綠地的“醉翁之意”

作為千億軍團(tuán)的領(lǐng)頭羊之一，綠地集團(tuán)有著極其鮮明的個(gè)性化標(biāo)簽，毫不避諱自己的“紅頂”特征。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良曾經(jīng)大膽放言“綠地是做政府想做而又做不了的事”，如今又帶領(lǐng)著他的超級(jí)戰(zhàn)艦，準(zhǔn)備在城市地鐵建設(shè)上大干一場(chǎng)——地方政府熱情高漲的又一個(gè)投資板塊。

面對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)利潤(rùn)率的日益下滑，連萬(wàn)科王石也連連感嘆“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，“白銀時(shí)代”馬上到來(lái)。掙錢不易，多元化發(fā)展才是房企的生存之道。但是，綠地的多元化之路，走得不同尋常、走得另辟蹊徑，而行走其中所需要把握的政商平衡的技巧感，更是旁人輕易模仿不來(lái)。

組建聯(lián)合體

7月21日，綠地集團(tuán)宣布了一條重磅消息：綠地地鐵投資發(fā)展公司在滬揭牌成立，綠地集團(tuán)將以此為平臺(tái)，通過引入申通地鐵、上海建工等上海國(guó)企組成聯(lián)合體，在全國(guó)多地開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)。同時(shí)，張玉良對(duì)外表示，綠地目前正就全國(guó)多個(gè)城市加快市場(chǎng)調(diào)研及前期考察，將會(huì)在今年下半年確定首批投資項(xiàng)目。這意味著，綠地集團(tuán)將在今年正式進(jìn)入城市地鐵的投資建設(shè)領(lǐng)域，為集團(tuán)的多元化布局再謀一子。

從這個(gè)“聯(lián)合體”的組成名單來(lái)看，此次與綠地集團(tuán)合作的企業(yè)，均為擁有多年豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)建筑、軌道開發(fā)運(yùn)營(yíng)、隧道建設(shè)等行業(yè)龍頭企業(yè)。綠地的官方表述為，“（聯(lián)合體）將努力成為國(guó)內(nèi)軌道交通及配套設(shè)施開發(fā)領(lǐng)域一支實(shí)力強(qiáng)勁的生力軍?！?/p>

細(xì)心的業(yè)內(nèi)人士還發(fā)現(xiàn)了另一個(gè)細(xì)節(jié)，地鐵投資建設(shè)已經(jīng)被綠地提到了“集團(tuán)層面”的高度，和海外投資、金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并列為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。相反的，對(duì)于近期被熱炒的社區(qū)金融、互聯(lián)網(wǎng)等房企多元化發(fā)展新興概念，綠地似乎興趣不大、反應(yīng)淡然。

種種跡象表明，綠地對(duì)于地鐵投資這條多元化之路，并不是簡(jiǎn)單“走穴”或者“耍花槍”。

“做政府想做而又做不了的事”已經(jīng)成了人們理解綠地的金玉良言。據(jù)說，萬(wàn)科總裁郁亮曾如此對(duì)比萬(wàn)科和綠地的差別之處，他說“萬(wàn)科賺了很多戰(zhàn)術(shù)的錢，綠地則賺了很多戰(zhàn)略的錢?！贝嗽掝H有深意，一語(yǔ)點(diǎn)出了綠地模式的核心特色。

如今綠地做地鐵投資，似乎也很符合這個(gè)企業(yè)的一貫特色。其官方表述中明確了一點(diǎn)：“綠地……將牢牢抓住中央及各地‘穩(wěn)增長(zhǎng)、促投資’及‘鼓勵(lì)社會(huì)資本參與投資基礎(chǔ)設(shè)施’的導(dǎo)向要求?！?/p>

意在土地？

對(duì)于怎么做地鐵開發(fā)，綠地給出了明確的線路大綱：軌道工程+區(qū)域功能。什么是“軌道工程+區(qū)域功能”？可不可以理解為綠地將參與更多城市的地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)，并以此作為自己做商業(yè)地產(chǎn)的一大特色？

據(jù)了解，此次成立的綠地地鐵投資公司，已經(jīng)確立了一個(gè)發(fā)展模式：一方面投資地鐵建設(shè)，另一方面參與地鐵沿線區(qū)域的城市綜合開發(fā)。這也就意味著，地鐵沿線物業(yè)的綜合開發(fā)價(jià)值，將成為綠地選擇項(xiàng)目的重要參考指標(biāo)。同時(shí)，這一模式也迎合了地方政府對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的熱情，一些投資缺口大、但建設(shè)意愿強(qiáng)的城市可能將非常感興趣。

