社區(qū)物業(yè)管理體制和管理模式的調(diào)查分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：隨著生活水平的提高，城鎮(zhèn)化住房體制改革和房地產(chǎn)管理體制改革逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)之一，人們對(duì)物業(yè)管理的需求也越來(lái)越高。原來(lái)獨(dú)門(mén)獨(dú)戶自我管理的模式已被社區(qū)物業(yè)管理模式所取代，在這一重要的轉(zhuǎn)型期，還存在著許多亟待解決的問(wèn)題。受西華大學(xué)“西華杯”大學(xué)生科技創(chuàng)新項(xiàng)目（編號(hào)：2014079）資助，本小組進(jìn)行調(diào)查研究分析后寫(xiě)作本文。本文首先闡述了我國(guó)社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，然后指出目前物業(yè)管理行業(yè)在管理體制和管理模式上出現(xiàn)的問(wèn)題，然后提出解決這些問(wèn)題的若干對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問(wèn)題；對(duì)策

一、 我國(guó)社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

自1981年我國(guó)第一家社區(qū)物業(yè)管理公司在深圳成立，已有30多年的歷史，專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的社區(qū)物業(yè)管理逐步形成。隨著社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的逐步完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，社區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)、環(huán)境效益日漸明顯。但與社區(qū)物業(yè)管理發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，由于對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度緩慢、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋面仍然偏低。在這種膨脹和發(fā)展的過(guò)程中，不可避免地會(huì)出現(xiàn)種種外在與內(nèi)在的問(wèn)題，因此解決這些問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略，已成為創(chuàng)建高品質(zhì)社區(qū)物業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

二、 我國(guó)社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

1.開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)合同

2.開(kāi)發(fā)商給物業(yè)公司留下諸多糾紛隱患

3.物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)

4.物業(yè)公司隨意處置業(yè)主權(quán)益

5.公共設(shè)施及其維修基金的產(chǎn)權(quán)、責(zé)權(quán)不清

6.物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

三、社區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

如今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住的環(huán)境的需求越來(lái)越高，進(jìn)而引發(fā)的問(wèn)題也越來(lái)越多，針對(duì)這些問(wèn)題還有著更為進(jìn)一步的探求解決之道。仔細(xì)分析這些問(wèn)題，可以將其總括為以下幾點(diǎn)：

1.針對(duì)物業(yè)公司參差不齊，魚(yú)龍混雜，員工能力也是各有差別的問(wèn)題，縱看過(guò)去，無(wú)論是什么只要等級(jí)劃分明確，業(yè)務(wù)分工明確，就能在一定程度上很好地解決這個(gè)問(wèn)題。所以，首先物業(yè)主管機(jī)關(guān)部門(mén)應(yīng)該建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)管理。國(guó)家相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核，建立健全業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會(huì)章程，同時(shí)大膽借鑒中國(guó)香港地區(qū)和國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索符合國(guó)際慣例并適合國(guó)情的物業(yè)管理模式，建設(shè)專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、國(guó)際化的管理新路。同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。價(jià)格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

2.針對(duì)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理之間的糾紛，其實(shí)很大程度上在于職責(zé)界定不明確，銜接不好，物業(yè)管理企業(yè)成了開(kāi)發(fā)商的“替罪羊”等一系列問(wèn)題。更多的是因?yàn)橄嚓P(guān)主體間的法律責(zé)任不清，缺少法律及相關(guān)方面的支持。所以，首先作為業(yè)主應(yīng)該增強(qiáng)契約意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，認(rèn)真履行交納費(fèi)用的義務(wù)，依法維權(quán)。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、是長(zhǎng)期的、細(xì)化的和具有個(gè)體差異的，所以，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。在業(yè)主權(quán)益的維護(hù)方面，業(yè)主對(duì)發(fā)生的糾紛，應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)管理公司的溝通，盡可能通過(guò)對(duì)話解決糾紛。此外，業(yè)主應(yīng)注意在平時(shí)積極收集、保全證據(jù)，避免在日后訴訟中處于劣勢(shì)。而開(kāi)發(fā)商與也業(yè)主之間的責(zé)任關(guān)系，物管公司在介入之時(shí)，就應(yīng)該明確雙方關(guān)系，明確雙方義務(wù)，最好是三方簽訂協(xié)議，將職責(zé)界定清楚，以避免日后糾紛。

