都心和商圈

東京以一城之力，擔(dān)當(dāng)了舉國(guó)人口聚集和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的大半壁江山，其過(guò)人之處必可圈可點(diǎn)。

一分為六大東京

中國(guó)北京面對(duì)著日益突出的人口、土地、居住、產(chǎn)業(yè)、交通諸矛盾的交織。

一個(gè)兼?zhèn)湎劝l(fā)國(guó)家首都和超級(jí)大都會(huì)、經(jīng)濟(jì)中心多重身份的城市——日本東京，對(duì)北京頗具參考價(jià)值。

日本早稻田大學(xué)教授、日本前建筑學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、亞洲都市環(huán)境學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)尾島俊雄說(shuō)過(guò)：“日本的城市問(wèn)題，就是東京問(wèn)題。”

尾島俊雄說(shuō)這個(gè)話時(shí)（1986年），美國(guó)最大的城市紐約的人口為1500余萬(wàn)，東京都中心區(qū)人口也已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)，那時(shí)候，日本已經(jīng)看到紐約城市基礎(chǔ)設(shè)施老化的窘境，開始著手“21世紀(jì)的東京規(guī)劃”。

做事精細(xì)且前瞻性很強(qiáng)的日本人構(gòu)思日本首都圈或可以追溯到上世紀(jì)50年代，1956年日本頒布的《首都圈整治法》已經(jīng)把首都圈的半徑定義在100公里，這個(gè)半徑的概念沿用至今。

此后，日本的首都圈規(guī)劃幾經(jīng)修改，分別在1968年、1976年、1986年進(jìn)行過(guò)大東京都市圈建設(shè)規(guī)劃，目前的大東京人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、交通等布局，基本按1986年的規(guī)劃演進(jìn)而來(lái)。

宏觀層面，東京的人口聚集度、產(chǎn)業(yè)聚集度、商業(yè)聚集度水平遠(yuǎn)在中國(guó)北京之上。

大東京圈人口如果按3670萬(wàn)（2013年）計(jì)算相當(dāng)于日本1.26億總?cè)丝诘?9%，如果按1999年規(guī)劃的4040萬(wàn)計(jì)算，相當(dāng)于日本總?cè)丝诘?2%，大約全國(guó)三分之一的人口集中在大東京圈，這個(gè)比例放在中國(guó)相當(dāng)于在一個(gè)都市圈內(nèi)集中4億左右人口，是目前北京常住人口的10倍以上。

如果按21世紀(jì)以來(lái)普遍的“一都七縣”而不是1986年規(guī)劃的“一都四縣”半徑100公里的行政區(qū)劃范圍計(jì)算，大東京圈占地36274平方公里，約為日本國(guó)土面積的9.6%。而北京在中國(guó)國(guó)土總面積中的占比約為0.17%。

關(guān)于東京GDP在日本總GDP中占比的算法有多種，比如單算東京都即東京中心區(qū)的，也有按一都七縣把埼玉縣、神奈川縣、千葉縣、茨城縣、群馬縣、櫪木縣和山梨縣等地的GDP統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的話，如果按后者計(jì)，則大東京圈約貢獻(xiàn)了日本全國(guó)GDP的三分之一，據(jù)稱對(duì)服務(wù)業(yè)GDP的貢獻(xiàn)更高達(dá)60%。

東京以一城之力，擔(dān)當(dāng)了舉國(guó)人口聚集和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的大半壁江山，其過(guò)人之處必可圈可點(diǎn)。

人們?cè)谟懻摉|京圈規(guī)劃發(fā)展時(shí)，常津津樂(lè)道于東京的“都心”戰(zhàn)略及其成功實(shí)施，形成了以下一核五區(qū)的都心架構(gòu)，較為成功地平衡了產(chǎn)業(yè)需求和人口壓力之間的沖突：

