萬(wàn)通易主？

“馮侖要賣掉萬(wàn)通了”，8月8日，一個(gè)驚悚的地產(chǎn)小道消息讓市場(chǎng)炸開了鍋。

當(dāng)天召開的萬(wàn)通地產(chǎn)臨時(shí)股東大會(huì)，宣告“萬(wàn)通系”人馬將大面積退出董事會(huì)，萬(wàn)通控股第二大股東的“嘉華實(shí)業(yè)系”人馬將全面上位。萬(wàn)通控股有限公司董事長(zhǎng)馮侖主導(dǎo)的萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)或許將成為歷史。

股權(quán)更迭

對(duì)比萬(wàn)通系上市公司萬(wàn)通地產(chǎn)兩屆董事名單對(duì)比，包括萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立、云大俊、鄭沂均在內(nèi)的3位原萬(wàn)通系高管均退出，只?？偨?jīng)理姚鵬一位。

在新的董事會(huì)候選6人名單中，除了姚鵬以外，趙震是泰達(dá)集團(tuán)的代表，涂立森尚未知曉立場(chǎng)。剩下3人，李虹、馬健以及江泓毅都是嘉華的實(shí)際控制人王億會(huì)旗下的職業(yè)經(jīng)理人，代表嘉華的利益，江泓毅會(huì)是未來(lái)新任董事長(zhǎng)。在新一屆董事會(huì)中，與嘉華實(shí)業(yè)相關(guān)的董事占據(jù)了較多席位。

“萬(wàn)通臨時(shí)股東大會(huì)只是正常換屆?！比f(wàn)通地產(chǎn)董秘辦公室表示，說(shuō)馮侖要賣掉萬(wàn)通完全是外界的分析解讀。目前萬(wàn)通控股持有萬(wàn)通地產(chǎn)51.1%的股權(quán)，是控股股東，馮侖作為萬(wàn)通控股的董事長(zhǎng)仍是萬(wàn)通地產(chǎn)的實(shí)際控制人。

“如果馮侖一舉賣掉萬(wàn)通地產(chǎn)，接盤者無(wú)論是天津泰達(dá)，還是嘉華，持股數(shù)量會(huì)一下子突破30%的紅線，要實(shí)現(xiàn)全面要約，這在技術(shù)上無(wú)法做到?！币幻煜とf(wàn)通的業(yè)內(nèi)人士表示。

鋪天蓋地的消息都指向，此次董事會(huì)名單背后很可能是萬(wàn)通地產(chǎn)母公司萬(wàn)通控股股權(quán)將發(fā)生重大變化。據(jù)最新傳聞，馮侖會(huì)讓渡一小部分股權(quán)給嘉華，嘉華持有股份將超過(guò)馮侖和天津泰達(dá)，從而讓嘉華成為公司的實(shí)際控制人，但具體的股權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)額并未披露。

在萬(wàn)通控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，最大單一股東是擁有25.9%股權(quán)的泰達(dá)集團(tuán)，其次是持有23%股份的北京嘉華筑業(yè)實(shí)業(yè)有限公司。但實(shí)際上，馮侖通過(guò)多家公司就控制了超過(guò)27%的股權(quán)。由于萬(wàn)通控股擁有萬(wàn)通地產(chǎn)51.1%的股份，因此，嘉華實(shí)業(yè)也間接成為萬(wàn)通地產(chǎn)第一大股東。

“馮侖對(duì)傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)干涉不多，這樣能把更多精力投入立體城市業(yè)務(wù)之中。”華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，馮侖會(huì)對(duì)萬(wàn)通控股保留一定影響力，以促成立體城市業(yè)務(wù)等方面與萬(wàn)通地產(chǎn)的合作。

業(yè)績(jī)陣痛

馮侖于上世紀(jì)90年代創(chuàng)辦萬(wàn)通，2011年卸任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)，由總經(jīng)理許立接任。此后，馮侖將萬(wàn)通的非上市部分轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)投資控股公司，更名為萬(wàn)通控股。

