試論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

【摘要】隨著市場化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈。全面預(yù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，全文主要論述房地產(chǎn)企業(yè)管理的特點(diǎn)，出現(xiàn)的問題及解決方法等。

【關(guān)鍵詞】預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；資金預(yù)算

隨著房產(chǎn)地企業(yè)之間的競爭不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)市場化導(dǎo)向不斷增加，無論是企業(yè)內(nèi)部還外部都出現(xiàn)了種種問題，這就要求房地業(yè)企業(yè)對自身經(jīng)營實(shí)行全面的預(yù)算管理。

一、什么是預(yù)算管理

預(yù)算管理，是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理的特點(diǎn)：

（一）現(xiàn)金流預(yù)算管理是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)是具有高負(fù)債，高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，由于現(xiàn)金流順暢可以保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理可以以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)進(jìn)行。

（二）具有全方位性的特點(diǎn)。預(yù)算管理具有全員性、全面性和全過程性能。房地產(chǎn)企業(yè)只有將所有的信息和資金全面整合起來，帶動所有的人員對整個過程進(jìn)行全方位的管理、控制，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金合理配置。

（三）工程形象是進(jìn)度的節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長，總包主一般會以工程進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行結(jié)款，這種結(jié)款方式對企業(yè)的會計(jì)利潤影響非常大，因此它對于房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益有重要的意義。

（四）工程項(xiàng)目預(yù)算是管理的核心。由于工程項(xiàng)目預(yù)算的工作量非常大，項(xiàng)目比較繁多，復(fù)雜。所以工程項(xiàng)目的預(yù)算是管理的核心。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理存在的問題

（一）組織機(jī)構(gòu)體系不健全。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)往往將預(yù)算編制由財(cái)務(wù)部門，或者由財(cái)務(wù)部與成本（合約）部來牽頭管理。單憑個別部門的力量獲取的數(shù)據(jù)在全面性、系統(tǒng)性、全程性都存在問題，從全局的角度把握預(yù)測、預(yù)算數(shù)據(jù)較為困難，無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，從而影響了預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

（二）預(yù)算缺乏全面性、科學(xué)性和客觀性：1.預(yù)算內(nèi)容缺乏全面性房地產(chǎn)資金投入大，開發(fā)周期長，企業(yè)預(yù)算應(yīng)考慮經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算（項(xiàng)目預(yù)算）、財(cái)務(wù)預(yù)算的平衡，具體實(shí)施時要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整或變更。2.預(yù)算編制缺乏客觀性預(yù)算管理與市場狀況、經(jīng)營活動的實(shí)際情況相脫節(jié)。一方面在編制預(yù)算時沒有認(rèn)真地對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時，編制出的預(yù)算客觀性就較差。另一方面，企業(yè)預(yù)算指標(biāo)存在著一定程度的隨意性，如費(fèi)用指標(biāo)，往往各部門因自身利益會盡量爭取，而編制匯總部門卻并未從嚴(yán)掌握，“網(wǎng)開一面”，導(dǎo)致費(fèi)用累計(jì)失控；3.預(yù)算指標(biāo)缺乏科學(xué)性首先，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的指標(biāo)一般側(cè)重在銷售率、回款率，重點(diǎn)在回款情況、凈收益情況，往往只注意預(yù)算指標(biāo)的量化數(shù)據(jù)，而對預(yù)算的設(shè)定是否可行、是否符合戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏綜合性考慮。

（三）重預(yù)算編制輕實(shí)施中的控制。重編制輕實(shí)施是我國企業(yè)預(yù)算管理的通病之一，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在實(shí)踐中，往往出現(xiàn)“編制轟轟烈烈，執(zhí)行束之高閣”的現(xiàn)象。沒有將預(yù)算管理重點(diǎn)放在日常跟蹤和調(diào)節(jié)上，僅僅是事后或結(jié)果了再提出問題，事中控制沒有得到很好地實(shí)施，預(yù)算控制成為一句空話。

