房屋買賣糾紛背景淺談

中圖分類號：D923"文獻標識碼：A

摘要：隨著我國市場經濟的不斷深化，房地產市場商業(yè)化進程也愈加迅速，隨著而來的房屋買賣合同糾紛也越來越多。房屋的買賣租賃等問題關系國民生計，對房地產市場的規(guī)制是各國立法的重要部分。由于我國社會主義初級階段的特殊國情，以及立法模式上的獨特性，我國房屋買賣糾紛呈現(xiàn)出自己的特點。本文無意探求具體法律規(guī)范，而從大背景出發(fā)分析我國房屋買賣糾紛的一些深層次原因。

關鍵詞：房地產;房屋買賣;合同法;物權法

房屋作為商品，具有價值和使用價值。當它滿足人們居住和使用需要時，是人們賴以生存和經營的重要生活生存資料，這充分體現(xiàn)了房屋的使用價值。作為商品的房屋同時具有價值，當人們買賣或租賃商品房時，其價值通過交換價值來體現(xiàn)。房屋作為法律上不動產之物，具有投入資金大、使用周期長、買賣和租賃法律關系相對復雜等特征。因此，對房地產市場進行規(guī)制無不成為各國立法的一個重要的組成部分。

我國的房地產市場經歷了從計劃經濟到市場經濟的轉變。改革開放前，我國處于計劃經濟時代，實行的是”統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。雖然這種實物分配制度在一定程度上較好地滿足了城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，但由于公房租金較低，租不養(yǎng)房，加之國家和企業(yè)財力不足，導致國家無法大量興建住房，城鎮(zhèn)居民的居住條件長時間維持在較低水平，無法得到改善。有鑒于此，20世紀80年代初，鄧小平同志提出出售公房，調整租金，提倡個人建房買房的改革總體設想，由此揭開我國住房制度改革的大幕。1998年7月3日，國務院發(fā)布的《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布全國城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。2003年，國務院又發(fā)布了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出各地要根據城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數家庭購買或承租普通商品住房的目標。至此，可以說我國基本實現(xiàn)了住房的商品化和社會化。

伴隨著住房商品化改革的則是我國房地產市場的建立和繁榮。由于住房商品化改革，實現(xiàn)了住房制度由實物分配到貨幣分配的轉變，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在滿足了一定的條件后也可以進入市場進行自由交易，使我國的房地產市場經歷了從無到有，從初步建立到全面繁榮的過程。房地產市場的繁榮，帶來的不僅僅是居住條件的翻天覆地的變化，而且擴大了經濟需求，帶動了諸如建材、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，還解決了農村大量的富余勞動力的轉移問題。

與房地產市場繁榮相伴隨的，則是房地產糾紛案件的大量出現(xiàn)。在住房制度改革之初，由于我國的商品房制度才剛剛起步，新建出售的商品房數量很少，市場存量商品房更少，加上人們的權利意識也不強，所以房地產案件數量并不多，并且往往類型較為單一，多為個案。但隨著房地產市場快速發(fā)展至今天，房地產糾紛開始大量出現(xiàn)，在民商事案件中的比重逐漸加大，并呈現(xiàn)出新的特點。以深圳兩級法院所審理的案件為例，不僅在案件數量是呈逐年遞增的趨勢，而且案件本身也呈現(xiàn)出類型多元化、法律關系復雜、涉及面廣并且往往具有群體性等新的特點。究其原因，主要有以下幾點：

1、市場經濟雖初步建立，但遠未發(fā)育成熟。自1992年我國提出建立社會主義市場經濟以來，迄今不過短短20余年。與歐美國家數百年的市場經濟發(fā)展相比，我國的市場經濟遠未達到成熟的階段。而在此之前的幾十年里，我國一直奉行的是計劃經濟。在新的制度尚未完全建立，舊的制度尚未完全消除的這個過渡時期中，一方面新的社會矛盾不斷產生，另一方面原先計劃經濟時代掩蓋的諸多矛盾也顯現(xiàn)出來。以房地產市場為例，住房商品化改革之后，不僅因商品房交易而產生諸多新的糾紛，如延期辦證糾紛、延期付款糾紛、延期交樓糾紛、二手房買賣糾紛等，改革前的存量住房也因為面臨入市交易而產生一些糾紛。