政治、行政、金融、信息、經(jīng)濟(jì)、文化核心區(qū)——東京都（傳統(tǒng)中心）；

商業(yè)、大學(xué)區(qū)——八王子市、立川市、青梅市；

國(guó)際港灣，工業(yè)集聚區(qū)——橫濱市、川崎市、厚木市；

居住、政府聚集區(qū)——崎玉市、大宮市、浦和市、熊谷市；

國(guó)際空港、工業(yè)集聚、港灣區(qū)——千葉市、成田、木更津市；

大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)集聚區(qū)——土浦市、筑波地區(qū)。

在大的功能劃分之外，還有一個(gè)無(wú)論哪個(gè)區(qū)域都無(wú)處不在的次生功能區(qū)——商圈。商圈基本滿足了各區(qū)域居住、就業(yè)人口的衣、食、住、行消費(fèi)乃至精神文化消費(fèi)，更貢獻(xiàn)了占日本全國(guó)服務(wù)業(yè)GDP總量中的60%。在觀察東京都市圈的一核五區(qū)結(jié)構(gòu)時(shí)，不可漏缺超然于所有都心之上的商圈。

東京的商圈形態(tài)萬(wàn)千，在區(qū)域功能和商業(yè)價(jià)值的挖掘上則各具千秋。

精雕細(xì)琢副都心

東京的新宿是集傳統(tǒng)與現(xiàn)代于一身的核心區(qū)域之一，新宿商圈的形成兼具歷史積淀和時(shí)代新貌。日本人認(rèn)為新宿是“世界上沒(méi)有先例的城市功能完備的市區(qū)”，自豪之情溢于言表。

新宿的中心區(qū)域地位可以追溯到1958年，為應(yīng)對(duì)二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中東京的急劇膨脹，應(yīng)時(shí)成立的“東京整備委員會(huì)”前瞻性地為東京都中心劃出三個(gè)“副都心”，分別為新宿、澀谷、池袋，距傳統(tǒng)都中心的距離均在15公里左右。

50年代劃定的三個(gè)副都心都在傳統(tǒng)都中心的西部或者西北部。有觀點(diǎn)認(rèn)為三個(gè)副都心起到了把過(guò)多的人流在東京腹地方向進(jìn)行攔截分流的好處。

新宿被認(rèn)為是東京三個(gè)副都心中規(guī)劃開發(fā)時(shí)間最早，建設(shè)規(guī)模最大。經(jīng)過(guò)50余年的演進(jìn)，新宿的商業(yè)圈具有自身特點(diǎn)：高端服務(wù)業(yè)領(lǐng)銜的CBD商務(wù)中心+普通服務(wù)商業(yè)區(qū)。

1958年提出新宿作為副都心之前，新宿就已經(jīng)是東京名副其實(shí)的商業(yè)中心， 50年代中后期新宿的商業(yè)建筑已經(jīng)占到東京市商業(yè)建筑總量的10%。新宿大街是當(dāng)時(shí)的零售業(yè)密集區(qū)，二目町是當(dāng)時(shí)的新宿餐飲業(yè)密集區(qū)，歌舞伎町是當(dāng)時(shí)的娛樂(lè)業(yè)密集區(qū)。

新宿副都心規(guī)劃于1960年公布、1964～1967年四年間基本成型，上世紀(jì)80年代之后趨于成熟。270公頃的新宿副都心以56公頃的寫字樓商務(wù)區(qū)、81公頃的消費(fèi)商業(yè)區(qū)加上130公頃的綠化帶、道路、廣場(chǎng)構(gòu)成，還有最具新宿特征的“都會(huì)大型地下步行街”。

在新宿CBD的商務(wù)機(jī)構(gòu)中，高端服務(wù)業(yè)所占比重最大，其中最具規(guī)模的要數(shù)金融保險(xiǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)，與上述行業(yè)關(guān)系緊密的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也隨之聚集，近年來(lái)還增加了信息化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)如動(dòng)漫制作業(yè)等等。

