局部樓市現(xiàn)回暖底色

進(jìn)入下半年以來，多地市場成交面積有所上升。由于成交面積往往是先行指標(biāo)，相比價(jià)格更能反映市場的活躍度。故而知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉近日撰文稱，樓市反彈從6月份已經(jīng)出現(xiàn)。

隨著限購城市松綁增多，對市場成交量帶來一定拉升作用，房企降價(jià)也進(jìn)一步拉動(dòng)成交，一線城市改善性需求開始入場，二手房也有所反彈。從年初至今的樓市下行通道，有了一絲絲回暖的底色。但由于全國各大城市分化較大，樓市整體性回暖遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有啟動(dòng)。

限購松綁推動(dòng)成交

限購松綁在一定程度上刺激了成交量。截至8月10日，已經(jīng)46個(gè)限購城市中，已有34個(gè)通過各種形式放松了限購，甚至還有部分城市通過契稅優(yōu)惠、落戶政策等方式對樓市進(jìn)行了直接或間接的“托舉”。

多地項(xiàng)目入市熱情高漲。如在呼和浩特，自6月20日呼市取消樓市限購以來，在不到兩個(gè)月內(nèi)呼和浩特市就有18個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，而整個(gè)5月，呼市只有6個(gè)新項(xiàng)目入市。8月，杭州12個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，且都有著不錯(cuò)的去化才成績，且這樣的開盤潮在今年上半年幾乎絕跡。杭州、廈門等地業(yè)內(nèi)人士均對記者表示，限購松綁后，樓市成交量確實(shí)有所回暖，來訪量也開始上升。如二線城市福州在限購松綁后，樓市呈現(xiàn)樂觀局面。據(jù)海都房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份福州住宅成交1808套，較上月環(huán)比上漲88.53%。7月份的最后一周，出現(xiàn)了數(shù)倍于此前的銷量增長。而持續(xù)不景氣的二手房交易市場，也迎來了20%左右的上漲。

一直房價(jià)高企的廈門樓市，呈現(xiàn)的利好因素甚至多于福州。記者了解到，廈門島內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目，目前在售的信和·中央廣場、源昌君悅山、禹洲·云頂國際等眾多樓盤到來訪量同樣有所上升。值得一提的是，海滄萬科城甚至實(shí)現(xiàn)單日銷售40套的佳績。

廈門一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一些沿海的發(fā)達(dá)二三線城市，比如廈門島內(nèi)一直供不應(yīng)求，這樣的城市再加上限購放松的利好，下半年市場將有可能出現(xiàn)明顯的上行。

不過，面臨高庫存壓力的城市，即便限購解禁也難以扭轉(zhuǎn)市場低迷狀態(tài)，成交量上漲很可能只是曇花一現(xiàn)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南、溫州、杭州等地，短期出現(xiàn)成交量顯著增長，但已基本恢復(fù)限購未放松之前的成交量水平，價(jià)格方面也依舊處于小幅下滑狀態(tài)。

而多數(shù)限購放松和取消后，并未出現(xiàn)特別明顯的市場成交復(fù)蘇，依舊在低位徘徊。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動(dòng)市場成交。

以價(jià)換量初見成效

值得注意的是，部分城市的“小回暖”更多是以價(jià)換量的結(jié)果。“放松限購后，部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，并不是由放松限購帶來的，價(jià)格、供應(yīng)量才是決定因素?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

在張大偉看來，福州限購放松后，標(biāo)桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價(jià)卻近8周來首次跌破17000元/平方米，說明以價(jià)換量才是這波熱銷的主要因素。中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月份以來，多地市場降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量有所增加，基本集中在8折，其中力度最大的達(dá)7.3折。預(yù)計(jì)降價(jià)項(xiàng)目的數(shù)量將會(huì)蔓延，總體的折扣幅度將進(jìn)一步放大。

受房企降價(jià)跑量的因素影響，大多數(shù)城市房價(jià)進(jìn)一步下探。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格環(huán)比下降的城市由上月的55個(gè)增至64個(gè)，超過總數(shù)九成，為2011年1月以來最多。從中看出，市場調(diào)整有繼續(xù)深化的勢頭，房價(jià)下跌已由單個(gè)城市擴(kuò)展到區(qū)域，乃至目前全國范圍內(nèi)的整體調(diào)整。

一線城市也未能例外。7月份，被視為全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價(jià)環(huán)比跌幅為1.2%，均首次出現(xiàn)環(huán)比下滑的情況。其中，北京7月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.0%，為2012年4月以來首度環(huán)比下跌。