2、法律制度的不健全。法律具有一定的滯后性，以我國目前的立法模式和水平，很難滿足日新月異的經濟發(fā)展的需求，這便導致經濟活動中很多事情無法做到有法可依。以房地產市場為例，我國的房地產市場在短短的二三十年里經歷了從無到有以至今天的繁榮，然而對于規(guī)范房地產市場至關重要的物權法卻遲至2007年3月才得以通過，并且就已通過的物權法而言，也存在著原則性過強、缺乏可操作性等諸多問題，很多問題的解決還有賴于后續(xù)配套制度的建立。

3、房地產市場本身的復雜性。這體現(xiàn)在：①市場主體復雜。房地產市場設計房地產交易雙方、銀行、房地產中介以及政府機構等諸多主體，而各主體均存在自己的利益訴求，關系較為復雜，這就使房地產市場本身成為一個諸多主體共同參與、相互博弈的領域。②市場運作程序的復雜性。由于房地產市場是一個諸多主體共同參與運營的問題，導致房地產市場的運作程序復雜化、專業(yè)化。③就目前而言，我國的房地產市場在很大程度上還是一個政策市場，這也是我國房地產市場不成熟的一個表現(xiàn)。

今年來，因房屋而導致的糾紛中，房屋買賣合同糾紛逐漸成為主要的類型之一。這主要是因為房屋時人們生產、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地產價值高以及中國人傳統(tǒng)的購房、置地觀念，這就使擁有自己的房地產成為很多人為之奮斗的目標，而即使那些沒有能力購買商品房的人，起碼也要通過租賃來解決居住的問題。因此，房屋的買賣是房地產市場中最主要、最經常發(fā)生的市場行為。對房地產市場的規(guī)范最重要的就是對房屋買賣和房屋租賃行為的規(guī)范。由于時間中法律制度的缺位、社會誠信體系的缺失以及市場主體之間地位的失衡，導致房屋買賣合同糾紛經常發(fā)生。

房屋買賣領域中法律問題十分復雜。盡管我國早在1999年就制定并實施了統(tǒng)一《中華人民共和國合同法》，雖然不可否認統(tǒng)一合同法是立法水平較高的一部法律，但單單依靠一部合同法是很難解決房屋買賣所有問題的。例如，對于房屋買賣中至關重要的物權變動模式問題，在合同法中是無法做出規(guī)定的，這必須由物權法來做出回答。而由于物權法的“難產”，物權的變動模式問題又在理論界處于長期的爭議之中，這就導致司法實踐長期無所適從，對于同樣的問題，各地人民法院均有不同的人說，甚至做出截然相反的判決，這不僅給當事人的合法權益造成損害，更重要的是損害了司法的權威性，降低了司法公信力。2007年，我國的物權法歷經磨難終于出臺。物權法的出臺，可以說很大程度上填補了房屋買賣領域的法律空白，為司法機關正確處理房屋買賣合同糾紛提供了統(tǒng)一的法律依據。但物權法仍然存在過于原則化、缺乏可操作性等特點。此外，在房屋買賣領域，還存在一些合同法和物權法均無法解決的問題，如商品房按揭的法律問題。商品房的按揭制度來源于英美法系國家，在我國無法找到與之相對應的法律制度。因此，要在我國實行這種制度，就必須將之肢解，將按揭制度看做一個包含買賣、借貸、抵押、保證、保險等多種法律關系在內的集合體。但即使如此，按揭制度也還存在其內部法律制度之間關系的協(xié)調問題。對于司法實務界而言，遇到上述問題，不可能等到法律規(guī)定以后才予以處理，這就需要我們的法官和學者運用自己的智慧，對這些法律中尚存爭議的問題進行不懈地研究和探索，在現(xiàn)行法律制度框架中尋找解決這些問題的妥善方法。

參考文獻：

[1]房屋買賣合同糾紛""燈基聯(lián)"法律出版社2010年1月

[2]房屋買賣糾紛處理依據與解讀"法律出版社""2011年2月

[3]房屋租賃糾紛""祝銘山"中國法制出版社""2003年9月

作者簡介：

陳攀（1988-），男，漢族，河南省長葛市人，西北政法大學12級法律碩士研究生。