中糧置地“失寵”

做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾是中糧集團(tuán)掌門人寧高寧的志向，但面對(duì)中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊多次整而不合，商業(yè)地產(chǎn)公司和住宅地產(chǎn)公司雙雙業(yè)績不振，寧高寧說出了即使賣掉也沒問題的“喪氣話”。

今年1月11日晚間，在一場非公開校園演講中，寧高寧表示，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來會(huì)是一個(gè)投資性的業(yè)務(wù)，而“肯定不會(huì)是中糧集團(tuán)主要的板塊”，“即使整個(gè)把它賣掉，也沒問題的”。

失寵已久的中糧地產(chǎn)板塊為免被掃地出門的命運(yùn)，自去年6月起在土地市場全力拼殺，連拿三地，近日又積極為旗下項(xiàng)目運(yùn)營籌備糧草，大有破釜沉舟、放手一搏的擴(kuò)張之勢。

然而，7月16日，中糧置地控股有限公司（在中糧集團(tuán)的官方網(wǎng)站中，中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)歸屬在中糧置地的組織架構(gòu)下，以下簡稱中糧置地）交出的成績單卻令大眾對(duì)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)的命運(yùn)再捏了一把汗：截至今年6月底，中糧置地上半年合同銷售面積6416平方米，銷售金額5.78億元；而2013年，中糧置地半年?duì)I收19.6億元，今年上半年中糧置地的業(yè)績暴跌七成。

中糧旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的命運(yùn)將何去何從？記者就相關(guān)問題致電中糧集團(tuán)新聞發(fā)言人殷建豪，但截至發(fā)稿時(shí)，未收到對(duì)方任何回應(yīng)。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)界限不清

在中糧集團(tuán)官方網(wǎng)站的介紹中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中糧置地，旗下又有中糧置業(yè)、中糧地產(chǎn)、酒店事業(yè)部、中糧（海南）公司。由于多次整而不合，中糧地產(chǎn)子公司之間業(yè)務(wù)交叉、同業(yè)競爭，且發(fā)展不均，地位也發(fā)生著變化。

中糧置地的業(yè)務(wù)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)和酒店行業(yè)，中糧地產(chǎn)則以住宅開發(fā)為主，但一直以來，中糧地產(chǎn)與中糧置地在業(yè)務(wù)上“糾纏不清”。比如去年為中糧置地貢獻(xiàn)了六成收入總額的是旗下四個(gè)高端住宅項(xiàng)目，雙方不僅在戰(zhàn)略布局上有所重疊，大悅城品牌的歸屬問題也一直懸而未決。自2005年開始，中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷多次整合，但同業(yè)競爭的問題一直存在。

2004年12月，46歲的華潤集團(tuán)副董事長兼總經(jīng)理寧高寧“空降”中糧集團(tuán)，出任中糧集團(tuán)董事長。彼時(shí)，中糧集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模只有600億元，僅為華潤的一半。上任數(shù)月后，寧高寧便開始著手整頓中糧，其第一步就是將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上市。由于資本市場涉及外資等原因，中糧地產(chǎn)的上市計(jì)劃一度擱淺，隨后2007年1月，中糧置業(yè)成立，集團(tuán)逐漸將發(fā)展中心轉(zhuǎn)移到運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)上。

“盡管2006年時(shí)，中糧集團(tuán)就決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，2007年成立中糧置業(yè)，專門運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，而中糧地產(chǎn)主要運(yùn)作住宅和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但實(shí)際上，兩者的區(qū)分沒有那么清晰，仍有不少交叉?！碧m德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

例如在沈陽大悅城這些項(xiàng)目上，存在中糧置業(yè)輸出大悅城商業(yè)地產(chǎn)品牌，卻由中糧地產(chǎn)開發(fā)和持有物業(yè)的現(xiàn)象。2010年底，中糧地產(chǎn)組建地產(chǎn)酒店事業(yè)部，負(fù)責(zé)管理全部住宅開發(fā)、酒店商業(yè)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，當(dāng)中亦涵蓋了中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的全部資產(chǎn)，讓中糧的地產(chǎn)格局變得更加撲朔迷離。

2011年6月，中糧置地在香港成立，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合不僅沒有變得清晰，反而更加混亂。比如以商業(yè)地產(chǎn)為主的中糧置地，其2013年年報(bào)顯示，占中糧置地收入總額64.2%的為4個(gè)高端住宅項(xiàng)目，銷售收入為25億元，占總收入第二位的才是酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)。

此外，中糧置地還擁有住宅產(chǎn)品成都祥云國際項(xiàng)目30%的股權(quán)，中糧地產(chǎn)控股70%。在大悅城品牌的歸屬上，雙方亦是“搶破頭”。2014年3月26日，在中糧置地的香港業(yè)績會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官許漢平回答記者提問時(shí)透露，目前中糧置地托管包括西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺(tái)大悅城在內(nèi)的5個(gè)大悅城項(xiàng)目。而在中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)中，大悅城項(xiàng)目也赫然在列。

