中國(guó)投資者為何青睞澳大利亞房產(chǎn)（十）

逐鹿全球財(cái)富圈，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置——這似乎已不僅僅是富豪階層的專(zhuān)利，中產(chǎn)群體上層也開(kāi)始加入到“拓展”海外市場(chǎng)的行列中。無(wú)論是子女留學(xué)、家庭移民，還是純資本出海，他們面臨的第一大難題就是：世界經(jīng)濟(jì)大棋局，首枚棋子落在何處？

《福布斯》近日發(fā)布了2014年十大華人投資移民國(guó)家和富豪排行榜，榜單泄露了天機(jī)。

無(wú)需把投資澳洲房產(chǎn)

看得太神秘

今年的十大華人投資移民國(guó)家榜單，《福布斯》依然從最近一年的相關(guān)國(guó)際報(bào)告入手，提取了包括和平、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)、教育、政治、出行等在內(nèi)的各個(gè)因素，再結(jié)合重點(diǎn)國(guó)家的房?jī)r(jià)水平和移民政策的難易程度綜合考量。其中，澳大利亞以安定的社會(huì)環(huán)境、高質(zhì)量的教育水平、完善的社會(huì)福利體系以及較為傳統(tǒng)的移民文化，摘得榜首；新西蘭、德國(guó)則分別名列第二、第三名。

9月8日，海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)全球投資策略分析師接受了本刊記者的采訪，就這一榜單進(jìn)行了解讀。他表示，首先，觀察2014華人投資、移民方向，最明顯的是，傳統(tǒng)投資、移民大國(guó)澳洲大熱。亞洲投資集團(tuán)CLSA的研究數(shù)據(jù)令人驚訝：當(dāng)前中國(guó)7000萬(wàn)富豪中，幾乎有一半想移民，其中1000萬(wàn)想要移民澳洲。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，僅2014年上半年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額就達(dá)到了54億美元，較2013年同期增長(zhǎng)17%。種種報(bào)告、研究正好為澳洲500萬(wàn)重大投資移民簽證（Significant Investor Visa，簡(jiǎn)稱(chēng)SIV）熱烈申報(bào)、澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)近兩年房租房?jī)r(jià)猛漲、銷(xiāo)售提振下了一個(gè)注腳。

其次，在富豪排行榜中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出榜單，受銀根緊縮和行業(yè)不景氣影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭也在降價(jià)回籠資金并著手準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型，在如此大勢(shì)之下，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)巨頭進(jìn)駐澳洲開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，以及近幾年澳洲房產(chǎn)受熱捧的現(xiàn)象就不難理解了。

另外，華人在對(duì)待投資、移民的態(tài)度上也發(fā)生了變化，一別以往單純?yōu)橘?gòu)買(mǎi)居住權(quán)、獲得身份的目的，轉(zhuǎn)而以投資和生活為主，獲得身份為輔，甚至一些富人家庭不移民、子女不留學(xué)，但財(cái)富必須要轉(zhuǎn)移。澳信全球投資策略分析師認(rèn)為，正是這種思維轉(zhuǎn)變推動(dòng)了海外投資，并主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。

澳信全球投資策略分析師指出，“在中國(guó)投資者的傳統(tǒng)理念中，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是最佳保值增值方式，在海外購(gòu)買(mǎi)第二三套房，是他們最容易選擇的海外資產(chǎn)配置。今年上半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)幅度和范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，價(jià)量雙跌，讓‘雞蛋放在一個(gè)籃子里’的投資者深感不安。相反，早前在海外布局，建立起房產(chǎn)對(duì)沖機(jī)制的投資者，則相對(duì)表現(xiàn)淡定。”

這一分析，也得到了數(shù)據(jù)的支持。在澳大利亞，RP Data Rismark房屋價(jià)值指數(shù)顯示，截止至6月31日的過(guò)去12個(gè)月里，澳大利亞首府城市平均房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)10.1%，最大城市悉尼房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)到了15.4%，墨爾本房?jī)r(jià)平均漲幅則為9.4%?！鞍男艑?shí)際接觸的案例中，升值達(dá)到20%以上的單位也不在少數(shù)。”澳信市場(chǎng)部發(fā)言人表示，“坐等中國(guó)房?jī)r(jià)回暖顯然并不可取，部分資金轉(zhuǎn)投澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)，不失為克服通脹壓力的有效途徑。”

分析師還提到，無(wú)需把投資澳洲房產(chǎn)看得太過(guò)神秘，事實(shí)上，購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)程序簡(jiǎn)單，首付一成，貸款比例最高可以達(dá)到70%，手頭有三四十萬(wàn)現(xiàn)金，就可以小試牛刀。當(dāng)然，除房?jī)r(jià)外，也需要考慮一些投資成本，例如物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)和水費(fèi)……但澳洲也有一些稅務(wù)優(yōu)惠，可以減少投資成本?！鞍男艙碛?8年的澳洲房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，可以就投資澳洲房產(chǎn)種種細(xì)節(jié)，提供最專(zhuān)業(yè)的解答以及最合理的方案?！?/p>