“馮總是一流的，但萬(wàn)通地產(chǎn)是二流的，萬(wàn)通地產(chǎn)過(guò)往業(yè)績(jī)一直與馮侖的品牌嚴(yán)重不符?！鄙鲜鍪煜とf(wàn)通的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，在近4年的時(shí)間里，萬(wàn)通地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入僅維持在30億到50億元的規(guī)模，并呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

根據(jù)公開資料顯示，2013年萬(wàn)通地產(chǎn)簽約額僅40.49億元，總在施項(xiàng)目13個(gè)，不足百億規(guī)模，排在了中國(guó)房企50強(qiáng)之外，與同期的萬(wàn)科，哪怕是SOHO中國(guó)、陽(yáng)光100相比都明顯掉隊(duì)。

根據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)中報(bào)內(nèi)容顯示，2014年1到6月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.37億元，同比下降52.43%。萬(wàn)通地產(chǎn)表示，上半年業(yè)績(jī)下滑，主要受宏觀大勢(shì)影響。

馮侖早已無(wú)心戀戰(zhàn)，這是萬(wàn)通近幾年業(yè)績(jī)停滯的一大原因?，F(xiàn)在，人們可以在電影《中國(guó)合伙人》中看到他，也可以在慈善活動(dòng)和各種文化活動(dòng)中看到他。

更多時(shí)候，馮侖像一個(gè)布道者一樣到處宣傳立體城市。萬(wàn)通也已經(jīng)不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是圍繞地產(chǎn)與資本市場(chǎng)對(duì)接，進(jìn)行資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，這次不僅是萬(wàn)通去馮侖化，也是去泰達(dá)化。知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)認(rèn)為，“萬(wàn)通地產(chǎn)臨時(shí)股東會(huì)成行，第一大股東泰達(dá)默認(rèn)、放行，是第一位的。但是，這一改組的一大目標(biāo)訴求卻是，去泰達(dá)化?！?/p>

2004年，萬(wàn)通地產(chǎn)今日的母公司萬(wàn)通控股（前身萬(wàn)通實(shí)業(yè)）引入天津泰達(dá)集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資者，名義上天津泰達(dá)為第一股東。這一合作被譽(yù)為民企與國(guó)企混合所有制的經(jīng)典案例，也是馮侖一直以來(lái)標(biāo)榜的“傍大款”舉動(dòng)。在泰達(dá)幫助下，萬(wàn)通地產(chǎn)在天津開始排兵布陣，帶動(dòng)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。但此后，泰達(dá)帶給萬(wàn)通的業(yè)務(wù)紅利不復(fù)當(dāng)年。一邊是無(wú)心戀戰(zhàn)的馮侖，一邊是難以重振雄風(fēng)的泰達(dá)，無(wú)論如何，三方博弈的格局下，嘉華已被默認(rèn)上位了。

嘉華的改組

馮侖與嘉華的股份差距并不大，個(gè)位數(shù)的轉(zhuǎn)讓也許就能讓萬(wàn)通地產(chǎn)的控制權(quán)發(fā)生變化。三方博弈的事件由來(lái)已久。

根據(jù)公開報(bào)道顯示，萬(wàn)通控股早在去年就開始和嘉華實(shí)業(yè)談判股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。據(jù)蘭德咨詢總裁宋延慶透露，今年年初嘉華實(shí)業(yè)高管曾邀請(qǐng)他進(jìn)行座談。當(dāng)時(shí)，嘉華高管曾有所表示，未來(lái)可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)管控權(quán)。一旦進(jìn)行了股權(quán)交易，未來(lái)萬(wàn)通地產(chǎn)在發(fā)展概念、規(guī)劃以及企業(yè)管制各方面都會(huì)發(fā)生變化。

記者還了解到，幾個(gè)月前，萬(wàn)通地產(chǎn)除了高管層大面積更換以外，嘉華實(shí)業(yè)已經(jīng)派員進(jìn)入萬(wàn)通地產(chǎn)開發(fā)部等核心業(yè)務(wù)部分，萬(wàn)通地產(chǎn)北京公司絕大部分項(xiàng)目總經(jīng)理也來(lái)自嘉華實(shí)業(yè)方面。

嘉華究竟是何方神圣？公開資料顯示，發(fā)展于上世紀(jì)90年代的嘉華實(shí)業(yè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的綜合性企業(yè)，除房地產(chǎn)外還涉足礦產(chǎn)投資與開發(fā)、金融投資、會(huì)展業(yè)等。

