佳兆業(yè)下注旅游地產

號稱地產黑馬的深圳佳兆業(yè)集團，正開足馬力全力進軍旅游地產。

今年4月份，其與生命人壽拿下深圳2001年建立土地招拍掛市場以來最大體量的一幅地塊，用于旅游度假開發(fā)。幾年前佳兆業(yè)拿下的遼寧綏中佳兆業(yè)東戴河項目，已經成為中國北部最大的旅游地產項目。

其旗下深圳金沙灣、惠州東城新區(qū)以及綏中東戴河等旅游地產項目，已讓佳兆業(yè)形成初具規(guī)模的南北旅游地產產業(yè)布局。從佳兆業(yè)旅游地產的開發(fā)路線，可以窺見其借助旅游地產進行多元化布局的意圖。

東戴河造城

東戴河很搶手，目前包括佳兆業(yè)、合生、盛邦基業(yè)等一大批開發(fā)商進入到東戴河進行房地產開發(fā)。其中，佳兆業(yè)投資500億元打造的東戴河旅游地產項目表現(xiàn)最為搶眼。

這一位于遼寧省葫蘆島市東戴河新區(qū)的項目堪稱大手筆，總規(guī)劃約11平方公里，總體量超過1000萬平方米，號稱中國北方最大的濱海旅游度假地產項目。項目將采取“4+1”的發(fā)展模式，即旅游、養(yǎng)老、教育、度假+酒店式服務的發(fā)展策略。

近日，佳兆業(yè)旅游開發(fā)有限公司總經理柴文東表示，首批業(yè)主近3000已交付入住。今年，東戴河項目將迎來近6000戶業(yè)主的入住，東戴河已成為環(huán)渤海新興旅游度假目的地。

據(jù)佳兆業(yè)東戴河相關負責人介紹，項目消費群體來自全國各地，主要集中在北京、天津、遼寧等地，北京人的比例相對較高，大約超過八成。自2011年入市以來，目前已有14棟公寓封頂、酒店、超市等配套項目已正式投入使用，銷售額超過30億元。

得益于京津冀一體化與新區(qū)政策支持，東戴河每年的旅游度假客流量超200萬人次，并正以每年超過50萬人次的規(guī)模遞增。今年2月，東戴河高鐵站的正式開通，與北京的“距離”縮減到兩小時。僅僅兩年時間，東戴河便成為繼北戴河、南戴河之后，大戴河區(qū)域內新的濱海旅游度假勝地。

與所有的新區(qū)和大盤一樣，關于新區(qū)造城初期面臨配套不完善、庫存積壓等問題一直是困擾，如鄰近的秦皇島就被曝光陷鬼城隱憂，部分樓盤價格直降的新聞。

不過，新興的東戴河并無庫存之憂。遼寧東戴河新區(qū)管委會主任張慶民公開表示，政府對商業(yè)用地的供地量有進行控制，并逐年提高土地價格，“目前，東戴河新區(qū)的存量房基本上維持在一個正常的水平。新區(qū)的房地產價格幾年來一直保持著穩(wěn)步、合理的上漲，房地產銷售也保持了良好業(yè)績?！?/p>

險資助力整合旅游產業(yè)鏈

事實上，佳兆業(yè)一方面在深耕東戴河保證銷售平穩(wěn)上升的同時，另一方面也在不斷加大對旅游地產的投入力度，除了北方的東戴河以外，佳兆業(yè)的旅游項目主要布局在廣東區(qū)域。

今年上半年佳兆業(yè)拿下的深圳大鵬地王即將動工，該地塊定位為濱海生態(tài)旅游度假綜合體項目，盡管體量巨大，但早已進入前期策劃階段。自此，再加上旗下深圳大鵬新區(qū)金沙灣、惠州東城新區(qū)以及綏中東戴河等旅游地產項目，佳兆業(yè)一南一北的全國布局初步形成。

“從佳兆業(yè)的這幾個區(qū)域布局來看，更多是打造區(qū)域度假目的地，而不是像在海南和云南這樣的全國性度假目的地?！焙Ｄ襄\誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路告訴記者，東戴河與惠州分別靠近北京及深圳，購房人周末就可以去居住，不像海南那樣一年難得去幾次，因此在產品的打造上應更重視生活居住功能的完善。

