(gè)土地市場(chǎng)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供應(yīng)問題。土地管理中存在諸多問題，其直接表現(xiàn)則是土地供應(yīng)的不合理，且土地供應(yīng)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前土地供應(yīng)問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.土地供應(yīng)機(jī)制不完備

由于我國(guó)土地市場(chǎng)宏觀研究和調(diào)控跟不上，造成土地一級(jí)市場(chǎng)在一定程度上供給失控。土地管理部門也沒有進(jìn)行有效調(diào)控和管理，操作過(guò)程很不規(guī)范。因此目前土地供應(yīng)還沒有形成一個(gè)有效的供給機(jī)制。

2.土地供應(yīng)法制不健全

雖然土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃是城市土地利用的強(qiáng)制性指導(dǎo)文件，但在具體實(shí)施過(guò)程中，兩項(xiàng)法律的效力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到真正意義上的法律權(quán)力，因此導(dǎo)致了很多土地供應(yīng)不符合城市規(guī)劃，不能起到真正的規(guī)劃法律的作用。

3.土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

改革開放以來(lái)，城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，土地的利用也呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但在糧食安全和耕地保護(hù)的硬約束下，這顯然是有?？沙掷m(xù)發(fā)展的原則的。因此，應(yīng)當(dāng)調(diào)整對(duì)現(xiàn)行存量土地與增量土地利用政策，切實(shí)保護(hù)耕地。

（二）土地供應(yīng)引發(fā)的房地產(chǎn)問題。由于土地供應(yīng)機(jī)制不健全、法律不完備等原因使土地供應(yīng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生了問題，因此也影響了房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了相關(guān)問題。

1.房地產(chǎn)商困地現(xiàn)象嚴(yán)重

近兩年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一股聲勢(shì)浩大的“圈地潮”，非理性的“圈地潮”不可避免地將銀行拖下水，開發(fā)貸款和住房貸款總量同時(shí)擴(kuò)大，增加了失地農(nóng)民的數(shù)量，使農(nóng)民權(quán)益受到損失，引發(fā)了更嚴(yán)重的三農(nóng)問題。

2.地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高

目前由于房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)漸已形成，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)有著良好的預(yù)期，紛紛加大對(duì)土地的投資。國(guó)內(nèi)不少、城市對(duì)于土地供應(yīng)沒有具體的年度計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)商為了拿到土地在土地拍賣供應(yīng)方式中，最終的中標(biāo)價(jià)多大幅度高出底價(jià)，也常常高于開發(fā)商對(duì)于該地塊的預(yù)期價(jià)格。

3.房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)

近幾年房地產(chǎn)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)特別是民用住宅有高檔化的傾向。造成的結(jié)果就是真正需要買房的中低收入的普通城市居民買不到或者買不起房，比較富裕的市民卻一戶有好幾處住房，導(dǎo)致城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。

三、完善土地供應(yīng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而合理的土地供應(yīng)則是房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此要從各方面使城市土地供應(yīng)合理合法化，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）科學(xué)預(yù)測(cè)土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，土地供應(yīng)調(diào)控的著力點(diǎn)是要在控制總量的前提下，調(diào)整和優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。在確定土地需要數(shù)量時(shí)，一 般要針對(duì)各類用地的特點(diǎn)進(jìn)行具體約定量、定性分析。

（二）大力推進(jìn)房地產(chǎn)用地供應(yīng)市場(chǎng)化和優(yōu)先化。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要手段。因此，要大力推進(jìn)房地產(chǎn)用地供應(yīng)市場(chǎng)化和優(yōu)先化。

（三）加強(qiáng)土地供后監(jiān)督。目前一些部分開發(fā)企業(yè)在取得土地后不按期進(jìn)行開發(fā)，有的甚至囤積土地，導(dǎo)致住房供應(yīng)的階段性短缺。土地部門將結(jié)合土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)現(xiàn)有的閑置地盡快轉(zhuǎn)為市場(chǎng)有效供應(yīng)。

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