“熱土”流拍 后勢(shì)成謎

“斷供”兩個(gè)月后，北京土地市場(chǎng)拉開供應(yīng)大閘，房山、孫河等多個(gè)熱門地塊集中入市，但是已經(jīng)延續(xù)了將近三個(gè)月的“低溫”狀態(tài)并未得到有效改變。曾經(jīng)是房企拼搶拿地的“熱土”——朝陽(yáng)區(qū)孫河區(qū)域，曝出了兩塊土地流拍的新聞，引起不小的震動(dòng)。

雖然今年上半年北京土地市場(chǎng)的多項(xiàng)數(shù)值創(chuàng)下歷年新高，但是進(jìn)入第二季度后，“房冷地?zé)帷钡木置嬷饾u褪去，土地市場(chǎng)似乎也在經(jīng)歷逐步的降溫過程。為此，有不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，從目前孫河流拍地來看，未來幾個(gè)月內(nèi)，土地流拍的情況還可能繼續(xù)出現(xiàn)，房企對(duì)于土地的信心在下降，拿地能力也不似從前。地市的下半場(chǎng)，冷熱還是未知數(shù)。

“熱土”意外流拍

7月29日，北京土地市場(chǎng)推出了5塊土地，分別是位于朝陽(yáng)區(qū)孫河的兩塊土地和房山區(qū)的三塊土地。在北京長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多月土地供應(yīng)“斷頓”、“零成交”之后，這一次的土地推出和出讓情況備受關(guān)注。然而令人意外的是，曾經(jīng)誕生了北京“地王”的朝陽(yáng)孫河組團(tuán)區(qū)域，卻意外遇冷。此次推出的孫河BCDE地塊和K地塊，意外遭遇了雙雙流拍。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，地塊起價(jià)過高、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈、房企拿地意愿下降等或是流拍的原因。

據(jù)出讓公告顯示，本次出讓的K地塊和BCDE地塊，起始總價(jià)分別高達(dá)31.45億元和46億元，平均起始樓面價(jià)分別是3.5萬(wàn)元/平方米和2.6萬(wàn)元/平方米。3.5萬(wàn)元/平米的數(shù)字，突破了北京住宅用地起始樓面價(jià)的最高記錄，這兩幅地塊，不可不謂“高價(jià)地”，非一般實(shí)力房企可以吞下。根據(jù)官方網(wǎng)站信息，這兩幅地塊從掛牌競(jìng)價(jià)到最終截止時(shí)間內(nèi)，都沒有收到任何報(bào)價(jià)，最終雙雙流拍。

在過去近兩年的時(shí)間內(nèi)，朝陽(yáng)區(qū)孫河組團(tuán)從一名不文到成為熱門，吸引了龍湖、泰禾、中糧等國(guó)內(nèi)一線房企的進(jìn)駐，高地價(jià)、低容積率的土地成交，使得孫河以新興高端板塊的形象強(qiáng)勢(shì)崛起。各大房企在孫河土地上“一擲千金”的爭(zhēng)奪，使得區(qū)域土地價(jià)格陡增。

目前，孫河土地最高成交單價(jià)由奪得孫河HIJ地塊的中糧地產(chǎn)保持。去年7月，中糧地產(chǎn)拿下了一幅樓面地價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米的地塊。然而，拿地一年有余、卻始終未見后續(xù)動(dòng)作的中糧孫河項(xiàng)目，近期也在流拍新聞的陰影下，陷入了“開工遙遙無(wú)期”，“落入地王陷阱”的質(zhì)疑和非議之中。

值得一提的是，和孫河流拍地塊同日出讓的房山3地塊，卻吸引了萬(wàn)科、旭輝、世茂在內(nèi)的諸多房企的競(jìng)價(jià)拼搶，最終全部成交。

“斷頓”后小幅抬升

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)同一日出讓的這種“冰火兩重天”現(xiàn)象，折射出房企對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)的判斷。隨著銷售市場(chǎng)的總體趨冷，企業(yè)對(duì)于高價(jià)地的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。房山閻村鎮(zhèn)地塊雖然地處六環(huán)之外，但是總價(jià)低、性價(jià)比較高，而且屬于區(qū)域亟需的商業(yè)金融地塊，符合該區(qū)域未來發(fā)展所需。相比之下，孫河區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有泰禾、龍湖、中糧等競(jìng)爭(zhēng)者，且產(chǎn)品定位類似，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

