旅游業(yè)改革無關地產

8月21日，國務院出臺了《關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，沒想到房地產業(yè)內興奮異常，不僅是已在進行旅游地產開發(fā)的房企覺得能“搭上車”，其他傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)了所謂的“商機”。

然而，我在認真研讀了《意見》全文后，想對從事旅游地產的朋友說一聲：旅游地產完全搭不上國務院《意見》“這班車”，旅游地產的發(fā)展并沒有想象中那么美。

我的看法如下：

其一，意見中，通篇未提到任何與地產有關的內容——只字未提——真的不騙你，一個字沒有?。“ǖ谑艞l，雖然提到了土地利用，但和房地產開發(fā)也是沒有關系的。只字未提，大家如何“搭車”？

其二，當前房地產業(yè)正處于調整期，旅游地產更無法幸免。從旅游地產的龍頭區(qū)域海南今年上半年的數(shù)據就可看出：海南上半年商品房成交28972套，成交面積265.28萬㎡，成交均價12514元/㎡，成交套數(shù)及面積與去年同期相比跌35%。不僅僅是量的回落，連海南旅游地產項目中的標桿雅居樂清水灣，也出現(xiàn)了尾盤對折的火爆促銷場面。近日，海南萬科還專門發(fā)布了“去分銷宣言”，認為分銷已經成為了壓在行業(yè)和消費者頭上的“三座大山”，市場被搞亂了，甚至出現(xiàn)了分銷傭金高達10%以上的案例。這種亂象的出現(xiàn)，實質上也預示著這些市場已經壓力巨大。

其三，中國旅游地產市場缺少真正的需求。除海南有氣候優(yōu)勢，能滿足過冬休閑度假的需求，其他大多數(shù)旅游地產，購買者還是以投資客為主。但投資之夢早已破滅，最近十年旅游地產的所謂價格上升，與其他地產相比幾乎可以忽略不計。扒去了投資“外衣”之后，真實的度假需求基本可以算沒有。

中國人的旅游度假觀念屬于“到此一游”。中國好玩的地方太多了，4A以上景區(qū)就有接近1000個，一年去10個，也要100年才能跑完。而且還有許多的海外旅游機會。我們身邊經常有這樣的場景：在國外的一處旅游勝地感嘆連連，說“我明年還要再來”。但到明年重新制定旅游計劃的時候，早已拋之腦后。如果沒有歐美國家居民這種對某一個度假地長期的持續(xù)的休閑度假需求的話，在旅游地購買物業(yè)實際上是最大的浪費。對中國大多數(shù)旅游地來說，不存在多次重復旅游度假的可能。這就從源頭上，抑制了中國旅游地產的需求。

其四，休閑度假地產也是壓力重重。區(qū)別于飛機才能到達的旅游地產，一小時車程左右的“休閑度假地產”不容樂觀。這種需求畢竟還是屬于輔助性、從屬性的需求，這就出現(xiàn)了休閑度假區(qū)域里只有一個超級大盤“獨領風騷”的情況。所謂“獨領風騷”，即只有這一家能賣，而且體量大到可怕，動輒上百萬平方米，甚至有上千萬平方米的。我了解到，部分項目每月能賣1億多元的貨量，這應該算是非常不錯了。但考慮到這個項目有六七百億的總貨值，一下子又陷入絕望。

超級大盤尚且如此，周邊其他項目就更不用說了。

所以，我認為中國當前旅游地產的土壤尚未形成，除了海南等少數(shù)區(qū)域外，沒有真實的市場需求。那些希望將旅游地產作為重點發(fā)展方向的房企，需要三思！