淺談中小房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制分析

中圖分類號：F275.3""文獻標(biāo)識碼：A

摘要："自從我國住房制度在20世紀(jì)開始進行改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)便迎來了發(fā)展的契機，建筑面積增幅明顯，行業(yè)投資總額數(shù)量攀升。但是，就目前形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，內(nèi)部管理制度的操作運行略顯吃力，出現(xiàn)了滯后性。并且，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放型的管理方式進行項目管理，成本的控制水平也相對較低。本文主要分析了中小型房地產(chǎn)項目成本與控制的現(xiàn)狀問題，并提出了健全中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的方法，以期我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加健康穩(wěn)定，為國民提供更高質(zhì)量的住房。

關(guān)鍵詞："項目成本;控制;中小型;房地產(chǎn)

盡管近年來我國"的經(jīng)濟發(fā)展水平驚人，房地產(chǎn)行業(yè)也正處于發(fā)展迅速的階段，全國各地的房價一升再升，但是結(jié)合世界發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗而言，所有爆炸式的發(fā)展最終都會恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，都需要理性填補其中，否則泡沫達到一定程度的時候?qū)úa(chǎn)生一連串的影響。我國房地產(chǎn)的投資規(guī)模逐年增大，高利潤的回報吸引了大批國內(nèi)外投資者，帶來發(fā)展動力的時候也增加了行業(yè)的競爭。而要想在這激烈的環(huán)境當(dāng)中生存，除了發(fā)揮自身的優(yōu)勢特長外，管理水平的高低也決定著企業(yè)的生"死。

一、房地產(chǎn)項目成本組成及控制的含義

（一）房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成

通用的房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成理論認(rèn)為成本構(gòu)成主要分為兩個階段，即開發(fā)成本以及在此期間的費用成本。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在成本控制上取得實質(zhì)性的成果就必須要從這兩部分著手進行，也即如此，才能夠使企業(yè)在建筑施工期間的成本得到控制，從而全面實現(xiàn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本所包含的內(nèi)容較為復(fù)雜，主要有建筑施工期間所花費的管理費用，以及這一過程中其他事項的成本支出。具體而言有前期購置土地的費用，以土地出讓金為主。另外還有前期準(zhǔn)備施工中所花費的包括地質(zhì)勘測、建筑的測繪、建安工程開發(fā)成本、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理費用、財務(wù)費用、營銷費用等必要性的支出。

（二）房地產(chǎn)項目成本控制的基本原則

房地產(chǎn)的項目成本控制并不是各企業(yè)內(nèi)部隨意進行的，而是需遵循一定的原則，科學(xué)合理的開展。其中主要包括以下五個原則。其一，開發(fā)周期成本最低原則。即在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，從進場到竣工，都要結(jié)合動態(tài)化的現(xiàn)實情況，尋求成本的最低化。其二，全面控制成本原則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作不能夠僅著眼于部分，片面的進行，而應(yīng)當(dāng)聯(lián)系整個項目做到對各個環(huán)節(jié)的成本控制都能系統(tǒng)掌握的程度。其三，成本控制的責(zé)任制原則。針對企業(yè)內(nèi)的各個部門及各位員工制定完善的責(zé)任承擔(dān)機制，全面考核員"工的成本績效，對于優(yōu)秀者予以獎勵;對于管理不善者并且造成嚴(yán)重?fù)p失情節(jié)的應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲的處罰，從而在企業(yè)內(nèi)部形成行之有效的成本責(zé)任制度。其四，成本控制有效化原則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本的投入力度要區(qū)別性的對待，對于效益比較高的項目，給與資金支持是必須的，而對于效益不好的項目，則應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的考慮資金的使用問題。此外，企業(yè)在進行建筑施工時要強調(diào)充分利用資源。其五，科學(xué)化控制成本原則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作的開展一定要建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)之上，運用現(xiàn)代化的管理方式，引進優(yōu)秀的管理人才是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)"鍵。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）成本控制缺乏事前控制的意識

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在成本控制的意識，但都是集中在建設(shè)施工的過程當(dāng)中，對于事前的設(shè)計階段并不重視。實際上，建設(shè)施工階段雖然在成本控制工作中處于核心地位，但是其畢竟只是屬于事中管理的范疇，事前管理也同樣重要。根據(jù)調(diào)查顯示，事前的設(shè)計對于整個項目成本的影響達到了75%。這是因為設(shè)計一旦確定，項目的成本控制方案也會跟著確定，而目前大多數(shù)的設(shè)計公司在設(shè)計時更傾向于關(guān)注整個建筑的外觀以及質(zhì)量問題，其設(shè)計收入與成本控制沒有任何直接的關(guān)系，故而在設(shè)計時沒有成本控制的意識。