在新宿聚集的這些產(chǎn)業(yè)單位有一共同特點(diǎn)：企業(yè)總部為主體，即在新宿設(shè)立的企業(yè)機(jī)構(gòu)和這些機(jī)構(gòu)的雇員大都處在各自產(chǎn)業(yè)的高端環(huán)節(jié)。以銀行業(yè)為例，以新宿交通樞紐站為中心不到8公里的半徑內(nèi)，集中了160家銀行的總部或主要分支機(jī)構(gòu)，有人形容新宿是銀行的海洋。而東京的律師事務(wù)所、專利事務(wù)所、稅務(wù)事務(wù)所的絕大部分也云集在新宿CBD內(nèi)或近旁范圍，新宿又成為現(xiàn)代咨詢業(yè)的海洋。

高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端聚集的首要環(huán)境元素是辦公條件。新宿的規(guī)劃者認(rèn)為，自動(dòng)化辦公條件下理想的人均辦公面積為7～15平方米。如此多的高端產(chǎn)業(yè)和企業(yè)總部聚集在新宿，對(duì)高端寫字樓的巨大需求催生了東京最密集的超高層建筑群落，新宿商務(wù)區(qū)提供了200余萬(wàn)平方米的寫字間面積，聳立著40余幢超高層建筑，至少有10座在百米以上。

比如京王廣場(chǎng)飯店本館160米、京王廣場(chǎng)飯店南館140米、新宿住友大廈200米、國(guó)際電信電話大樓164米、新宿三井大廈209米、安田火災(zāi)海上保險(xiǎn)公司193米、新宿野村大廈210米、新宿中心大廈223米、小田急和第一生命120米大廈等，這些龐然大物提供了新宿商務(wù)區(qū)60%的寫字樓面積。有趣的是，這9座大廈中的7座基本集中在一起，成為東京一大景觀。

如果按人均辦公面積15平方米上限計(jì)，在新宿商務(wù)區(qū)上班的白領(lǐng)至少有13萬(wàn)之眾。加上區(qū)域外進(jìn)入公干、消費(fèi)的人群構(gòu)成了消費(fèi)力不低的商業(yè)服務(wù)對(duì)象，新宿商業(yè)中心應(yīng)運(yùn)而生。

在新宿集中了伊勢(shì)丹百貨、三越百貨、高島屋百貨、丸井百貨、小急田百貨、京王百貨等日本百貨業(yè)巨頭，其中高島屋TIMES SQUARE（時(shí)代廣場(chǎng)）被認(rèn)為是東京排行頂尖的百貨公司之一。

圍繞百貨業(yè)巨頭，周邊派生出數(shù)不清的小商店、餐廳、酒吧、KTV、彈子房、電影院甚至賭場(chǎng)。為滿足人流在新宿的短暫停留需求，還派生出大約150家大小旅館，新宿絕大部分旅館提供按鐘點(diǎn)計(jì)費(fèi)的短租房，充分反映了該區(qū)人流的動(dòng)感。

預(yù)計(jì)新宿人員流動(dòng)量日均在400萬(wàn)人左右，這一龐大流動(dòng)人群的交通壓力有人將其類比為中國(guó)常態(tài)化的“天天春運(yùn)”。

新宿被設(shè)為副都心與CBD和商業(yè)中心的形成，與新宿作為東京西部交通樞紐的地位密不可分。新宿是10條軌道交通的匯聚點(diǎn)，其中包括國(guó)營(yíng)鐵路、私營(yíng)鐵路和地鐵三大系統(tǒng)，成為名副其實(shí)的軌道樞紐站，在新宿交匯的非軌道公共交通線路則多達(dá)50條。

新宿的CBD商務(wù)區(qū)，特別是商業(yè)區(qū)的形成基本是圍繞新宿站交通樞紐展開。在新宿火車站的西部是著名的超高大廈群，每幢超高大廈作為一個(gè)街區(qū)的中心，在超高層大廈與火車站之間是新宿火車站西出口廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)，和東出口廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)一道構(gòu)成新宿商業(yè)中心主體。

新宿的“精致”，是高昂的地價(jià)逼出來(lái)的對(duì)空間的精打細(xì)算。在新宿初步繁榮起飛的1972年，新宿的地價(jià)暴漲到世界第一的水平，賣到每平方米2.7萬(wàn)美元。寸土寸金和數(shù)百萬(wàn)人流及200公頃的有限地面空間，迫使規(guī)劃者必須用繡花針的精細(xì)把新宿的空間利用到極致，“上天入地”是世界上高密度都心建設(shè)的不二原則。

