不以熱銷論回暖

市場在波動中前進(jìn)

中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)研究所所長

陳淮

下半年、四季度能否好起來，現(xiàn)在還不好說。

現(xiàn)在樓市可能很多人認(rèn)為不好，但2014年是僅次于2013年，2013年是中國房地產(chǎn)業(yè)有史以來歷史水平最高的一年，是次高年。市場是波動的，優(yōu)勝劣汰、資源的重組優(yōu)化配置會不斷發(fā)揮作用，樓市想重新回到房價(jià)只漲不跌，越長越快的時(shí)期是不可能了。未來房價(jià)是波動的，有漲亦會有跌。后期個(gè)別樓盤、個(gè)別時(shí)段的旺銷還會有，但是不會是一個(gè)持續(xù)的過程，因?yàn)樾枨罂偭渴且粋€(gè)常態(tài)。

事實(shí)上，目前房地產(chǎn)業(yè)正在步入一個(gè)包括空間分布、技術(shù)水平、產(chǎn)品檔次、技術(shù)競爭能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力創(chuàng)新的過程，一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程正在到來。所以說，房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程，不會是中國房地產(chǎn)業(yè)自身萎縮的過程，我們有把握地確切地說，未來5-10年，中國房地產(chǎn)業(yè)還將是全世界規(guī)模最大，增長速度最快的產(chǎn)業(yè)和市場，也仍將是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

市場回暖尚需時(shí)日

住建部住房政策專家委員會副主任

顧云昌

當(dāng)前樓市正面臨著市場變態(tài)，政策變味，產(chǎn)業(yè)變型的一個(gè)新階段，預(yù)計(jì)市場要在明年某個(gè)時(shí)段見底回升，整個(gè)行業(yè)處在深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷一個(gè)冬天。

這與當(dāng)前中國整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)，也與房地產(chǎn)本身的市場需求有關(guān)。整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，而當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)增速的換擋期，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期和原有政策的消化期。與此同時(shí)，過去“房改”帶來的紅利逐漸減少，市場需求下行。

整個(gè)市場已經(jīng)在“變態(tài)”，再加上樓市小周期的變化，下半年樓市依然不會好，實(shí)際上現(xiàn)在市場還在下行當(dāng)中，投資增長速度還在放慢，現(xiàn)在還沒有見底的這種趨勢，但是崩盤不會，明年某個(gè)時(shí)段見底以后會往上走。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場處于增速放緩、高位盤整、理性回歸的階段。應(yīng)該看到市場正在理性回歸當(dāng)中，正在改變過去的野蠻成長的態(tài)勢，出現(xiàn)了一種好的跡象。今年市場很可能是前低后穩(wěn)的態(tài)勢。

信貸放松是回暖關(guān)鍵

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長

陳國強(qiáng)

從影響樓市的相關(guān)因素來看，首先在政策方面，中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控既不可能加碼，也不可能放松，而地方政府則表現(xiàn)各異。其次，從市場來看，供求關(guān)系是影響當(dāng)前市場的很重要的因素。不同城市表現(xiàn)不一，有些城市明顯供應(yīng)過量、庫存過高，面臨去化壓力，有些城市供求不匹配，也有城市房價(jià)、地價(jià)上漲過快、過猛，透支了空間。因此，從市場面的因素來看，下一步影響市場表現(xiàn)的因素是企業(yè)策略，也就是開發(fā)商是否采取隨行就市、以價(jià)換量的策略。再次，從資金面來看，如果信貸環(huán)境和上半年相比有所寬松，對市場回暖和成交量上升會有明顯的影響。

另外，還有一個(gè)不可忽視的因素是經(jīng)濟(jì)基本面，GDP是否與一季度一樣面臨明顯的下行壓力。目前基本上可以判斷二季度以及下半年經(jīng)濟(jì)基本面企穩(wěn)態(tài)勢會更明顯。綜合來看，下半年市場趨好因素在增加，但能否真正實(shí)現(xiàn)成交量回升、行業(yè)回暖，取決于開發(fā)企業(yè)的策略和信貸資金面是否能夠真正有所寬松。

樓市升溫只是“閃現(xiàn)”

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)

郭毅

近期多個(gè)樓市集中表現(xiàn)出熱銷，給人以樓市回暖的錯(cuò)覺，但熱銷并不意味著北京樓市集中回暖。仔細(xì)分析熱銷的項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，包括琨御府在內(nèi)的這些項(xiàng)目定價(jià)都比較合理，升值預(yù)期較高，樓盤的競爭力比較突出。比如，琨御府雖然定位高端樓盤，但和海淀其他即將入市的高端項(xiàng)目相比，價(jià)格具有較大的優(yōu)勢。

沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價(jià)格，部分項(xiàng)目的熱銷只是價(jià)格策略調(diào)整帶來的成交反彈，并非真正意義上的回暖。在調(diào)控初期，購房人開始觀望時(shí)，開發(fā)商靈活性不夠，應(yīng)對失措，未能及時(shí)根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整操盤策略，導(dǎo)致了觀望情緒的加重，成交量快速下降，樓市進(jìn)入冷靜期。目前，調(diào)控已經(jīng)歷了4個(gè)多月，開發(fā)企業(yè)對后市走向的判斷逐步理性，對開發(fā)策略、預(yù)期收益均做出了調(diào)整，部分樓盤調(diào)低售價(jià)促進(jìn)了成交。預(yù)計(jì)在接下來的九、十月份，開發(fā)商仍將通過靈活的價(jià)格策略和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品策略來撬動市場。當(dāng)下，樓市的升溫只能是“閃現(xiàn)”，而非明顯回暖。

四五個(gè)樓盤熱銷不代表趨勢

北京市房協(xié)秘書長

陳志

北京目前在售的樓盤約有300余個(gè)，四五個(gè)樓盤的熱銷并不能代表市場趨勢。目前整體仍處于觀望與焦灼的狀態(tài)。近期市場上熱銷的幾個(gè)盤都是非常有特點(diǎn)的，要么是價(jià)格比較低的剛需盤，要么是位置品質(zhì)比較好的改善盤，加上此前蓄客了一段時(shí)間，因此這些樓盤的開盤熱銷并不能簡單地說成是市場回暖的表現(xiàn)。北京市場整體的交易量并沒有大幅度上升，因此市場之后的表現(xiàn)還需要再觀察。

目前來看，開發(fā)商仍是以走量為主，但是直接打價(jià)格牌的開發(fā)商并不多。今年由于受到了自住房的沖擊，市場上的分化比較明顯。尤其是對剛需項(xiàng)目來說，影響很大。目前，購房者還沒有看到太多的利好，因此觀望情緒并沒有改變。

優(yōu)惠或加大，回暖待觀察

鏈家地產(chǎn)市場研究部

張旭

北京市場目前呈現(xiàn)“一半是海水一半是火焰”行情。一邊是熱銷甚至是日光，一邊是開發(fā)商從大批次房源集中推盤到少量房源集中快跑甚至是低調(diào)順銷，市場分化明顯。近期項(xiàng)目供應(yīng)量再次回升，庫存壓力在下半年會表現(xiàn)得更為明顯。前一輪拿地高峰期影響，今年新建商品住宅供應(yīng)量將較往年有大幅增長，而市場去化緩慢，整體庫存進(jìn)入持續(xù)攀高的趨勢，預(yù)計(jì)三季度后，北京新建商品住宅庫存有可能突破9萬套。

庫存壓力下，加之傳統(tǒng)的銷售旺季金九銀十即將到來，屆時(shí)眾房企為沖刺業(yè)績，或?qū)⒓辛α客票P銷售，為了拉動降價(jià)優(yōu)惠的幅度或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，不過市場能否真正回暖還需看房企下一步的策略。

大環(huán)境不變則回暖無望

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁

胡景暉

從目前北京市商品住宅成交情況來看，成交量主要集中在降價(jià)以及低于預(yù)期開盤的項(xiàng)目中，下半年整體樓市是否升溫依然取決于信貸政策，限購限貸不放松，開發(fā)商也不采取實(shí)質(zhì)降價(jià)的話，所謂的樓市回暖難以為繼。

二手房方面，在經(jīng)過了上半年的調(diào)整之后，7月份二手房市場略有復(fù)蘇，但樓市的一些重要方面未見明顯變化，市場復(fù)蘇苗頭能否持續(xù)，還需要一定時(shí)間的觀察，因此不能斷定樓市已經(jīng)回暖。具體而言，其一，7月大多數(shù)地區(qū)新增客戶登記量與6月相比基本持平，未現(xiàn)明顯增加，購房人群觀望情緒雖然有所緩解，但依舊濃重。其二，在足以掐住樓市的信貸方面，5月份至今，盡管央行、銀監(jiān)會多次喊話支持首次自住型剛需置業(yè)，但截至目前，除了銀行領(lǐng)域批貸、放貸效率有一定程度的提高，利率優(yōu)惠等方面的支持仍是捕風(fēng)捉影。

由于信貸環(huán)境并未明顯變化，貸款成本相對較高，以及市場需求對于后市判斷的不明朗等因素，從年初至今形成的濃郁觀望情緒并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。