對(duì)《婚姻法司法解釋（三）》第十一條的思考

摘 要：《婚姻法解釋（三）》第11條是物權(quán)法善意取得制度在婚姻法上的具體運(yùn)用，其反映了對(duì)“善意買受人的信賴?yán)妗钡谋Ｗo(hù)。但該條在現(xiàn)實(shí)中不具有適用可能性，無法實(shí)現(xiàn)為解決審判實(shí)踐中的爭議提供裁決依據(jù)的目的。應(yīng)對(duì)其進(jìn)行修改。

關(guān)鍵詞：夫妻共有；房屋；善意取得

中圖分類號(hào)：D913.9 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）26-0112-02

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）已于2011年8月13日起施行。自施行以來，筆者發(fā)現(xiàn)法官、律師等法律工作者對(duì)于其第11條的理解、適用存在諸多問題。因此有必要對(duì)《婚姻法解釋（三）》第11條進(jìn)行真正法律意義上的解讀和評(píng)析。

一、對(duì)《婚姻法解釋（三）》第11條語義層面的解讀

《婚姻法解釋（三）》第11條規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”。

其中，準(zhǔn)確把握第1款的含義是理解本條的關(guān)鍵。第1款規(guī)定在滿足特定條件的情況下，夫妻一方擅自處分共同共有的房屋，亦將產(chǎn)生物權(quán)變更的法律效力。該特定條件包括：一是第三人善意購買。所謂第三人善意購買，是指第三人不知道出售房屋的人不是房屋的全部權(quán)利人，而誤以為出售人擁有全部合法的權(quán)利。二是支付合理對(duì)價(jià)，是指支付了與當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)。三是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。即在房屋登記部門辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋已經(jīng)登記在第三人名下。

從上述三個(gè)條件的文字表述上可以很容易地判斷，其源自于《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定，是物權(quán)法善意取得制度在婚姻法上的具體運(yùn)用，其反映了對(duì)“善意買受人的信賴?yán)妗钡谋Ｗo(hù)，其“根本原因在于對(duì)交易安全的維護(hù)”[1]11-12。

二、《婚姻法解釋（三）》第11條是否具有適用可能性的分析

《婚姻法解釋（三）》第11條并不難理解，只要能夠理解《物權(quán)法》第106條，就能夠讀懂該條規(guī)定。而現(xiàn)在的問題是，第11條是否有實(shí)際意義，其所規(guī)定的第三人善意取得夫妻一方單獨(dú)處分的房屋的情況真的存在嗎？如果答案是肯定的，則該條即具有實(shí)用價(jià)值；如果該條所規(guī)定的情況不存在，或者存在極少，則該條無實(shí)用價(jià)值。

從該條的表述可知，其適用前提為“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”。在現(xiàn)實(shí)中夫妻共同共有的房屋，在產(chǎn)權(quán)登記方面目前主要存在以下三種情形：一是登記在夫妻二人名下，二人是房屋登記簿上記載的共有權(quán)人。二是登記在夫妻中的一人名下，實(shí)質(zhì)是二人的房屋。原因很多，既可能是二人婚前共同出資購買，也可能是二人婚后購買，還可能是一人購買而通過協(xié)議方式成為共有房屋等。無論是何種原因，都屬于實(shí)質(zhì)上二人共同共有的房屋。三是房屋是基于夫妻二人共同建造等事實(shí)行為二人共同取得，屬于夫妻二人共有，還沒有辦理房屋所有權(quán)登記。

對(duì)于第一種情形，房屋登記在夫妻二人名下，如果一方不經(jīng)另一方同意，第三人能否判定為善意取得？答案當(dāng)然是否定的。道理非常簡單，《婚姻法解釋（三）》第11條所規(guī)定的善意取得的第三個(gè)要件是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即將房屋轉(zhuǎn)移登記在第三人名下。而《房屋登記辦法》第13條規(guī)定：“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請?！备鶕?jù)該規(guī)定，對(duì)房屋共同共有的夫妻在出售房屋變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方共同申請。在實(shí)務(wù)中，房屋登記部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)也都要求，必須由共有權(quán)人持本人身份證，于登記人員的面前在有關(guān)轉(zhuǎn)移登記文件上簽章。如果是代理辦理的，必須有本人出具的委托書。因此，未經(jīng)一方所有權(quán)人同意，另外一方在正常的情況下是不能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在第三人名下的，即此種情況下不存在善意取得。

對(duì)于第二種情形，即登記在夫妻中的一人名下，實(shí)質(zhì)是二人共有的房屋，不經(jīng)未登記在房屋登記薄的一方的同意，第三人能否善意取得房屋所有權(quán)？《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”對(duì)于該條的理解，胡康生先生認(rèn)為，“本條第一款的規(guī)定，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利的正確性推定效力對(duì)客觀、公正的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的建立有著極為重要的意義?！盵2]53-54不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利和事實(shí)上的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是一致的，法律也要求登記機(jī)構(gòu)正確履行職責(zé)，如實(shí)記載登記事項(xiàng)，但是由于現(xiàn)買經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性，也會(huì)產(chǎn)生兩者不相符合的情形。在實(shí)際生活中，由于當(dāng)事人自己的過錯(cuò)或者由于登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，可能會(huì)出現(xiàn)登記的權(quán)利和事實(shí)上的權(quán)利不一致的情況。因此，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定正確效力，對(duì)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的客觀公正有十分重要的意義，正因?yàn)榈怯洸居写诵Я?，第三人依?jù)登記簿的取得才受到法律的保護(hù)，交易的安全才有了保障。由此可見，法律規(guī)定物權(quán)的歸屬和內(nèi)容以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，目的就是從國家公信力的角度對(duì)物權(quán)相對(duì)人的利益進(jìn)行保護(hù)，從而建立一個(gè)能以客觀標(biāo)準(zhǔn)衡量的公正的經(jīng)濟(jì)秩序，這也是物權(quán)公示原則的價(jià)值和要求。