（二）缺乏先進的成本控制方法

我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然達到了一定的規(guī)模，但由于起步時間較晚，且我國市場經(jīng)濟還處于發(fā)展的初級階段，導(dǎo)致目前行業(yè)內(nèi)缺乏科學(xué)有效的成本控制方法。企業(yè)的內(nèi)部并沒有形成統(tǒng)一的成本控制信息系統(tǒng)，大多數(shù)的企業(yè)成本控制依附于財務(wù)管理系統(tǒng)中，并沒有獨立出來。僅僅依靠財務(wù)部門對項目的成本內(nèi)容進行收集分析，無法提升成本控制的效率和質(zhì)量。此外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于基礎(chǔ)辦公設(shè)備缺陷，也存在紙質(zhì)化的結(jié)算形式，耗費了大量的人力資源，辦公效率低下，加之各部門之間的溝通協(xié)調(diào)能力不足，信息不充分等都阻礙了企業(yè)開展成本控制的進程。

（三）沒有完善的成本控制制度體系

一個有效的成"本控制體系能夠及時有效的反饋成本控制階段中的各項信息，但實際上很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備這樣的體系。當(dāng)前，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要么是購買現(xiàn)成的成本控的軟件，這與企業(yè)自身的實際情況不相符合;要么便是忽視了成本控制的重要性，甚至是隨意進行成本控制。此外，大部分的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部人員管理體系上也存在缺陷，既沒有成本控制的考核體系，也沒有懲罰的標(biāo)準(zhǔn)模式，很難使員工形成成"本控制的意識。

（四）企業(yè)存在盲目用性決策，估算精度的偏差較大

房地產(chǎn)成本控制活動存在于整個項目的始終，成本控制的存在對于房地產(chǎn)建設(shè)的任一環(huán)節(jié)都具有重要的影響。比如選擇建設(shè)場地，制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及確定工藝、技術(shù)操作指標(biāo)等，這些都關(guān)系到房地產(chǎn)項目工程的造價，故而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對這些環(huán)節(jié)全面進行造價估算，謹(jǐn)慎作出決策。但是多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)并未注意到這一點，隨意盲目地進行最終決策，估算的數(shù)值也與實際數(shù)值相差甚遠(yuǎn)。

（五）招標(biāo)方式不夠嚴(yán)謹(jǐn)，工程造價的確定不科學(xué)

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)項目多是以招標(biāo)的方式進行，其中較為普遍的便是邀請招標(biāo)和議標(biāo)。邀請招標(biāo)的模式雖然具有招標(biāo)周期短的優(yōu)勢，但其卻容易出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的情形，具有很大缺陷。而議標(biāo)則因為容易出現(xiàn)人為操縱因素，招標(biāo)人故意提高報價的缺點，影響最終施工的質(zhì)量以及成本。由此可見，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)項目建設(shè)招標(biāo)方式并不嚴(yán)謹(jǐn)，也沒有形成一套完善的招標(biāo)方式，這也給房地產(chǎn)工程造價增加了不確定性。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)合理控制成本的對策

（一）明確自身的發(fā)展戰(zhàn)略

發(fā)展戰(zhàn)略是指導(dǎo)企業(yè)長期發(fā)展的根本策略，其能夠為企業(yè)提供正確且科學(xué)合理的發(fā)展方向，防止企業(yè)“多走彎路”。在我國很多規(guī)模較大、實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)都制定了負(fù)荷自身實際情況的中、長期發(fā)展戰(zhàn)略，并為了這一目標(biāo)不斷努力。筆者認(rèn)為，在制定發(fā)展戰(zhàn)略時可從以下幾個方面進行考慮。

