舌戰(zhàn)博鰲

8月初，一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇，從主題到內(nèi)容，反映的是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最鮮活的生態(tài)。

去年此時(shí)，2013年8月，是中國(guó)樓市再現(xiàn)成交火爆的高潮期，各路大佬聚會(huì)博鰲，呼吁新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，呼吁房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房產(chǎn)稅呼之欲出等。

今年，樓市進(jìn)入下行通道，成交量下降，價(jià)格跳水，庫存壓頂，開發(fā)商跑路，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，各地接連放松限購(gòu)。地產(chǎn)江湖群雄議論最多的是：要千方百計(jì)去庫存，降價(jià)跑量，擁護(hù)樓市調(diào)整……樓市似乎走到了一個(gè)撲朔迷離的節(jié)點(diǎn)。

房?jī)r(jià)

二手房市場(chǎng)正在上行

有沒有上行的房地產(chǎn)市場(chǎng)？二手房市場(chǎng)就是典型的正在上行中的房地長(zhǎng)市場(chǎng)。在一個(gè)成熟市場(chǎng)，當(dāng)他的新房市場(chǎng)不一定是快速增長(zhǎng)時(shí)，二手房市場(chǎng)成為非常有活力也帶來新的商業(yè)機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。

從全球看，二手房的全面崛起已經(jīng)是必然形勢(shì)。美國(guó)英國(guó)澳大利亞日本已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，二手房成交是新房成交的1.9-9倍，主要是二手房的流通，來推動(dòng)市場(chǎng)成交。通過研究美國(guó)等地的市場(chǎng)，得出結(jié)論：二手房爆發(fā)的條件主要有以下幾方面，“新房見頂、房屋的自有率達(dá)到60%”、存量房屋的質(zhì)量、人口流動(dòng)。

中國(guó)二手房市場(chǎng)集中度高，主要集中在一線和個(gè)別的二線市場(chǎng)，二手房成交金額的占比在不同城市差異較大，但處在爆發(fā)之中。中國(guó)二手房崛起的條件已經(jīng)逐步具備：存量商品房規(guī)模已經(jīng)超過1億套；城市家庭的房屋自有率已經(jīng)很高；常住人口中有超過2.5億為農(nóng)村流入城市人口；人口在不同城市以及中心和郊區(qū)之間的流動(dòng)等多項(xiàng)條件，都會(huì)推動(dòng)二手房市場(chǎng)的崛起。

樓市并未下行

從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，在總體量上是上升的，沒有任何數(shù)據(jù)可以證明現(xiàn)在是下行的。

我們的投資是正增長(zhǎng)的，不管增長(zhǎng)率是不是比原來低了，但還是正的，投資在正增長(zhǎng)的情況下說是下行通道，我覺得沒有道理。增長(zhǎng)速度在縮小，有下降的可能，但不一定是長(zhǎng)期的，也許過幾個(gè)月就變了，銀行信貸稍微放一放也許就變了。從短期一兩個(gè)月的數(shù)字來證明已經(jīng)進(jìn)入下行通道，證據(jù)不夠充分。

目前的房地產(chǎn)有兩個(gè)影響最大的政策，一個(gè)是利率的擠出效應(yīng)，還有保障性住房的擠出效應(yīng)。今年整體市場(chǎng)的消費(fèi)需求并沒有減少，而是在持續(xù)增長(zhǎng)。但是保障性住房在沖擊市場(chǎng)，另外一個(gè)沖擊更可怕，就是棚改。1萬億投資，棚改要完成470萬套，和我們本來竣工700萬套保障性住房一起計(jì)算，會(huì)把市場(chǎng)打得一塌糊涂，因?yàn)楸Ｕ闲宰》亢团锔牡淖》繑?shù)量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過去每年竣工700萬套的數(shù)量。實(shí)際上，用市場(chǎng)的辦法是可以解決房?jī)r(jià)問題的。

市場(chǎng)

樓市調(diào)整是好事

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從亢奮過熱回歸正常。過去房企阿貓阿狗都能掙錢。正常狀態(tài)應(yīng)優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)商做專做精，從質(zhì)量和創(chuàng)新的角度做。社會(huì)應(yīng)該歡迎房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系、區(qū)域性調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰等。

發(fā)展商破產(chǎn)沒影響

中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大周期要是到了一定的階段，發(fā)展商很多會(huì)破產(chǎn)，以往20年房地產(chǎn)商沒有明顯的破產(chǎn)，這是很特定的情況，將來要破產(chǎn)的話，讓它破產(chǎn)好了，房地產(chǎn)商破產(chǎn)是最沒有什么影響的。只不過是換一個(gè)擁有者，地還在，房子還在。所以房地產(chǎn)商破產(chǎn)的話，沒什么大礙，反而會(huì)教育下一代的人進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域之前好好地思考。

救市

取消限購(gòu)不是救市

房地產(chǎn)不需要拯救！在可以預(yù)期的未來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球增長(zhǎng)最快、面積最大的市場(chǎng)，住房正在成為人們消費(fèi)需求彈性最高的指向，不同的消費(fèi)有不同的敏感性和彈性，這樣的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)為什么需要拯救？中國(guó)的城市化城鎮(zhèn)化剛剛拉開帷幕，走過初期，二三線城市還嚴(yán)重滯后于全球，居民正在從單純的提高收入提升到提高收入與私人財(cái)富并重的階段，怎么需要拯救了？有人說為什么取消限購(gòu)，這是救市。錯(cuò)了，取消限購(gòu)是因?yàn)樗鼪]必要存在了。限購(gòu)的最初動(dòng)因是抑制投機(jī)性需求。只有在長(zhǎng)期持續(xù)的供不應(yīng)求的時(shí)候才需要限制需求，春運(yùn)時(shí)每人只能買兩張火車票。火車票供應(yīng)充足時(shí)，有黃牛黨賣火車票嗎？取消限購(gòu)和救市沒什么關(guān)系。

樓市調(diào)整還將持續(xù)

現(xiàn)在樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也沒到要崩盤的程度。主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān)，也與不少城市的供明顯大于求有關(guān)，還與貸款難度加大和在政策引導(dǎo)下購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生了變化有關(guān)，但主要是市場(chǎng)本身調(diào)整的結(jié)果。估計(jì)調(diào)整還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。為了做好一些地方過多存量房的消化，除對(duì)限購(gòu)措施適度調(diào)整外，建議有關(guān)部門督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購(gòu)房方面的積極作用。