在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，第三人依據(jù)登記簿的取得才受到法律的保護(hù)，交易的安全才有了保障。簡單地說，第三人與登記簿上記載的權(quán)利人發(fā)生交易，法律上就視為是與權(quán)利人發(fā)生交易，這種交易是受法律保護(hù)的。盡管登記的權(quán)利人不見得就是真正的權(quán)利人。

在房屋所有權(quán)登記在一人名下時(shí)，第三人與之進(jìn)行交易就是合法的正常的交易，雙方完全可以在房屋登記部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，第三人此時(shí)取得房屋所有權(quán)，是正常的交易取得還是善意取得？善意取得是正常取得的一種例外，在《物權(quán)法》中規(guī)定在所有權(quán)取得的特別情況一章。因此，通過對(duì)物權(quán)法第16條第1款的分析不難看出，第二種情形實(shí)質(zhì)上是正常交易取得，而不是善意取得?！痘橐龇ń忉專ㄈ返?1條對(duì)該種情形不適用，即第三人取得房屋所有權(quán)并不需要受“第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)”兩個(gè)條件的限制。

對(duì)于第三種情形，只要理解了《物權(quán)法》第31條，就容易理解了?！段餀?quán)法》第31條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！焙瞪骶幍摹吨腥A人民共和國物權(quán)法釋義》對(duì)該條的解釋為：“考慮到對(duì)交易安全的保護(hù)，本法明確，依照本法第28條至第30條的規(guī)定享有的物權(quán)，處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！盵2]83

也就是說，當(dāng)基于事實(shí)行為取得所有權(quán)以后，如果將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，需要辦理登記以后再轉(zhuǎn)移給他人。在辦理登記時(shí)，可能登記在一人名下，也可能登記在二人名下。關(guān)于登記在一人名下和二人名下能否適用《婚姻法解釋（三）》第11條的問題，前面已經(jīng)分別論述，在此，不再贅述。

通過上述分析可知，《婚姻法解釋（三）》第11條在現(xiàn)實(shí)中沒有可以適用的地方。該條的規(guī)定顯然沒有達(dá)到為解決審判實(shí)踐中的爭議提供裁決依據(jù)的目的。

三、《婚姻法解釋（三）》第11條的修改建議

將《婚姻法解釋（三）》第11條兩款結(jié)合起來看，本來要解決的是現(xiàn)實(shí)生活中存在的房屋登記在夫妻一人名下，而實(shí)質(zhì)上是共同財(cái)產(chǎn)的情況下，作為登記人的共同財(cái)產(chǎn)所有人私自出售共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)怎么處理的問題。筆者認(rèn)為，如果出臺(tái)該條的目的明確了，在制定該條時(shí)就不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)前面的問題。而之所以出現(xiàn)這些問題是因?yàn)樗痉ń忉尩钠鸩菡邔?duì)于《物權(quán)法》理解的謬誤。

關(guān)于對(duì)《物權(quán)法》第16條的理解，前面已經(jīng)論述，在這里只是強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，《物權(quán)法》第16條實(shí)質(zhì)上是告訴人們，與登記的所有權(quán)人進(jìn)行交易是正常且受法律保護(hù)的。因?yàn)椤段餀?quán)法》立法的一個(gè)重要目的就是為了方便交易，保護(hù)交易安全。有了不動(dòng)產(chǎn)登記，人們即能非常容易地知道權(quán)利人到底是誰，從而與之進(jìn)行交易；即使登記背后另有諸如登記人與實(shí)際權(quán)利人不一致等隱情，交易也仍然受到法律的保護(hù)。

基于此，筆者認(rèn)為可以《物權(quán)法》第16條為基礎(chǔ)將《婚姻法解釋（三）》第11條第1款直接修改為：“夫妻共有的房屋，如果登記在夫或妻的一人名下，第三人與登記的所有權(quán)人進(jìn)行的交易受到法律保護(hù)，夫或妻的另一方主張買賣合同無效的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”

參考文獻(xiàn)：

[1]黃晶.夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系特殊性探析———評(píng)婚姻法司法解釋（三）（征求意見稿）相關(guān)規(guī)定[J].中華女子學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（1）.

[2]胡康生.中華人民共和國物權(quán)法釋義[M].北京：法律出版社，2007.

Abstract： \"The marriage law explaination three \" Eleventh article，is the concrete application of bona fide acquisition system according to property law in marriage law which reflects the protection of \"bona fide purchaser's reliance interest\". But this is not applicable possibility in reality， unable to provide decision basis for solving the dispute in the judicial practice.It should be amended.

Key words： Community； House； The acquisition in good faith