早在2007年，佳兆業(yè)在廣東惠州進行了旅游板塊的試水。此后，佳兆業(yè)深度布局深圳東部，已經成為深圳很大的旅游地產開發(fā)商。

2013年，佳兆業(yè)在其大本營深圳也開始運作濱海旅游度假項目，目前正在發(fā)展的項目包括大鵬新區(qū)首個濱海度假綜合體——KPR佳兆業(yè)廣場和五星級度假性質的萬豪酒店。

在這之后，最為關鍵的則是今年4月份與險資生命人壽，以54億元價格拿下深圳土地出讓歷史上最大體量一宗地塊，用于濱海旅游度假開發(fā)。該地塊所在的大鵬國際半島，被當?shù)囟ㄎ挥谑澜缂墳I海生態(tài)旅游度假區(qū)。

旅游地產的區(qū)域布局，與佳兆業(yè)地產板塊的布局相一致，近年來佳兆業(yè)從三四線城市重返一二線城市，2013年一二線城市的銷售比例已由2012年的42%上升到了58%，其中深圳區(qū)域就提供了整體銷售額的30%。

與險資的合作，成為佳兆業(yè)攻城略地的堅實后盾。生命人壽是佳兆業(yè)第二大控股股東。自2009年生命人壽與佳兆業(yè)展開合作，今年5月19日，生命人壽增持佳兆業(yè)149.2萬股，耗資364.048萬港幣，持股占比升至17.01%。

CRIC研究員陳開朝認為，佳兆業(yè)和險資的合作將提升旅游地產的資金運作能力，佳兆業(yè)的拿地資金和后續(xù)開發(fā)投入都可以通過項目合營公司向生命人壽借貸。佳兆業(yè)可實現(xiàn)低投入、低成本運作，生命人壽則可同時坐享借貸利息和盈利分紅。

多元化路徑風險

當房地產市場進入下行周期，房企也紛紛告別單一產品的開發(fā)模式，積極探索轉型。在如今包括萬科、中海、恒大等房企都高調進行跨界探索的氛圍下，佳兆業(yè)已將觸角伸至商業(yè)、酒店、養(yǎng)老、金融等領域。

陳開朝表示，佳兆業(yè)以舊改起家，近幾年加大布局一二線中高端住宅，并逐步加大旅游地產的比重，希望在旅游地產上尋求贏利點，這也是當前房企尋求多元化轉型的典型案例。

由于傳統(tǒng)的旅游地產實際上靠住宅銷售驅動，其重資產、輕運營、銷售主導的模式早已為業(yè)內人士詬病。“比如東戴河項目賣個30億元對一個旅游項目來說，業(yè)績確實是不錯的。但和其他地產商以住宅帶動旅游地產的模式一樣，佳兆業(yè)要做真正的旅游地產還有很長一段距離?！蓖趼繁硎?。

在王路看來，由于國內融資成本高企，房企做旅游不得不走高周轉模式，但最終，只有像觀瀾湖、華僑城這樣可以真正通過旅游進行自我造血，形成專業(yè)團隊和資源整合，才能實現(xiàn)成功轉型。

在國內多數(shù)地產商無法真正靠旅游形成收入之際，如何平衡住宅、商業(yè)及旅游三個產品線則成了當務之急。佳兆業(yè)顯然也意識到單純靠住宅帶動旅游地產的不足，更注重產業(yè)鏈的整合。打造休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生的復合型旅游度假產品，而非走馬觀花式和單一的觀光旅游。

因此，佳兆業(yè)在推動酒店與旅游地產的融合上，更為不遺余力。佳兆業(yè)東戴河項目正是定位于一站式復合型旅游度假目，其中規(guī)劃有佳兆業(yè)高端酒店系列中的鉑域酒店。位于廣東惠州的佳兆業(yè)東江新城也是一個綜合旅游度假項目。今年6月，位于佳兆業(yè)萬怡酒店在此開業(yè)，該酒店委托萬豪國際集團管理。

除萬豪國際集團之外，佳兆業(yè)也與其他一些國際酒店品牌進行合作，包括與喜達屋集團合作大連佳兆業(yè)威斯汀酒店、與雅高國際酒店集團合作惠州佳兆業(yè)鉑爾曼酒店等。

不過，多元化的業(yè)務轉型將為佳兆業(yè)整體運營帶來更多的挑戰(zhàn)。據(jù)佳兆業(yè)2013年財務年報顯示，在超額完成2013年220億元的業(yè)績目標的同時，2013年佳兆業(yè)銷售及市場推廣成本也由2012年的5.78億元上升到了8.61億元，增幅為49%。顯示公司自2012年以后業(yè)務規(guī)模激增，成本控制的難度也隨之提高。