就在孫河兩地塊流拍新聞傳出后不久，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)隨即發(fā)表微博稱：“高價(jià)地流標(biāo)只是開始。”似乎意指未來高價(jià)地成交市場(chǎng)前景看淡。伴隨著從今年5月以來的整體沉寂，北京土地市場(chǎng)冷寂氛圍愈見濃重。對(duì)于一直呈現(xiàn)激烈拼搶狀態(tài)的北京土地市場(chǎng)而言，流拍重回大眾視野，令人唏噓感慨。據(jù)了解，上一次北京出現(xiàn)土地流拍還是發(fā)生在2011年，位于順義區(qū)的兩宗宅地在掛牌之后無(wú)人問津。

北京中原市場(chǎng)研究部分析師認(rèn)為，自今年5月份以來，北京市土地成交陡然直下，主要原因是國(guó)土部門有意地控制調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，當(dāng)月無(wú)土地供應(yīng)，導(dǎo)致6月無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地成交。而到了6月下旬，供地力度出現(xiàn)小幅恢復(fù)，因此7月份市場(chǎng)成交出現(xiàn)一個(gè)回升。雖然7月成交地塊的溢價(jià)率都不高，但由于基礎(chǔ)底價(jià)較高，7月成交的居住用地平均樓面價(jià)達(dá)到了19625元/平米，創(chuàng)下了2013年以來最高數(shù)值。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果孫河兩幅高價(jià)能順利成交，那么7月成交的平均樓面價(jià)將直沖高點(diǎn)。然而，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力累積、開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎等原因，最終導(dǎo)致流拍的發(fā)生。

“去年不少房企實(shí)現(xiàn)了很好的業(yè)績(jī)。但是目前的信貸環(huán)境、銷售市場(chǎng)壓力等各方面來看，開發(fā)商獲得資金支持的難度增大，所以拿地的胃口也在收縮”。郭毅認(rèn)為，對(duì)于動(dòng)輒幾十億的高價(jià)地，未來開發(fā)商傾向更加冷靜、謹(jǐn)慎的態(tài)度。

前不久，在深圳舉行的萬(wàn)科2014中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮也表示，下半年堅(jiān)持現(xiàn)金為王的策略，不著急拿地。同時(shí)，他預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)投資可能下降。雖然在北京土地市場(chǎng)而言，萬(wàn)科一直不是地王制造者，對(duì)于高價(jià)地也沒有表現(xiàn)得過于激進(jìn)。但是作為行業(yè)大佬的這一表態(tài)，也折射出不少房企當(dāng)前對(duì)于土地市場(chǎng)的一致態(tài)度。

后市冷暖難測(cè)

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)的狀況，在一定程度上受到整體行業(yè)低迷現(xiàn)狀的影響，可以視作是樓市筑底一個(gè)信號(hào)。同時(shí)，對(duì)于北京土地市場(chǎng)在今年下半年走勢(shì)，最主要還是看政府供地及后續(xù)相關(guān)政策情況。

盡管如此，北京市土地市場(chǎng)在今年上半年總體表現(xiàn)得非常搶眼。記者從官方資料信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京市今年1-7月經(jīng)營(yíng)性用地共成交61宗，成交總金額為1213億元。另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年（1-6月）北京市累計(jì)土地出讓金達(dá)1099億元，與去年同期相比大幅增長(zhǎng)71%，創(chuàng)下2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀(jì)錄。

“大部分的成交貢獻(xiàn)集中在今年第一季度和第二季度前半段”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，受益于去年房企業(yè)績(jī)大漲等因素，今年開年之初房企拿地?zé)崆楦邼q。同時(shí)，北京自住房用地的出讓也在穩(wěn)步推進(jìn)之中，房企對(duì)這一類型土地也表現(xiàn)積極。

然而，隨后幾月內(nèi)，土地市場(chǎng)的勢(shì)頭突然被剎住，7月土地的意外流拍，使得業(yè)內(nèi)對(duì)土地市場(chǎng)的下半場(chǎng)多發(fā)擔(dān)憂之聲。三年未見的流拍重現(xiàn)市場(chǎng)，是否意味著新一輪土地低潮的開始？

張大偉認(rèn)為，目前尚不能判斷地市的“下半場(chǎng)”將會(huì)趨冷還是趨熱，但是7月份露出了降溫的苗頭。同時(shí)，他認(rèn)為，從去年以來，北京市場(chǎng)上“地王”頻出的現(xiàn)象可能會(huì)有一定程度的改變，一些優(yōu)質(zhì)的高價(jià)地塊可能不再炙手可熱。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地市的走向還是取決于供地計(jì)劃的實(shí)施情況、政策的走向等。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌就曾對(duì)記者表示，不論是“地王”、“高價(jià)地”還是“流拍”，土地市場(chǎng)的變動(dòng)信號(hào)，往往成為樓市整體走勢(shì)判斷的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，成為輿論的焦點(diǎn)，這也考驗(yàn)著有關(guān)政府部門在土地合理定價(jià)、供地推出時(shí)機(jī)上的智慧。