商務(wù)區(qū)的超高建筑群落是新宿上天的標(biāo)志，商業(yè)區(qū)最大限度地向深度要空間是新宿入地的杰作。

新宿地下空間的拓展最初源于地下停車場(chǎng)，規(guī)劃者發(fā)現(xiàn)，如果單純建停車場(chǎng)，按新宿的交通和人群密度的增速，十年至少需要1萬(wàn)億日元，耗費(fèi)東京都十年內(nèi)政府預(yù)算的10%，會(huì)令東京政府不堪重負(fù)破產(chǎn)。費(fèi)用要有來(lái)處，據(jù)說(shuō)建筑師們“靈機(jī)一動(dòng)”想起了造地下商鋪收租充實(shí)停車場(chǎng)建設(shè)資金來(lái)源。一個(gè)歪打正著的主意推動(dòng)了新宿地下空間的精耕細(xì)作，也帶來(lái)了滾滾財(cái)富，地下商業(yè)街成為新宿的區(qū)域名片。

新宿共有5個(gè)相互聯(lián)通的大型地下商業(yè)街，以新宿車站為中心，西出口地下街、車站大廈地下街+東出口地下街、歌舞伎町地下街、南出口地下街，商業(yè)店鋪總面積12萬(wàn)平方米。其中，車站地下街是為連通西出口地下街和東出口地下街而建，成為東京著名的“都會(huì)地下大步道”。

值得一提的是新宿空間利用的立體化構(gòu)思，每一個(gè)街區(qū)基本都按照地面廣場(chǎng)+人行步道+地面交通樞紐；地下一層商鋪+交通樞紐+地下步道；地下二層停車場(chǎng)的模式呈現(xiàn)。

新宿的精致之處還體現(xiàn)在人行步道的安排，所有的地面以上7米的架空步道都可以走到車站。地上人行步道可以方便地下行到地下街區(qū)。在新宿各街區(qū)人行步道之間有一個(gè)被稱為“步行者天國(guó)”的1.1萬(wàn)平方米的Southern Terrace站南廣場(chǎng)，樣式各異的步道、回廊令廣場(chǎng)成為新宿的步行交通樞紐。

在寸土寸金之地，新宿的西部還安排了一個(gè)占地12公頃的中央公園，公園的地下則安排了新宿的電力中樞。

新宿CBD商務(wù)區(qū)+商業(yè)中心，為大都市中心區(qū)域改造為現(xiàn)代化大商圈提供了一個(gè)成功的典范，其精細(xì)周到的安排在充分利用每一寸立體空間的同時(shí)，區(qū)域商業(yè)價(jià)值得到最大限度的提升。

菜園花園新都心

上世紀(jì)90年代特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，東京圈呈現(xiàn)的形態(tài)被認(rèn)為更加具有分散業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)+交通網(wǎng)絡(luò)的特征。在六大都心圈內(nèi)分布著若干個(gè)中小城市，進(jìn)一步起到人群疏散的作用。

在東京都核心區(qū)之外的新都心最初規(guī)劃中，埼玉縣東南部是作為減輕東京核心區(qū)人口居住需求壓力為主要功能的分中心，爾后還規(guī)劃并移入了諸多國(guó)家政府機(jī)構(gòu)，成為居住+政府新都心。

如果把東京都核心23區(qū)與埼玉縣的關(guān)系做一個(gè)類比，有點(diǎn)兒像河北省與北京、江蘇省與上海之間的地理關(guān)聯(lián)。

埼玉縣腹地離東京80公里，是地理上與東京核心區(qū)接壤最多的縣，埼玉縣的東南部與東京傳統(tǒng)核心區(qū)接壤，按東京圈城市群的分布，埼玉縣境內(nèi)常住人口700余萬(wàn)，是人口數(shù)日本位居第五的都道府縣。埼玉縣屬下的市級(jí)行政單位43個(gè)，數(shù)量全日本第一，而埼玉縣東南部各市基本都是東京都的衛(wèi)星城市，當(dāng)中最重要的是埼玉市。

