領(lǐng)匯賣舊商場變身“白富美”

領(lǐng)匯房產(chǎn)基金（以下簡稱“領(lǐng)匯”）自上市以來，從最初的公營事業(yè)私營化，到近年的加租逼遷小商戶，一直風(fēng)波不斷。

進(jìn)入上市的第九年，領(lǐng)匯更加積極轉(zhuǎn)型，不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合，不足三個月內(nèi)買賣頻繁，出售了10個偏遠(yuǎn)地區(qū)的小型商場，又豪擲13億港元購入市區(qū)的黃大仙商場。業(yè)界人士認(rèn)為，領(lǐng)匯此舉主要為了回籠資金，以收購更高回報的項(xiàng)目。

領(lǐng)匯是香港政府第一次以REIT的形式把公營事業(yè)私營化，有別于港鐵等公共事業(yè)，港府在領(lǐng)匯上市后不享有任何控股權(quán)。

領(lǐng)匯上市初期便引來爭議，支持者認(rèn)為，市場化有助提升物業(yè)的營運(yùn)效率，提供更好的服務(wù)，市民能購買上市后的基金，也多了一個投資的機(jī)會，房委會則能解決資金不足的問題；反對者認(rèn)為，出售租金收入優(yōu)厚的資產(chǎn)，換來幾年的營運(yùn)資金是“殺雞取卵”，私有化還會帶來基層勞工權(quán)益的問題。上市后，商場及停車場亦會不斷加租，令基層市民利益受損。而私有化亦不等于市場化，所謂“自由市場”的利益，并不一定能夠由私人企業(yè)創(chuàng)造。

回顧領(lǐng)匯過去十年，兩方的意見均得到驗(yàn)證。追溯到2004年12月6日，領(lǐng)匯第一次招股，集資250億港元，吸引51萬名散戶認(rèn)購，凍結(jié)資金2800億港元，超額130倍。領(lǐng)匯的股價一直是穩(wěn)步上升，由招股時的10.3港元，截至2014年8月底收市價為46港元，股價翻了近4.5倍。

而當(dāng)時的反對意見也在若干年后顯現(xiàn)，常被指剝削小商戶生存空間，每次加租幅度驚人。每年股東會，有逾幾十名示威者請愿，不滿領(lǐng)匯加租逼走小商戶，要求港府盡快回購領(lǐng)匯股份。

過去人情味十足的屋邨商場，被大財團(tuán)壟斷是不爭的事實(shí)。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾翻新的16個領(lǐng)匯商場中，七成店鋪被大財團(tuán)經(jīng)營的零售及快餐連鎖店占據(jù)。英資怡和及李嘉誠的和黃是當(dāng)中最大租戶，小商戶逐步被逼走。居民批評領(lǐng)匯近年趨向連鎖店化及自由行化，一味迎合大財團(tuán)及內(nèi)地旅客，漠視居民日常生活需求。

雖然領(lǐng)匯過去一直強(qiáng)調(diào)維護(hù)小商戶利益，但事與愿違。有港媒認(rèn)為，領(lǐng)匯讓大財團(tuán)租用商場大部分鋪位，已構(gòu)成壟斷。有一位中醫(yī)師愿意加一倍租金仍被逼走，一生心血盡毀，抑郁到幾乎自盡；一間屋村文具店連年捱貴租，只是為守住那份街坊情。此外，多個團(tuán)體每年都會趁領(lǐng)匯舉行股東會時到場示威，抗議人士高舉橫幅諷刺領(lǐng)匯為吸血鬼，并要求政府入股領(lǐng)匯，重奪管理權(quán)，并訂下準(zhǔn)則保障小商戶利益。

至于收購方面，2011年，領(lǐng)匯首次購買的私人商場，為將軍澳的南豐廣場，作價超過11億港元；同年12月，再以5.88億港元收購將軍澳的海悅豪園商場。三年后的今年，領(lǐng)匯成功出售四個商場項(xiàng)目，套現(xiàn)近12.4億港元，當(dāng)中三個商場均由資深投資者林子峰買入，包括筲箕灣東熹苑地鋪、藍(lán)田興田商場及香港仔華貴商場，涉資約8億元，物業(yè)回報率介乎2.6厘至3.8厘；另一位于葵涌的葵興商場，由“小巴大王”馬亞木以4.39億港元投得。四個商場售價較估值高約11.7%至69.5%，回報率介乎2.6厘至3.8厘。

與此同時，領(lǐng)匯積極物色合適物業(yè)，于8月豪擲13.8億港元收購嘉里建設(shè)旗下位于黃大仙的現(xiàn)崇山商場連車位。該物業(yè)樓面面積約為12.6萬平方呎，作價13.8億港元，較估值13.2億港元溢價4.5%。領(lǐng)匯計劃以手頭現(xiàn)金或債務(wù)融資支付，預(yù)計不會對財務(wù)狀況構(gòu)成重大影響。

截至7月底，現(xiàn)崇山商場擁有36份租約及30份準(zhǔn)用證，出租率約為84%，不計管理費(fèi)及停車場收入，每月租金收入約280萬港元?，F(xiàn)時的租戶包括超級市場、餐飲、時裝及日常家居用品等行業(yè)，現(xiàn)時租賃的商戶53.4%將于2015年底約滿。根據(jù)獨(dú)立估值報告，若物業(yè)以市值租金全部租出，每月的租金收入將可達(dá)470萬港元。

8月下旬，領(lǐng)匯宣布再標(biāo)售旗下五個商場項(xiàng)目，分布于將軍澳、上水、屯門、牛池灣以及九龍灣。據(jù)領(lǐng)匯年報顯示，截至3月底，項(xiàng)目合計估值13.29億港元，回報率約4.4厘至6.1厘，其中估值最高的是將軍澳翠林商場，估值5.1億港元，總樓面面積8.77萬平方呎。

有分析人士指，是次領(lǐng)匯出售旗下位置較偏遠(yuǎn)及回報較為長遠(yuǎn)的項(xiàng)目為策略性安排，其回籠資金可作更高回報的投資，同時帶動股價向上。不過，由于內(nèi)地游客增長放緩，以及加息周期因素影響，招標(biāo)反應(yīng)遜于上次，投標(biāo)者出價十分審慎。

匯盈證券董事謝明光指出，隨著本港GDP進(jìn)一步下調(diào)至2%至3%，加上明年美國恢復(fù)加息周期，領(lǐng)匯出售現(xiàn)價較高項(xiàng)目套現(xiàn)資金，或?qū)⑥D(zhuǎn)向投資內(nèi)地增長動力較高，以及現(xiàn)價較低的物業(yè)市場，甚至?xí)紤]投資東南亞、英澳等市場。