綠地方面透露，BT投資模式（Build-Transfer建設(shè)-轉(zhuǎn)讓）將成為聯(lián)合體的一種投資方式。具體就是：聯(lián)合體作為軌道工程投資建設(shè)主體，承擔(dān)工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、設(shè)備運(yùn)營(yíng)等職能，并由政府相關(guān)部門直接或委托監(jiān)管，工程竣工后，其有關(guān)權(quán)利按不同情況由政府部門以多種方式進(jìn)行贖回。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士朱凌波告訴記者，這種地鐵投資建設(shè)模式首先在香港出現(xiàn)，在深圳、廣州等城市都有成功案例，一方面使城市地鐵獲得投資發(fā)展，同時(shí)也促進(jìn)地鐵沿線的城市開發(fā)，反哺了基礎(chǔ)建設(shè)。北京在前幾年也出讓過類似土地，擬使用這種政商合作方式進(jìn)行，只是大部分項(xiàng)目還沒有成型。

此外，地鐵沿線區(qū)域的綜合開發(fā)主要價(jià)值集中在地鐵上蓋物業(yè)、上蓋城市綜合體，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠地的模式將進(jìn)一步促進(jìn)其在商業(yè)、辦公、酒店一體的商業(yè)綜合體方面的發(fā)展。

不少人認(rèn)為綠地做地鐵投資的“醉翁之意不在酒”，而在于能獲得城市優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地，同時(shí)，在區(qū)域價(jià)值成熟之前、在其他開發(fā)商通過“招拍掛”等公開競(jìng)價(jià)抬高地價(jià)之前，綠地就能占盡先機(jī)。為此，綠地并不避諱自己在這方面的動(dòng)機(jī)，“綠地先期介入?yún)⑴c地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)，發(fā)揮綠地優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)，打造具備商業(yè)、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施……實(shí)現(xiàn)多方共贏?！?/p>

獨(dú)樹一幟的多元化

對(duì)于“綠地投資地鐵”的這一重磅新聞，業(yè)內(nèi)的反應(yīng)不一。有觀點(diǎn)擔(dān)心這可能會(huì)成為企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也可能給企業(yè)帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。高力國(guó)際高級(jí)研究經(jīng)理李牧表示，目前國(guó)內(nèi)可參考的成功案例，大部分來(lái)自于香港地鐵公司的地鐵投資開發(fā)和新鴻基地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的結(jié)合，而這要依托于地鐵沿線土地價(jià)值的提升，通過物業(yè)收入來(lái)反哺地鐵投資。

“地鐵投資建設(shè)并非易事，其前期投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)工程要求高、投資回報(bào)慢等，都和習(xí)慣于‘掙快錢’的房地產(chǎn)通行模式大不一樣?！崩钅琳J(rèn)為，目前北京、上海等城市已經(jīng)開始嘗試“以地養(yǎng)鐵”的模式。

然而，張玉良卻堅(jiān)定地認(rèn)為，進(jìn)軍地鐵產(chǎn)業(yè)，將成綠地為開辟全新增長(zhǎng)點(diǎn)、對(duì)沖單一行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高速發(fā)展。據(jù)了解，除了房地產(chǎn)主業(yè)之外，綠地的業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)觸及了能源、金融、商業(yè)、建設(shè)等諸多領(lǐng)域。

其中，綠地集團(tuán)海外拓展已成功進(jìn)駐四大洲的九個(gè)國(guó)家，在其他房企仍然謹(jǐn)慎“試水”之時(shí)，綠地已經(jīng)走在了這波潮流的前列。在金融領(lǐng)域，綠地集團(tuán)先后組建綠地金融投資控股集團(tuán)，投資入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、東方證券和錦州銀行等金融企業(yè)，并在多個(gè)城市成立了小額貸款公司，預(yù)計(jì)金融投資業(yè)務(wù)在2015年的業(yè)務(wù)規(guī)模將超500億元。

在房地產(chǎn)發(fā)展的“白銀時(shí)代”，綠地和大部分同行做出了多元化的不同選擇，顯得“另辟蹊徑”。從二三線城市的轟轟烈烈“新城開發(fā)”，到超高層地標(biāo)建筑的拔地而起，再到此番高調(diào)進(jìn)軍地鐵投資領(lǐng)域，綠地的每一步，似乎走都在地方政府的“心坎上”，這也給綠地的多元化之路打上了鮮明的特征烙印。