3.物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)量差異大且收繳困難：主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面（1）.物業(yè)管理費(fèi)計(jì)量不合理；（2）.物業(yè)管理費(fèi)收繳困難。因此，可以嘗試從這些方面來(lái)應(yīng)對(duì)問(wèn)題。首先要引入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，明確物管項(xiàng)目的業(yè)務(wù)成本；其次將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目化，專(zhuān)業(yè)化，品質(zhì)化，對(duì)于不同層次的小區(qū)業(yè)主要求提供別樣的服務(wù)；當(dāng)然，要了解市場(chǎng)消費(fèi)者的需求，了解分析消費(fèi)者的心理價(jià)位；綜合分析定位價(jià)格。當(dāng)物業(yè)公司提供的服務(wù)越到位，品質(zhì)越好，能夠讓消費(fèi)者滿意，符合消費(fèi)者內(nèi)心標(biāo)準(zhǔn)，做到真正的“把消費(fèi)者的利益放在首位”，那么管理費(fèi)的收繳也就輕松了則以上問(wèn)題可以得到很大程度地解決。

4.針對(duì)物業(yè)公司的義務(wù)履行范圍這方面的問(wèn)題，我們也應(yīng)該著重討論。就防盜方面而言，對(duì)于業(yè)主車(chē)輛丟失、財(cái)物被盜的損害賠償問(wèn)題；首先物業(yè)公司物業(yè)管理合同中如果約定的保安費(fèi)包括車(chē)輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車(chē)輛丟失的，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果沒(méi)有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車(chē)輛的丟失、財(cái)物被盜有重大過(guò)失的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任的前提是這種過(guò)錯(cuò)和業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關(guān)系。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動(dòng)中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或者即使有過(guò)錯(cuò)，這種過(guò)錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，配齊安全防范設(shè)備及人員，盡充分的安全防范義務(wù)。

5.就物業(yè)管理公司企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的問(wèn)題；作為物管公司來(lái)說(shuō)，首先最重要的還是要打響自己的產(chǎn)業(yè)品牌，在聲譽(yù)、服務(wù)品質(zhì)、員工素養(yǎng)等方面做好表率，得到消費(fèi)者的認(rèn)可。當(dāng)然，物管公司應(yīng)該明白現(xiàn)在的小區(qū)，辦公樓都是一個(gè)多元化的小地區(qū)，因此，物業(yè)公司可以進(jìn)一步向零售業(yè)，消費(fèi)業(yè)，美容業(yè)等各個(gè)方面與消費(fèi)者生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，做好自己的品牌，做到“重質(zhì)保量”、“獲得消消費(fèi)者的利益至上”，得到費(fèi)者們的認(rèn)可；從而避免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，使企業(yè)自身多元化多方面發(fā)展的可能。

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理作為社會(huì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展 ，顯示出了廣闊的發(fā)展前景、巨大的社會(huì)作用和強(qiáng)大的生命力。目前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨著從初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，雖然還存在著很多問(wèn)題，但因?yàn)樗谏钪邪缪葜絹?lái)越重要的角色，所以隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，物業(yè)管理的發(fā)展將會(huì)越來(lái)越快，并在我國(guó)城市管理和文明建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，是21世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)。規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的未來(lái)發(fā)展方向；市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、尤其是國(guó)內(nèi)外知名品牌加入競(jìng)爭(zhēng)，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項(xiàng)目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運(yùn)作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢(shì)所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)面臨新的機(jī)遇。如何更好的物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。