中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策

中圖分類號：F293.33"文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和服務(wù)等過程中都需要投入大量的資金。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金便成為其經(jīng)營成敗的瓶頸因素。近年來，隨著政策的調(diào)整，市場的變化，使得傳統(tǒng)的融資方式越來越顯現(xiàn)出它的弊端和不足，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金問題而面臨一系列問題，甚至嚴(yán)重的話導(dǎo)致破產(chǎn)。在這種背景下，作為房地產(chǎn)行業(yè)中的數(shù)量眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)，必須改變這一局面。具體措施：一是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道;二是中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自身素質(zhì);三是是鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究;四是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè);融資方式;融資困境

一、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

（一）概念及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的、自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織，該組織主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷、管理以及后續(xù)服務(wù)等活動，主要活動在流通領(lǐng)域和社會服務(wù)領(lǐng)域，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)具備的特點(diǎn)：①企業(yè)小、動力大、機(jī)制靈活且有效率。②資金需要量大，而融資能力有限③市場營銷能力不足，營銷效果不明顯④品牌號召力弱、文化感知能力不強(qiáng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比較，中小房地產(chǎn)企業(yè)無法樹立強(qiáng)大的品牌形象，其企業(yè)文化也不像大型企業(yè)那樣具有很強(qiáng)的感知能力。

（二）我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展制定了一系列的調(diào)控政策，使得作為房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱的中小企業(yè)最先受到?jīng)_擊2在當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，競爭更加激烈，并且競爭的區(qū)域由一線城市逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市，使得原以這些二三線城市為主要經(jīng)營陣地的中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營面臨異常大的壓力。3缺乏人才激勵(lì)機(jī)制，人才流動性較大，無法吸引、留住優(yōu)秀的人才，這也從很大程度上抑制了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的做大、做強(qiáng)。4大部分的中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力，企業(yè)經(jīng)營缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

二、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)融資作為房地產(chǎn)金融的組成部分，經(jīng)歷了一個(gè)由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的財(cái)政供給渠道融資方式，向現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經(jīng)包括現(xiàn)在都對推動房地產(chǎn)的發(fā)展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關(guān)注。

1.實(shí)際融資渠道較為單一。我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實(shí)際功效，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。

2.傳統(tǒng)融資渠道嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為"30%，如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個(gè)人房貸及土地儲備諸因素，這一比重已達(dá)到80%，在我國內(nèi)地個(gè)別地區(qū)，這一比重，甚至已達(dá)"80%～95%。由此可以看出，企業(yè)對銀行資金依賴的嚴(yán)重程度。

3.外資引入渠道不暢。我國目前對外資引入房地產(chǎn)行業(yè)尚有很多限制，要求外資必須在我國境內(nèi)設(shè)立外商投資企業(yè)，且設(shè)立外商投資企業(yè)必須經(jīng)商務(wù)部及其他部門核準(zhǔn)，雖然我國對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入條件有所放寬，但是由于房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國政府對于外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場仍然持審慎態(tài)度，所以外資難以在短期內(nèi)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。

4.普遍缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式是內(nèi)源融資和商業(yè)銀行貸款，銀行貸款期限較短，缺乏長期債券和股票等長期穩(wěn)定的融資方式帶來的資金，說明中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有四大工作：

1.是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新，創(chuàng)造符合自身實(shí)際情況的融資方式，比如股權(quán)出讓融資、中小房地產(chǎn)企業(yè)之間相互擔(dān)保、借助信用公司提供信用擔(dān)保、合作"發(fā)、民間借貸融資、增資擴(kuò)股融資等等。

2.是中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自身素質(zhì)。作為中小企業(yè)要不斷優(yōu)化自己的組織結(jié)構(gòu)，使其能夠更好的適應(yīng)市場的變化。其次要提高自我積累意識，在資金和人才方面都要不斷積累，使其不斷壯大。再次要在信用方面樹立良好的形象。最后要注意培養(yǎng)自己的核心競爭力，只有這樣企業(yè)才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

3.鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究。要積極鼓勵(lì)和倡導(dǎo)既懂金融又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才的培養(yǎng)和理論研究。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起，要大量的人才作基礎(chǔ)后盾。這些人才與以往的不同，他們不僅精通金融、證券業(yè)務(wù)，還要涉獵與房地產(chǎn)經(jīng)營、法律、資產(chǎn)評估等知識。同時(shí)，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對于國外同行融資渠道顯得比較單一，導(dǎo)致對房地產(chǎn)企業(yè)融資的理論研究相對滯后。筆者認(rèn)為，為了更好完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，進(jìn)一步降低融資風(fēng)險(xiǎn)，建立健全融資工作各項(xiàng)法律、法規(guī)和制度建設(shè)，有必要進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的理論研究，以期更好地指導(dǎo)實(shí)踐工作。

4.是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)。我國應(yīng)盡快修改完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、產(chǎn)業(yè)基金法、違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款;加強(qiáng)對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。

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