首先，現(xiàn)階段大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)為了增強自身的實力，獲得較大的經(jīng)濟利益都在世界范圍內(nèi)積極擴展自己的市場范圍。尤其是大型房地產(chǎn)公司，其建設(shè)項目能夠達到數(shù)千個，數(shù)量十分龐大。因此，制定世界性的發(fā)展戰(zhàn)略能夠為企業(yè)自身帶來發(fā)展的機遇，既可以提升企業(yè)自身的品牌價值，也能夠使成本得到充分的利用。其二，在著眼于世界范圍內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略時，也不能忽視區(qū)域之間的發(fā)展。尤其是要加大對于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的重視力度，不斷地提升企業(yè)的品牌信譽，同政府部門建立起良好的關(guān)系。以一線向二、三線城市輻射的原則，充分利用當(dāng)?shù)赝恋刭Y源，實現(xiàn)自身發(fā)展。其三，發(fā)展過程中要制定專業(yè)化的發(fā)展道路，不斷地發(fā)掘企業(yè)自身優(yōu)勢，并充分利用這些優(yōu)勢走專業(yè)化的道路，以提高資源本身的利用率。

（二）構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制指標(biāo)體系

首先，要確定成本控制指標(biāo)體系建立的原則，而這些原則的確定符合"建設(shè)項目成本，且要圍繞實現(xiàn)科學(xué)性、可比性、全面性、適應(yīng)性、連續(xù)性等基礎(chǔ)條件展開。其次要制定相關(guān)的參考指標(biāo)，這些參考指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具備層次性、適用性的特征。比如在項目的開發(fā)成本之下可以設(shè)置地價這一要素，在地價之下可設(shè)置地價及相關(guān)的費用如土地的取得價款、契稅、印花稅、合作的款項、市政配套、拆"遷補償以及其他費用等，這樣便可一目了然，

明確掌握各環(huán)節(jié)費用的支出點，從而針對性的制定成本控制計劃。

（三）建立健全成本控制的組織體系

對所有企業(yè)而言，組織管理工作都關(guān)乎到最終的發(fā)展問題。因此，在成本控制領(lǐng)域需要建立起有效的成本控制組織體系。每個企業(yè)的實際情況均不一樣，因此建立起的組織體系也略有不同。首先是綜合性的成本組織部門模式，在這一部門中配備有各領(lǐng)域的專業(yè)人才，例如工程造價、核算成本等。通過分析得出成本控制的數(shù)據(jù)或者方法后可面向所有的企業(yè)項目下達指示意見。其次，委托專業(yè)的咨詢公司進行控制模式，這主要是針對小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以從項目開始計劃到最后的竣工結(jié)束全程委托咨詢公司進行成本核算控制。最后，內(nèi)設(shè)的成本控制組織同外聘的咨詢公司管理模式相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)公司的項目規(guī)模、資金投入量、核算的難易程度選擇適宜的成本控制組織體系。

（四）進行全面的流程設(shè)計，建立項目管理體系

所有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要針對項目制定統(tǒng)一的操作流程，建立一套完善的項目管理體系，從而便于管理。而房產(chǎn)企業(yè)的流程設(shè)計則需要滿足以下條件，首先，是要保證企業(yè)完成項目的效率，不可冗長拖延。其次，是要確保在這一流程指導(dǎo)下所建造房屋的質(zhì)量安全。最后，要達到控制成本的終極目標(biāo)，就要綜合考慮到時間成本及金錢成本。在實際操作中，最好是建立一套自上而下的流程體系，并設(shè)置總的領(lǐng)導(dǎo)小組進行協(xié)調(diào)，此外還需在各項目的領(lǐng)域設(shè)置下屬的領(lǐng)導(dǎo)小組進行配合。

（五）控制好房地產(chǎn)生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)環(huán)節(jié)主要包括決策、整體規(guī)劃、招投標(biāo)、材料采購、施工、營銷、竣工結(jié)算等，在這些環(huán)節(jié)中均要做好成本的控制工作。比如在項目決策上要做到成本控制，首先便需要對整個項目進行評估，并作出可行性的研究;其次房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對成本計劃的制定予以重視，尤其是要將重點放在拿地成本上。并在作出是否拿地的決策之前要對該土地進行細(xì)致地測算與評估，結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗以及該地區(qū)各項材料的采購成本、勞動力成本進行全面的考量，從而謹(jǐn)慎地得出結(jié)論。

結(jié)束語：

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，故而做好成本的控制工作現(xiàn)已成為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性要素。尤其是對中小型企業(yè)來說，要在這場激烈的競爭中中存活下來就必須要認(rèn)識到成本控制的重要性，合理的降低項目開發(fā)建設(shè)的成本，不斷地提升企業(yè)的競爭力，進一步占據(jù)市場有利地位。

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作者簡介：

孫邱華（1984-），女，漢，四川德陽，助教，本科，四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，會計。