中糧地產(chǎn)也由曾經(jīng)的被集團(tuán)寄予厚望到逐漸失寵，在2008年首進(jìn)虧損，2009-2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元和1.81億元，2013年中糧地產(chǎn)半年報(bào)顯示，截至2013年6月30日，中糧地產(chǎn)總資產(chǎn)354.27億元，較上年末增長1.69%；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益47.49億元，較上年末減少0.3%；資產(chǎn)負(fù)債率78.81%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.4%。

業(yè)內(nèi)分析稱，中糧地產(chǎn)發(fā)展緩慢的原因在于融資不暢，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合緩慢，大股東對(duì)中糧地產(chǎn)定位不清晰。

“地王”拖累業(yè)績

中糧在孫河、安定門大悅城等項(xiàng)目上的進(jìn)展緩慢，也被認(rèn)為是拖累地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績的另一主要因素。

去年7月，中糧地產(chǎn)23.6億元拿下孫河地塊，扣除公租房后，該地塊的樓面實(shí)際價(jià)格，最低達(dá)4.4萬元/平米、最高達(dá)5.2萬元/平米。一年時(shí)間過去了，不管是于中糧自己的項(xiàng)目，還是和周邊項(xiàng)目相比，開發(fā)的速度明顯緩慢。其鄰居龍湖雙瓏原著拿地10個(gè)月后即開盤，泰禾北京院子雖因預(yù)售證難拿等原因一年后才正式開盤，但拿地7個(gè)月就舉辦了規(guī)模龐大的推介會(huì)，號(hào)稱“豪宅也要高周轉(zhuǎn)”。

“目前正在開工前期的準(zhǔn)備和規(guī)劃，具體的定價(jià)還沒有，什么時(shí)候入市也說不準(zhǔn)?！敝屑Z地產(chǎn)董秘辦公室相關(guān)人士在今年6月1日接受中國經(jīng)營報(bào)采訪時(shí)表示，對(duì)于年內(nèi)開盤的傳聞，上述人士僅表示，“公司正在積極推進(jìn)?！?/p>

“今年房地產(chǎn)市場降溫，起碼的共識(shí)是不會(huì)大漲了。但去年的大部分地王已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價(jià)，如果需求達(dá)到正常的利潤，要求市場售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。當(dāng)前市場不足以支撐這樣的價(jià)格，中糧地王延緩開發(fā)是必然的選擇?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

除了項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，其盈利能力也飽受業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。宋延慶認(rèn)為，中糧的產(chǎn)品和周邊競爭對(duì)手不會(huì)有本質(zhì)區(qū)別，如果要下大功夫就意味著更高的成本，再加上該項(xiàng)目短期內(nèi)無法入市銷售，這也使得項(xiàng)目開發(fā)成本增加，大量消耗利潤，“地王操盤本來就不易，如果市場判斷出現(xiàn)踏空性失誤，就會(huì)釀造更大的風(fēng)險(xiǎn)，陷入被套牢的困境，短期內(nèi)肯定是會(huì)無力回天，只能放緩開發(fā)節(jié)奏”。

實(shí)際上，中糧高價(jià)拿地之后，業(yè)內(nèi)已經(jīng)就有唱衰聲，一方面是因?yàn)槠浔旧淼母叩貎r(jià)，另一方面則是可以預(yù)見的區(qū)域激烈競爭。市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變之后，這種曾經(jīng)擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)幾乎已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

同樣被套牢的還有中糧安定門大悅城項(xiàng)目。2013年中糧置地借殼上市后，曾對(duì)外公告稱托管了西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺(tái)大悅城5個(gè)大悅城，而后又接手了安定門大悅城。

但距離老牌商業(yè)項(xiàng)目三力百貨拆除已近一年，安定門大悅城的開工仍遙遙無期。“因?yàn)榘ぶ沤?，與其一墻之隔就是北京的地壇公園，項(xiàng)目的審批可能遇到麻煩，最近幾個(gè)月還不會(huì)施工，”中糧置地的一位人士今年7月在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如是說。

而上述兩個(gè)項(xiàng)目在中糧所有地產(chǎn)項(xiàng)目中所占分量不輕，受這兩項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的影響，中糧地產(chǎn)與中糧置地的業(yè)績均受到一定的拖累。

雖然背靠央企中糧集團(tuán)，但中糧地產(chǎn)規(guī)模并不大，在克而瑞發(fā)布的《2013中國房地產(chǎn)上市公司百強(qiáng)榜》中排名52位，2013年公司銷售才剛剛突破百億元。記者查閱中糧地產(chǎn)2013年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年中糧銷售金額為101.79億元，拿下23.6億元的孫河地塊，不可謂不大膽。