是否合適進(jìn)入澳洲房市？

當(dāng)前，無(wú)論是已經(jīng)布局澳洲的投資者，還是打算進(jìn)入澳洲市場(chǎng)的投資者，最為關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題就是：2014下半年，是否合適進(jìn)入澳洲房市？房市將有怎樣的走向？澳信全球投資策略分析師給出以下幾點(diǎn)參考：

其一，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家中名列前茅。參考達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)通脹調(diào)整后的全球房屋價(jià)格分析報(bào)告，我們研究自2000年以來(lái)11個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)，名列前茅的仍然是澳大利亞、新西蘭、加拿大這些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、社會(huì)穩(wěn)定、福利優(yōu)越的國(guó)家。出于對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)目的，自然應(yīng)選擇如澳洲等穩(wěn)健市場(chǎng)。

其二，全球開(kāi)發(fā)商興起澳洲投資競(jìng)賽。若論資產(chǎn)配置的藝術(shù)，顯然，“懂行的”投資家、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭才是大師。看看近期的要聞：亞洲首富李嘉誠(chéng)不斷拋售大陸資產(chǎn)，計(jì)劃在澳洲大展拳腳，其旗下新加坡上市房地產(chǎn)企業(yè)泓富資產(chǎn)，正經(jīng)過(guò)“高峰開(kāi)展基金”（Summit Development Fund）配置資本，主要目標(biāo)是悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)；自在悉尼、墨爾本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嘗到甜頭后，上海綠地集團(tuán)近日再成功收入悉尼兩幅地塊，此外，綠地已就開(kāi)發(fā)布里斯班皇后碼頭項(xiàng)目，攜手澳大利亞皇冠集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)標(biāo)；中國(guó)富豪王健林多次與昆士蘭州及澳大利亞相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)面，其控股的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功并購(gòu)黃金海岸著名的珠寶三塔項(xiàng)目，在海外布局第五個(gè)五星級(jí)酒店。

其三，州府城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃升級(jí)。悉尼：《悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036》中明確提出，至2036年悉尼人口預(yù)計(jì)達(dá)到560萬(wàn)，需增加就業(yè)機(jī)會(huì)4.5萬(wàn)個(gè)，至少需要77萬(wàn)套新建住房，每年新增3萬(wàn)套。然而，當(dāng)前悉尼每年新增住房?jī)H有1.8萬(wàn)套左右；未來(lái)五年，悉尼基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)到850億澳元，基建所到之處房?jī)r(jià)將節(jié)節(jié)攀升；

墨爾本：《墨爾本規(guī)劃》顯示，墨爾本人口將超過(guò)悉尼，其內(nèi)城將成為全澳最大的就業(yè)中心。預(yù)計(jì)到2051年，墨爾本人口將達(dá)到770萬(wàn)，需額外修建157萬(wàn)套住宅。該規(guī)劃還談及建設(shè)新經(jīng)濟(jì)綜合三角區(qū)、Dandenong South等六大就業(yè)集群以及第三大機(jī)場(chǎng)等，對(duì)于房產(chǎn)投資是絕對(duì)利好；

布里斯班：昆州財(cái)政和貿(mào)易部2011年預(yù)計(jì)，截至2036 年的25 年間，布里斯班每年都會(huì)有約1.4萬(wàn)人增加；至2031年，昆州東南部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將耗資1342億澳元，這是澳大利亞有史以來(lái)規(guī)模最大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，將使布里斯班房產(chǎn)投資者直接受益。

其四，各大銀行降低貸款利率協(xié)助置業(yè)。為了協(xié)助更多置業(yè)者購(gòu)房，澳洲最大銀行聯(lián)邦銀行于7月23日將五年固定貸款利率降低至歷史最低4.99%，隨后又將其三年固定貸款利率下調(diào)至4.94%，四年固定貸款利率下調(diào)至5.09%，澳洲國(guó)民銀行、澳新銀行緊隨其后調(diào)整利率。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，澳洲金融市場(chǎng)即將開(kāi)啟一場(chǎng)搶奪客戶的利率大戰(zhàn)。

澳信全球投資策略分析師認(rèn)為，利率大戰(zhàn)是一把雙刃劍，一方面，為潛在置業(yè)者節(jié)省成本，提供更強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；另一方面，又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)走向新高，使?jié)撛谥脴I(yè)者增加投資成本。

總體而言，澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，2014下半年房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)健上漲。對(duì)于中國(guó)投資人士而言，布局澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置再也不能猶豫了。

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