“北京個(gè)別區(qū)域的降價(jià)現(xiàn)象比較明顯，比如房山長陽、通州臺湖，但市場并未出現(xiàn)全面性降價(jià)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示。一些日光盤等營銷事件反映的是開發(fā)商在對市場進(jìn)行一些試探和摸底，刺激實(shí)現(xiàn)小范圍釋放。

一線城市局部回暖

基于一線城市強(qiáng)勁的購買力，觀望中的需求開始試探性入市。進(jìn)入8月后，一線城市開始出現(xiàn)局部回暖，不但推盤力度加大，降價(jià)走量項(xiàng)目獲得熱銷，一些高端改善性項(xiàng)目也取得了不錯(cuò)成績。

上海進(jìn)入8月之后，樓市推盤量驟然增大，多個(gè)剛需項(xiàng)目紛紛加大力度推盤，成交量也隨之放大。據(jù)記者了解 ，新入市的樓盤多處于寶山、松江、嘉定等剛性需求集中的地區(qū)。目前樓市價(jià)格總體維持在6月以來的常態(tài)水平，多數(shù)原價(jià)推盤。

中房信分析師薛建雄表示，傳統(tǒng)的金九即將到來，樓市開始預(yù)熱升溫，經(jīng)過近兩個(gè)月的蓄客準(zhǔn)備，一些剛需樓盤提前入市搶收“金九”，接下來一段時(shí)間樓市推盤量仍會(huì)持續(xù)增大。

一線城市改善性需求類項(xiàng)目有所回暖。根據(jù)德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上?？們r(jià)在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。

“從市場情況來看，去年高端項(xiàng)目明顯不入市，今年放松了。尤其下半年，高端項(xiàng)目會(huì)大量入市?！北本┮幻叨隧?xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

郭毅表示，近期的二手房市場改善性需求是一大主力，其中大量業(yè)主都是多次置業(yè)者，通過賣掉舊房子，騰挪出資金及購房資格再購置新房”。

出現(xiàn)政策暖風(fēng)的并非只有二三線城市，一線城市也有望對政策進(jìn)行微調(diào)。北京和深圳兩地，關(guān)于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案有望于近期出臺，上海市也被傳出將嘗試放松限貸。

據(jù)張大偉透露，雖然一線城市年內(nèi)取消限購的可能性非常小，但依然會(huì)在戶籍、工作居住證、稅費(fèi)等方面進(jìn)行調(diào)整，通過釋放松綁信號增加樓市活躍度。

不過，目前一線城市成交量依然低迷，市場并未出現(xiàn)整體性回暖。

樓市仍將繼續(xù)調(diào)整

總體而言，下半年的房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)會(huì)略有回暖。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉近日撰文稱，由于住宅成交面積往往是先行指標(biāo)，更能反映市場的活躍度。下半年市場會(huì)明顯好于上半年，反彈從6月份已經(jīng)出現(xiàn)。按照中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，1-6月份全國商品房銷售面積從1-5月份的36069.6萬平米，直接跳漲至48365.23萬平米，環(huán)比大幅上升34%。

但各個(gè)城市會(huì)表現(xiàn)不一，供應(yīng)量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限;北京等一線城市，基于其獨(dú)特的地位，回暖會(huì)更加顯著。對于首套房的剛需人群以及首次改善的群體，預(yù)計(jì)下一步會(huì)出臺更多有利的支持政策，包含首套房定向降準(zhǔn)、利率下調(diào)等。

不過總體上，信貸政策依然從緊。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭指出，全國范圍內(nèi)的信貸政策并未出現(xiàn)明顯的放松，加重了市場觀望，多數(shù)松綁城市的成交量與房價(jià)尚無明顯反彈，市場各方仍舊處于深度博弈之中。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪樓市調(diào)整仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成?！耙獜匿N售量看，由負(fù)轉(zhuǎn)正，可能又需要兩年左右的時(shí)間”，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。二三線城市應(yīng)，通過市場機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場的深化調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士指出，政府要把握住調(diào)整窗口，加強(qiáng)改革的頂層設(shè)計(jì)，尋找樓市“治本之策”。國務(wù)院日前公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，樓市調(diào)控的基礎(chǔ)性長效機(jī)制自此又往前推進(jìn)了一步。

住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，從長遠(yuǎn)看，在房地產(chǎn)調(diào)控方面加強(qiáng)市場調(diào)節(jié)的導(dǎo)向作用，防止樓市暴漲暴跌，必須切實(shí)推進(jìn)土地、財(cái)稅和金融體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場運(yùn)行相配套的地產(chǎn)稅制改革。