事實(shí)上，自去年開始，中糧地產(chǎn)在北京高價(jià)搶地并非單例。年報(bào)顯示，2013年中糧共在北京、南京和成都三地獲得4個(gè)新的住宅項(xiàng)目，總耗資64.77億元，從土地市場直接獲取的3個(gè)項(xiàng)目均屬于當(dāng)?shù)馗邇r(jià)，平均溢價(jià)率超過50%。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，中糧在上一輪的房地產(chǎn)開發(fā)周期中錯(cuò)失拿地良機(jī)，多個(gè)城市市場都存在無新項(xiàng)目開發(fā)的窘境，土地儲(chǔ)備安全已經(jīng)受到威脅。

資金壓力

激進(jìn)的拿地動(dòng)作，也令中糧地產(chǎn)的資金壓力驟然加劇。截至2013年末，中糧地產(chǎn)總負(fù)債率為77.90%，雖然負(fù)債率還處于行業(yè)正常水平，其央企身份帶來的融資便利也優(yōu)于一般中小民企開發(fā)商，但地王給其帶來的資金壓力仍十分明顯。雪上加霜的是，從目前中糧集團(tuán)一系列舉動(dòng)來看，中糧地產(chǎn)不僅“復(fù)寵”無望，而且面臨著失去集團(tuán)“輸血”的風(fēng)險(xiǎn)。

宋延慶分析稱，此前中糧集團(tuán)成立中糧置地上市，急于打通資本渠道的內(nèi)部原因就在于為中糧地產(chǎn)板塊鋪路。該板塊在中糧集團(tuán)內(nèi)部系統(tǒng)籌集資金難度較大，而集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈長但盈利能力一般，且連續(xù)收購需要大量現(xiàn)金，故而無法一直為地產(chǎn)輸血，才選擇打通A+H股，希望借助資本平臺(tái)緩解地產(chǎn)板塊的資金壓力。

另一方面，中糧的擴(kuò)張，在其商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤為明顯，繼北京西單大悅城開業(yè)并收獲成功后，中糧置業(yè)大力推進(jìn)“大悅城”城市綜合體戰(zhàn)略。而在2011年底，中糧集團(tuán)更是發(fā)出了“未來3-5年在國內(nèi)打造30個(gè)大悅城”的豪言壯語。

“商業(yè)的崛起與快速復(fù)制，歷來伴隨著巨額資金的投入?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平表示，大悅城屬持有型商業(yè)地產(chǎn)，需要大量資金注入，指望零售產(chǎn)生的數(shù)億元利潤，根本難以滿足快速復(fù)制大悅城的資金需求。此外， 商業(yè)地產(chǎn)資金回報(bào)周期長，并長期占用大量資金，這對(duì)中糧置地的現(xiàn)金流亦是不小的挑戰(zhàn)。

“失寵”的危險(xiǎn)

在整合不暢、定位不明、快速擴(kuò)張種種因素之下，中糧地產(chǎn)的成績單顯得不那么盡如人意。2007年中糧地產(chǎn)的營業(yè)收入為8.24億元，扣除非經(jīng)常性損益后的核心凈利潤達(dá)到2.22億元，而到了2013年，中糧地產(chǎn)營業(yè)收入101.79億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有2.03億元。換言之，在中國房地產(chǎn)黃金十年中，中糧地產(chǎn)收入增加了12倍，但主營業(yè)務(wù)凈利潤卻下降了2000萬元。

為此，中糧地產(chǎn)在向母公司舉債的同時(shí)，還不得不向關(guān)聯(lián)公司舉債，2011年，中糧地產(chǎn)董事會(huì)同意向中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)續(xù)借2010年8月的部分委托貸款，共計(jì)2.35億元；2013年中糧地產(chǎn)再次向北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)續(xù)借8.95億元借款。

由于資金鏈緊張，央企背景的中糧地產(chǎn)借道私募來緩解資金壓力，2013年9月，中糧地產(chǎn)公告稱，將與私募基金上海中城永躍投資中心合作開發(fā)南京上坊項(xiàng)目，雙方共同增資6.51億元。

拆東墻補(bǔ)西墻、多次申請(qǐng)續(xù)借，中糧地產(chǎn)因借款形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系越來越復(fù)雜混亂。而一直以來其內(nèi)部管理也未能理順，帶來的直接后果便是房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢、業(yè)績難有起色。而中糧置地上市后，由于中糧集團(tuán)曾表示將全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入A股上市的中糧地產(chǎn)，如今包括大悅城在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)在港上市，招致部分A股投資者的不滿，中糧置地上市后，中糧地產(chǎn)股價(jià)一度下跌。

宋延慶分析指出，中糧置地注資僑福登陸港股后，仍將以商業(yè)綜合體開發(fā)為主。而中糧置地對(duì)內(nèi)更像地產(chǎn)事業(yè)部，對(duì)外則為二級(jí)集團(tuán)，中糧置業(yè)、中糧地產(chǎn)在這個(gè)地產(chǎn)事業(yè)部中分飾不同角色。但在未來的地產(chǎn)板塊整合過程中，中糧置地這個(gè)平臺(tái)卻未必是一線市場主體，實(shí)際操控力仍有待檢驗(yàn)。