公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)用建議

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的提高，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系也在逐步完善并與國(guó)際準(zhǔn)則趨同。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在原有基礎(chǔ)上引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，使會(huì)計(jì)信息更能準(zhǔn)確反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。文章主要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，分析采用公允價(jià)值計(jì)量模式所帶來(lái)的一系列影響以及實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；計(jì)量模式

（一） 公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響。對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，企業(yè)的總資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生一些變化。在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，那些原來(lái)計(jì)入存貨，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，都會(huì)統(tǒng)一放到“投資性房地產(chǎn)”這一會(huì)計(jì)科目中核算，這樣就會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)于那些擁有很多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過(guò)調(diào)整，該企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會(huì)下降，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會(huì)增加，從而對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

（2）對(duì)資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響。公允價(jià)值上升會(huì)使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值得到大幅度提升，資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率及有形凈值債務(wù)率，使企業(yè)呈現(xiàn)較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的融資帶來(lái)了一定的有利條件，利于公司融資、并購(gòu)和規(guī)模擴(kuò)張。

（3）對(duì)所有者權(quán)益的影響。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為按公允價(jià)值計(jì)量，其結(jié)果是這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積（其他資本公積）將會(huì)受到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原來(lái)的賬面價(jià)值，應(yīng)該將其差額計(jì)入資本公積。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來(lái)“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”，更好地反映出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為會(huì)計(jì)信息的使用者提供客觀、真實(shí)的決策信息。

（4）對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。根據(jù)新準(zhǔn)則第十條，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不再需對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。這就意味著持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)如果選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量，今后每年對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；不計(jì)提折舊和攤銷的規(guī)定將降低企業(yè)每期的費(fèi)用或成本，也會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)。

（5）對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響。在成本模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，但在公允價(jià)值模式下，二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不計(jì)折舊或攤銷；而稅法上是按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所發(fā)生的所得，并將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，對(duì)投資性房地產(chǎn)仍進(jìn)行折舊或攤銷。其差別主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1.稅法允許計(jì)提折舊，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊，因此，多計(jì)納稅所得需要調(diào)整。2.稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失，因此多計(jì)或少計(jì)納稅所得應(yīng)予以調(diào)整。3.一般情況下投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值大于其計(jì)稅基礎(chǔ)，兩者之間的差額屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

（6）對(duì)現(xiàn)金流量的影響。對(duì)現(xiàn)金流量的影響從投資性房地產(chǎn)的計(jì)量過(guò)程來(lái)看，它并沒(méi)有對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量產(chǎn)生影響，但是就像上面所說(shuō)的，它能夠改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而在一定程度上改變了企業(yè)的融資行為以及相應(yīng)的現(xiàn)金流。決定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金凈流入，公允價(jià)值計(jì)量并沒(méi)有改變企業(yè)的價(jià)值，只是將企業(yè)的隱性價(jià)值顯性化，可以看出公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用主要會(huì)影響到企業(yè)對(duì)外表現(xiàn)的盈利能力。

（二）對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用的建議

（1）規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估體系。資產(chǎn)評(píng)估是公允價(jià)值確認(rèn)最重要的方式，因此，公允價(jià)值的完善離不開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展。首先，需要加快制定有關(guān)公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的相關(guān)細(xì)則，建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度；其次，為了更好的增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，減少人為操縱利潤(rùn)的可能，應(yīng)引入第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（2）提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力。會(huì)計(jì)職業(yè)判斷，是指會(huì)計(jì)人員在面對(duì)不確定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)時(shí)，根據(jù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和特點(diǎn)，運(yùn)用會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，合理合法地對(duì)會(huì)計(jì)主體發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)和交易采用的會(huì)計(jì)處理原則、方法等方法做出最終判定、估計(jì)或選擇。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施從很大程度上拓展了會(huì)計(jì)職業(yè)判斷的彈性空間，是否可以采用公允價(jià)值計(jì)量需要會(huì)計(jì)職業(yè)判斷，同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量金額的確定也需要會(huì)計(jì)職業(yè)判斷。因此，為了更好地實(shí)施新準(zhǔn)則，應(yīng)該采取多種途徑提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷水平，推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量在更大范圍內(nèi)的應(yīng)用。

（3）加強(qiáng)研究探索，建立中國(guó)的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。從公允價(jià)值的發(fā)展現(xiàn)狀看，逐步拓展公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，制定適合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則及指南是大勢(shì)所趨。我國(guó)適時(shí)制定的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則中應(yīng)對(duì)公允價(jià)值的定義、確認(rèn)、計(jì)量范圍、估價(jià)技術(shù)及其參數(shù)、公允價(jià)位等級(jí)、公允價(jià)值披露等進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)范，并發(fā)布相關(guān)應(yīng)用指南，以指導(dǎo)和推動(dòng)公允價(jià)值的規(guī)范應(yīng)用。

（4）強(qiáng)化對(duì)公允價(jià)值相關(guān)信息的披露。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，很多情況下難以取得公允價(jià)值的活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)，在此背景下，我國(guó)更應(yīng)充分考慮將公允價(jià)值表內(nèi)確認(rèn)與表外披露有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化對(duì)公允價(jià)值相關(guān)信息的披露，盡可能提高財(cái)務(wù)報(bào)告中所提供的公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)信息的質(zhì)量，使財(cái)務(wù)報(bào)告使用者對(duì)公允價(jià)值的相關(guān)信息有一個(gè)全面準(zhǔn)確的理解。

（5）完善監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。首先對(duì)國(guó)家或行業(yè)指定的研發(fā)機(jī)構(gòu)要實(shí)時(shí)監(jiān)管，定期進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)定。同時(shí)監(jiān)管部門也要努力提高自身管理水平，提高風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控意識(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)財(cái)政與證券監(jiān)管、銀行監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管、審計(jì)監(jiān)管、國(guó)有資源等監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)，嚴(yán)格監(jiān)督檢查新準(zhǔn)則實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)加以解決。

對(duì)于因企業(yè)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)影響分析，可以看出新準(zhǔn)則下公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的影響十分顯著。因此，擁有或涉足房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)類上市公司，更應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估本公司因執(zhí)行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的財(cái)務(wù)影響，客觀的披露對(duì)企業(yè)收益的影響程度，以正確引導(dǎo)投資者進(jìn)行投資評(píng)估，做出合理的投資決策。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：楊婷婷（1992.06-），女，山西長(zhǎng)治縣人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生在讀，會(huì)計(jì)專碩專業(yè)，研究方向：會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)。

楊雪冰（1989.09-），女，山西陽(yáng)高縣人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生在讀，會(huì)計(jì)專碩，研究方向：會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)。