傳統(tǒng)上埼玉縣一直是東京都的“菜籃子”，現(xiàn)今埼玉縣的農(nóng)業(yè)主要種植蔬菜，蔬菜的品種又主要是不易長(zhǎng)期保存，需要很高新鮮度的所謂“細(xì)菜”，埼玉縣黃瓜、西紅柿、菠菜、茄子等的產(chǎn)量，在日本的蔬菜種植業(yè)中均排在第一，所以，埼玉縣對(duì)東京人口的蔬菜消費(fèi)舉足輕重。埼玉傳統(tǒng)上沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)獨(dú)立的大工業(yè)，把埼玉視為東京的菜園恰如其分。

同時(shí)也有人把埼玉縣視為東京的“后花園”，這與埼玉縣的秀美風(fēng)土不無(wú)關(guān)系。埼玉這個(gè)詞在日語(yǔ)里有“多彩的土地”之意，在歷史上曾被稱為“彩之國(guó)”，櫻花則是埼玉斑斕多彩的代表，到日本賞櫻花之旅，埼玉屬首選之地。

埼玉古時(shí)稱武藏國(guó)，后稱武州。武州時(shí)期的地域涵蓋括了江戶地區(qū)也即后來(lái)的東京，故歷史文化積淀豐厚，有不少古跡名勝，如高麗神社、鷲宮神社、調(diào)宮神社等。日本最早的國(guó)家級(jí)森林公園武藏丘陵森林公園也在埼玉，300萬(wàn)平方米的公園內(nèi)有41處濕地和湖面。

東京的這個(gè)后花園是市民休閑旅游的好去處，不算太遠(yuǎn)的距離令埼玉的西部山區(qū)成為東京核心居住區(qū)市民樂(lè)于光顧的遠(yuǎn)足郊野觀光地。

在田園風(fēng)光、名勝古跡、山野溪谷之間，埼玉規(guī)劃和成長(zhǎng)起一片集國(guó)家行政機(jī)構(gòu)、居民聚居社區(qū)、繁華商業(yè)于一體的東京圈新市區(qū)群，這個(gè)市區(qū)群幾乎將埼玉縣的東南部城市悉數(shù)劃入，除掉縣廳所在地崎玉市外還包括浦和、大宮、川口、所澤、川越等市。

在早期的東京圈規(guī)劃中有這樣的構(gòu)思：把不能進(jìn)入東京都核心區(qū)居住的人口集中到埼玉縣居住，埼玉縣成為新的中樞型市區(qū)。埼玉目前的700萬(wàn)常住人口中，“外來(lái)人口”占了很大部分，這些人的大部分在東京都市區(qū)上班，日出市區(qū)而作，日落歸巢而居，有所謂“埼玉的東京人”一說(shuō)，以至于相當(dāng)多的埼玉居民只知道上班地東京都知事是誰(shuí)，卻不知道居住地埼玉縣的知事為何人。

2003年，埼玉市被列為日本13個(gè)“政令指導(dǎo)市”之一，所謂政令指導(dǎo)市與中國(guó)的計(jì)劃單列市是差不多的意思，埼玉市所在的埼玉縣其他區(qū)域并未享受這個(gè)待遇。而在之前的2000年，埼玉市宣布劃立“埼玉新都心”區(qū)域，這個(gè)新都心顯然是為東京承擔(dān)都心功能的。

在埼玉新都心內(nèi)，陸續(xù)遷入了21個(gè)日本國(guó)家政府機(jī)構(gòu)，諸如法務(wù)省、厚生勞動(dòng)省、財(cái)務(wù)省、防務(wù)省、總務(wù)省、農(nóng)林水產(chǎn)省、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省、環(huán)境省、國(guó)土交通省、人事院等在此設(shè)有機(jī)構(gòu)。另外，崎玉市區(qū)還聚集著11所高等教育機(jī)構(gòu)。