（四）預(yù)算考核簡單化。預(yù)算考核采用傳統(tǒng)的考核做法，是將實(shí)際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對，以差異作為考核計(jì)分指標(biāo)，再結(jié)合兌現(xiàn)獎懲。這種以簡單的增減為考核依據(jù)的方法，只關(guān)注了預(yù)算的執(zhí)行過程，缺少對預(yù)算編制、執(zhí)行、調(diào)整、分析等過程的檢查核定，不利于分崗位界定責(zé)任，不利于預(yù)算管理水平的提高，無法客觀公正地體現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行績效。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)管理水平的主要措施

（一）健全預(yù)算工作組織，樹立正確的全面預(yù)算管理觀念。要建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系，首先要建立一個健全、有效的全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，建立起“預(yù)算決策機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理機(jī)構(gòu)、預(yù)算實(shí)施機(jī)構(gòu)”三級預(yù)算管理結(jié)構(gòu)。（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度建設(shè)。以全面預(yù)算管理五大模塊為基礎(chǔ)，每模塊配予相關(guān)制度與表格，確保公司全面預(yù)算管理制度化、規(guī)范化、體系化。公司全面預(yù)算管理制度應(yīng)包括如下內(nèi)容：全面預(yù)算組織制度、年度預(yù)算目標(biāo)確定與分解制度、全面預(yù)算編制手冊、全面預(yù)算執(zhí)行控制制度、全面預(yù)算管理報(bào)告制度、全面預(yù)算調(diào)整制度、全面預(yù)算考評制度。（三）改進(jìn)預(yù)算編制方法。傳統(tǒng)的預(yù)算側(cè)重的是短期效應(yīng)，以年度作為預(yù)算周期。要堅(jiān)持以項(xiàng)目為單位，編制年度預(yù)算時首先要編制項(xiàng)目整個開發(fā)期的預(yù)算，再將項(xiàng)目預(yù)算構(gòu)成的各項(xiàng)要素按照開發(fā)計(jì)劃和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期進(jìn)行各個年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個單位直至各個項(xiàng)目。（四）完善全面預(yù)算管理的組織體系和流程標(biāo)準(zhǔn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系上的不足，建立合理規(guī)范、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算組織體系，明確部門職責(zé)，制定預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)行編制、匯總、復(fù)核、審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報(bào)告及差異分析、指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理流程。根據(jù)企業(yè)管理模式和行業(yè)特點(diǎn)，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目收入、開發(fā)成本、費(fèi)用預(yù)算及核算體系。

五、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理意義

首先，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策制約，政策風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)不可控風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)當(dāng)通過預(yù)算管理防控風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，動輒數(shù)億數(shù)十億投資產(chǎn)生現(xiàn)金流入流出。如拍賣地塊，幾乎都是上億。再次，房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，全國4-5萬多家房地產(chǎn)商，沒有一家地產(chǎn)商的市場份額超過5%，這充分說明企業(yè)處在一個不穩(wěn)定且競爭激烈的行業(yè)中，需要通過預(yù)算管理來控制成本，安排資金，重視現(xiàn)金流質(zhì)量與收益質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理有利于房產(chǎn)企業(yè)長期規(guī)劃和短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一實(shí)施全面預(yù)算管理，有利于從全局高度來貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)，建立房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)的有效聯(lián)系。全面預(yù)算管理指標(biāo)，是考核評價企業(yè)工作績效的最佳標(biāo)準(zhǔn)，通過預(yù)算的考評獎懲體系，有利于績效考核的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化，體現(xiàn)績效考核的客觀性、公正性。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理還可以增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度和調(diào)控政策的不確定性，加上項(xiàng)目開發(fā)周期長，需要全面預(yù)算管理提前做好成本、銷售等指標(biāo)的過程控制和風(fēng)險(xiǎn)評估準(zhǔn)備。通過全面預(yù)算管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防范管理，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對機(jī)制，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，從而提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理還可以提升房產(chǎn)企業(yè)整體績效和綜合管理水平通過全面預(yù)算管理，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)整體績效和管理水平，把全面預(yù)算管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)股東對下屬公司經(jīng)營活動的有效計(jì)劃、控制與管理和對經(jīng)營者的有效制約。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的復(fù)雜性、層次性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算體系的復(fù)雜性，它是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)如要形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)，不斷摸索、不斷改進(jìn)、不斷提高，使預(yù)算管理真正地、全面地、有效地發(fā)揮其作用。