這家低調(diào)的公司可查詢到的信息不多，在房地產(chǎn)板塊，最近的一個(gè)動(dòng)作為，其位于北京海淀上莊鎮(zhèn)的“都海田園山莊”項(xiàng)目開工。嘉華還投資了山東臨沂市蘭山區(qū)西部新城建設(shè)項(xiàng)目，總占地面積約為18平方公里。

由于房地產(chǎn)只是嘉華其中的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊，嘉華系上位之后，是否會(huì)對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)進(jìn)行改革，成為外界最為關(guān)心的話題?！拔磥?lái)萬(wàn)通地產(chǎn)的改革還要看三方股東的博弈?！惫芸硎?，在正式消息出來(lái)之前，戰(zhàn)略性的東西都難猜測(cè)。由于嘉華實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長(zhǎng)，也不排除會(huì)把部分資產(chǎn)注入萬(wàn)通地產(chǎn)，導(dǎo)致萬(wàn)通地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

馮侖的盤子

針對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的沒(méi)落，馮侖不久前曾回應(yīng)稱，大家關(guān)注的就是住宅這一部分，但目前萬(wàn)通的工業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在全國(guó)排前三名，還有資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，基金業(yè)務(wù)以及立體城市業(yè)務(wù)，這些都沒(méi)有放在上市公司里。

馮侖于2011年卸任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)，把萬(wàn)通實(shí)業(yè)（非上市部分）轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)投資控股公司，更名為萬(wàn)通控股，完成了萬(wàn)通體系架構(gòu)的搭建。

馮侖希望做一個(gè)輕資產(chǎn)的新型房地產(chǎn)平臺(tái)，他的學(xué)習(xí)榜樣是新加坡知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凱德置地。對(duì)主要工作為住宅開發(fā)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬(wàn)通地產(chǎn)興趣不大，已經(jīng)極少再干涉相關(guān)地產(chǎn)事務(wù)。

萬(wàn)通控股的投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等四大領(lǐng)域。資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)是未來(lái)發(fā)展的重頭戲，是馮侖給萬(wàn)通控股的重新定位。

房地產(chǎn)投資的權(quán)益資金不再僅僅依靠房地產(chǎn)公司的自有資金，而是由市場(chǎng)上各類資金匯集為基金形式合伙投資，開發(fā)商的角色變成了基金和資產(chǎn)管理人的專業(yè)服務(wù)商。

截至2013年，萬(wàn)通體系基金的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到75億元，旗下有超過(guò)十只基金，其中涵蓋了開發(fā)型基金、增值型基金等，完成了地產(chǎn)私募基金的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。萬(wàn)通在地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行了廣泛開拓，包括和泰達(dá)、華潤(rùn)信托的合作。

具體業(yè)務(wù)上，馮侖主要以“立體城市”和紐約“中國(guó)中心”布局未來(lái)，尤其是“立體城市”，他甚至將之譽(yù)為“自己人生的下半場(chǎng)”。這個(gè)概念源于2009年，其在哥本哈根一個(gè)論壇所提出的：在1平方公里內(nèi)，打造建筑面積600萬(wàn)平方米，常住10萬(wàn)到15萬(wàn)人，城市中50%勞動(dòng)人口本地就業(yè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、中密度、高強(qiáng)度的立體城市。

馮侖曾承認(rèn)，立體城市最初的主要困難在于，理念上是不是被大家接受，“現(xiàn)在已經(jīng)被大家接受了”。立體城市現(xiàn)在已經(jīng)在7個(gè)城市開展，在西安和武漢兩個(gè)城市已經(jīng)實(shí)際在開工建設(shè)了。

2013年7月26日，萬(wàn)通首個(gè)立體城市——西咸立體城·新渭城在陜西西咸新區(qū)正式開工。其規(guī)劃核心開發(fā)區(qū)面積1.57平方公里，總建筑面積500萬(wàn)平方米，投資總額約300億元。

馮侖近期表示，立體城市已經(jīng)成功了，“立體城市這家公司去年是盈利的，而且業(yè)績(jī)非常好，今年上半年是去年業(yè)績(jī)的2倍以上?！?/p>

