豪宅入市 綠燈放行

面對樓市的持續(xù)低迷，從6月份開始，全國范圍內掀起了風起云涌般的政策調整風潮。從大戶型、中高端物業(yè)市場放松開始，限購風潮逐漸蔓延開來，旨在積極提振樓市。如今，限購政策幾乎只在北京等一線城市做“最后的堅守”。7月，北京市出臺今年下半年“房地產調控新思路”，確定了本市不會放松限購的態(tài)度。另外，這份“新思路”特別指出了要“適度放開高端商品房項目”，“高端樓盤定價合理將加快審批”等內容，被解讀為對這一市場政策的定向松綁。

從今年上半年市場數據來看，北京中高端樓市基本處于慘淡經營的狀態(tài)，隨著這份調控新思路的出臺，利好正在促使越來越多的高端項目加速入市，或能改變下半年京城樓市之格局。

高端盤被放行

7月底，從北京市住建委傳出消息稱，今后將適當放開高端盤項目，對于定價合理的項目要加快審批，進一步完善價格引導機制，保證商品房市場供應。這也就意味著，從去年下半年以來出現的北京高端盤的“限價令”、“4萬元以上新盤不批預售”等政策被廢止，高端盤的入市被進一步放行。

其實，來自市場的反饋消息也顯示，北京自6月底7月初以來，單價4萬元以上的高端住宅獲批入市的節(jié)奏明顯加快，不少定位中高端的項目也選擇此時入市。從住建委官方網站信息顯示，亞奧金茂悅、華潤公園九里以及燕西華府等均為7月份取證的項目。

另據市場人士透露，除了大部分改善性供應被陸續(xù)放行之外，目前對于單價10萬元以上的高端豪宅項目，只要結構封頂也都可以上市。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，這一政策的宣布，進一步明確了當前官方對于高端市場的態(tài)度，項目加快審批，督促其盡快完成銷售，減輕市場庫存壓力。其實，從今年上半年的具體情況分析也可知，北京市對于高端項目的控制已經在明顯松動，不少高價樓盤都突破了“限價”而順利入市，并成為淡市之中“托市”的重要力量。

此外，大部分業(yè)內人士都認為，政府此舉并不能解讀為“開閘放水”。中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌對記者表示，去年以來北京土地市場火熱，出現了不少高價地，這些項目中的大部分可能在今年形成市場供應。那么這些高端項目的入市情況，也具有一定程度的風向標意義。北京對高端產品的“適當放開”，依然是以定價合理為基礎的。

市場人士認為，今年上半年成功拿證的泰禾北京院子、保利海德公園等兩個豪宅項目，都是以低于此前市場預期的價格成功入市的典型項目。顧云昌認為，在市場波動的行情之下，要進一步淡化高價項目的輿論炒作對于市場的不良影響，強調合理的定價機制，因此一線城市對高端市場的基本態(tài)度并沒有改變。

下半場供應主力

對于中高端市場下半年的市場表現，大部分業(yè)內持樂觀態(tài)度。中原地產市場研究部的報告稱，面對目前多地限購政策松動，預計下半年樓市供應有相對寬松的環(huán)境。而從北京市場而言，受到多重政策利好的影響，預計8月北京新房將有32個項目面市，與以往剛需產品為供應主力不同，超過一半的項目為中高端改善型產品。

郭毅認為，受自住房等因素的沖擊，剛需項目的入市意愿正在消減，入市量相對減少，而中高端項目的積極入市，正在從結構上改變北京樓市的格局?！艾F在北京不少剛需項目出現‘以價換量’，謀求快速銷售回款，這種價格走勢能否影響輻射到中高端市場，將成為北京樓市下半場的一大看點?！?/p>

市場數據也顯示，中高端樓市的放量潮正在逐漸逼近。從今年6月份開始，北京高端樓盤就已在加速放量。保利海德公園、中海楓丹公館等單價在9萬元左右的樓盤都相繼取得預售許可證。另據亞豪機構統(tǒng)計，上半年單價在5萬元以上的公寓豪宅及別墅項目高達11個，而去年全年僅有15個項目入市。同時，市場知名度很高的中赫萬柳書院、融創(chuàng)農展館項目，都有可能在今年下半年入市，或將為北京市場帶來新的話題。

放量加大的同時是市場庫存的不斷累積。據麗茲行豪宅研究院的統(tǒng)計數據，隨著高端新房項目開盤的集中，5月以來北京高端市場的庫存量不斷攀升。截至7月全市可售量達到了7354套，創(chuàng)下年內新高。

以供應來促成交，成為當前高端市場的流行預期。然而，高端市場供應積極、去化乏力成為不少項目共同的壓力。從北京市住建委網站數據得知，今年上半年單價高于4萬的住宅項目共有33個入市，批準銷售套數為5474套，其中已經銷售套數為1268套，平均去化率為23.16%，不足三成。

淡市中的“托市”軍

“北京中高端市場表現，和總體市場表現具有一定的分離性”，世聯(lián)行執(zhí)行董事總經理劉春巖認為，中高端物業(yè)的購買人群具有相對的穩(wěn)定性和特殊性，這一市場也往往表現出和市場大勢相背離的獨特性。因此，限購政策也最早在這一市場中尋求突破和解禁。

從全國范圍來看，5、6月份以來“取消限購”的風潮最早發(fā)生在中高端物業(yè)市場。早在年初，杭州、天津、無錫等城市就陸續(xù)傳出了對144平米以上大中戶型定向松綁限購的傳聞。當時融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾在無錫某高端樓盤的開盤儀式上笑言稱：“現在很多傳言，往往最終都會成真。”而據他透露，融創(chuàng)在蘇錫常等地的不少高端項目銷售，遭遇限購政策的限制，如果中高端市場定向松綁，對他們而言是“最大的利好”。

而從市場傳出的消息也顯示，在一些二三線城市，限購政策取消之后，中高端豪宅市場出現了一輪集中成交的爆發(fā)。蘇州市在今年7月21日正式取消限購之后，位于該市的綠城豪宅項目蘇州桃花源連續(xù)出現了上億元的成交大單。據綠城的官方消息稱，在限購令解除不到1個月的時間內，該項目就實現了總額高達6.6億元的集中成交。

相較于這些城市高端市場的活躍，今年上半年不少北京高端項目去化情況卻不容樂觀。然而，隨著7月底高端市場適當放開的政策明確之后，北京出現了多個中高端樓盤熱銷、甚至售罄的現象。如京投銀泰·琨御府、龍湖·長城原著等都在8月取得不錯的銷售業(yè)績，均價7.3萬元/平米的京投銀泰·琨御府項目更是實現了95%的開盤認購率。這些項目的熱銷成為市場的興奮劑，然而更多的業(yè)內人士認為，中高端市場雖然受大勢沖擊較小，但要真正實現行情的扭轉，成為“托市”的生力軍，還需要更多的實質利好。