觀察東京各都心市區(qū)，有一個(gè)鮮明的共同點(diǎn)：圍繞大交通擴(kuò)展，前述的新宿是11條軌道交通的樞紐站，埼玉也不例外，是14條軌道交通的匯聚區(qū)。長(zhǎng)野、上越、秋田、東北、山形等五條新干線長(zhǎng)途鐵路在埼玉交接：還有埼京線、高崎線、川越線、宇都宮線（東北本線）、武藏野線、東武野田線，京浜東北線、埼玉新都市交通新穿梭線、埼玉高速線等九條都市圈高速軌道在埼玉勾連。

此外，崎玉市公路交通四通八達(dá)，有國(guó)道16號(hào)、17號(hào)、東北車道、東京外圍環(huán)狀車道、新大宮玉迂回路、西大宮迂回路等干線，還有直通東京都中心區(qū)的首都高速大宮線。密織的交通網(wǎng)是東京圈正常活動(dòng)的基礎(chǔ)，作為崎玉市大部分居民工作在東京都生活在埼玉的往來(lái)保障。

有觀察者認(rèn)為，東京極為發(fā)達(dá)的軌道交通伴生了所謂“車站經(jīng)濟(jì)圈”，或者說(shuō)車站商業(yè)圈，東京圈內(nèi)的各大軌道交通車站都在盡可能地拓展其商業(yè)價(jià)值和服務(wù)功能。圍繞埼玉市內(nèi)軌道交通的中心大宮火車站，已經(jīng)開發(fā)成為一個(gè)埼玉新都心商業(yè)圈。

埼玉縣作為東京都心的菜園和后花園，崎玉市則相當(dāng)于庭院，在埼玉新都心內(nèi)，第三產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)主干。

比如，在大宮車站商圈集聚了日本武藏野銀行總部、大宮西武LOFT店（原西武百貨）、大宮天空大廈（內(nèi)有SOGO崇光百貨）、LUMINE服裝、奧帕服裝、高島屋百貨等，在大宮站西出口的購(gòu)物廣場(chǎng)，則布局有大榮超市、丸井百貨、日本東急手創(chuàng)館連鎖家居DIY百貨。在大宮站附近還仿照東京都標(biāo)志性商業(yè)中心銀座開發(fā)了大宮銀座通、南銀座等集吃喝玩樂(lè)賣于一地的商業(yè)區(qū)。以上這些在日本如雷貫耳的大商家大賣場(chǎng)在大宮站周邊自然有中國(guó)人所說(shuō)的“成行成市”的商業(yè)輻射和聚焦效應(yīng)。

在上班之余的閑暇時(shí)段，居住在崎玉市和周邊數(shù)個(gè)東京衛(wèi)星城內(nèi)的數(shù)以百萬(wàn)計(jì)“埼玉的東京人”，基本可以做到足不出埼玉就近解決配套齊全的消費(fèi)需求。從商業(yè)的角度考量，如此多的重量級(jí)連鎖大百貨店、大超市、大賣場(chǎng)聚攏在此區(qū)，需要有足夠的人流支撐其營(yíng)業(yè)收入。作為區(qū)域地方政府，自然樂(lè)見(jiàn)此區(qū)的商業(yè)價(jià)值不斷上升，帶動(dòng)地價(jià)、稅收的水漲船高。

東京圈各產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)吸納的從業(yè)者大約有3000萬(wàn)，而且多為在以世界500強(qiáng)公司總部為代表的機(jī)構(gòu)上班的白領(lǐng)為主。官方數(shù)據(jù)顯示，東京交通網(wǎng)年度運(yùn)送乘客158.5億人次，日均4300萬(wàn)人次，人員流動(dòng)量決定了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和居住布局。

大東京圈高達(dá)60%的服務(wù)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率表明，商業(yè)的高度發(fā)達(dá)與各產(chǎn)業(yè)中心遙相呼應(yīng)，可以解決東京圈居住、就業(yè)人口的形形色色消費(fèi)需求，大的商業(yè)概念融合了包括購(gòu)物、餐飲、旅游、交通等消費(fèi)分支。

新宿的精致，埼玉的新巧，為我們展示了超級(jí)大都市擴(kuò)張與商業(yè)化的一個(gè)成功樣本。