而立體城市的資金，初期主要是馮侖私人的錢在投。負(fù)責(zé)萬(wàn)通“立體城市”項(xiàng)目運(yùn)作的北京萬(wàn)通立體之城公司主要股東除了馮侖，還包括新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好、鼎天資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)王兵等人，他們?nèi)耸侵饕顿Y者。

理想者的失落

聯(lián)想前一段時(shí)間綠城集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的輾轉(zhuǎn)騰挪與綠城重組，此刻馮侖的行動(dòng)到底代表著什么？有人感嘆，二十年前的盟主，今天或許只是江湖中的三流高手，第一代大佬充滿理想主義，卻把手中的企業(yè)越做越小。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)早以一個(gè)專家學(xué)者的姿態(tài)出現(xiàn);飽受詬病之后，SOHO中國(guó)正遭遇邊緣化轉(zhuǎn)型陣痛。宋衛(wèi)平很早就說(shuō)過(guò)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)什么激情了，現(xiàn)在更關(guān)心養(yǎng)老代建以及農(nóng)業(yè)這樣頗有人文情懷的東西。

馮侖是地產(chǎn)界的思想家，早已看不慣房地產(chǎn)這一體力活，而是尋求藝術(shù)活，從香港模式轉(zhuǎn)向美國(guó)模式，都是萬(wàn)通地產(chǎn)給行業(yè)的印象。在萬(wàn)通立體城市的宣傳片中，馮侖曾這樣描述立體城市：20層樓居住，30層樓做花園，40層樓做酒店大堂，50層樓頂做個(gè)西紅柿農(nóng)場(chǎng)，一棟樓內(nèi)，五臟俱全。綠芽從大地萌發(fā)，男女在這里相遇，水管里流出的不是水，是奶！

萬(wàn)通地產(chǎn)沒(méi)落，立體城市還在探索階段。天相投資一份報(bào)告描述，萬(wàn)通在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬(wàn)通中心，公司長(zhǎng)期資金壓力加大，短期資金壓力減小，目前正處在商業(yè)地產(chǎn)理想與轉(zhuǎn)型的“陣痛期”。

目前立體城市僅僅在7個(gè)城市進(jìn)行，馮侖也坦言，最大的失誤決策，是“不夠堅(jiān)持”。原本馮侖希望在二線城市快速?gòu)?fù)制，但團(tuán)隊(duì)不同意，因此才發(fā)展緩慢。

立體化城市并非一個(gè)開發(fā)商僅憑一己之力可以辦到的，眾多人員的集中與管理以及涉及與政府職能的交涉等，是一個(gè)非常大的考驗(yàn)?！氨热缭谖靼岔?xiàng)目落地時(shí)，很多概念已經(jīng)改變了，有些地方不得不向現(xiàn)實(shí)屈服?！惫芸f(shuō)。

究竟精致拼不過(guò)高周轉(zhuǎn)，還是先進(jìn)的模式讓時(shí)代都跟不上了？對(duì)比到達(dá)巔峰之際的王石與王健林，被譽(yù)為思想家與段子手的馮侖也會(huì)沮喪地承認(rèn)，自己有時(shí)候是陷入了滑稽。

“每當(dāng)有什么活動(dòng)的時(shí)候，很多朋友大家都希望是，能不能講個(gè)什么段子，我其實(shí)就很窘迫，我就覺(jué)得很奇怪，我又不是郭德綱，我不負(fù)責(zé)每次都來(lái)表演。”馮侖此前坦言。

“沒(méi)有任何一種模式能包治百病，每一個(gè)企業(yè)往往也只能各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)年，在高度標(biāo)準(zhǔn)化后，要改變這個(gè)大的體系，很難。”公衍奎說(shuō)，產(chǎn)品模式和外界形勢(shì)匹配才可能成功，就好像高標(biāo)準(zhǔn)化高周轉(zhuǎn)的模式適合當(dāng)前形勢(shì)，萬(wàn)通系曾經(jīng)很牛，潘石屹和宋衛(wèi)平也都有過(guò)輝煌。時(shí)機(jī)成熟時(shí)，這些理想主義的大佬還有可能東山再起。