作別“偽豪宅”

已經(jīng)困擾糾結(jié)了長達數(shù)月的北京市普宅契稅標準問題，終于有了明確的官方回復(fù)。今年7月底，北京市住建委宣布將適時調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準。當前，正在交房時間點上的一些購房人，都在焦急地等候著具體細則方案的出臺。近期，這一房地產(chǎn)稅費政策的調(diào)整變動，在全國不少城市出現(xiàn)，被視作是“救市”、“促市”的政策舉措，對于下半年樓市整體回暖有利。

三年標線將改變

在7月底召開的北京上半年經(jīng)濟工作會上，市住建委給出了下半年北京房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路，其中提出了要“適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準，按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場。”據(jù)了解，市住建委已經(jīng)會同多部門就普宅標準進行了多次討論，北京市普通住宅標準調(diào)整方案有望于近期出臺。

據(jù)了解，所謂“享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格”是指北京市對于滿足一定條件的房屋交易行為執(zhí)行減免契稅征收，契稅標準由房屋總價款的3%減免為1%或1.5%。據(jù)2011年出臺的相關(guān)規(guī)定，北京市享受契稅優(yōu)惠政策住房價格以當年均價1.8萬元計算，并按照環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，低于標準線的房屋才能享受契稅優(yōu)惠政策。

然而，經(jīng)過三年多的市場變化，當年劃定的優(yōu)惠標準價格基線，已經(jīng)被不斷刷新的高房價甩在了后頭，不少明顯屬于普宅的被列入非普宅之列。特別是在經(jīng)歷過2013年大漲之后，北京市五六環(huán)線上的新房價格已經(jīng)全面突破了標準線，導(dǎo)致越來越多的購房人不得不繳納“豪宅稅”。終于，這些購房人聚集起來維權(quán)、上訪，向北京市住建委、國土局、信訪辦等單位表達自己“豪宅摘帽”的訴求，希望推動政策的改變。

在一份住建委6月底答復(fù)某上訪業(yè)主的書面回應(yīng)中，記者看到如下表述：“按照2013年全市新建商品住房價格數(shù)據(jù)測算，契稅優(yōu)惠政策覆蓋面仍在六成左右”。但是，市場分析人士告訴記者，目前新房市場主力成交區(qū)域的均價基本上都已經(jīng)突破了2011年劃定的標準線。

終于，在眾多維權(quán)業(yè)主的盼望之中，政策擬將調(diào)整的消息傳來。市住建委表示：“調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準……將發(fā)揮二手住房市場的作用，滿足居民自住型、改善型需求，促進二手房流通，緩解供需矛盾?！?/p>

據(jù)悉，市住建委已經(jīng)會同地稅部門進行了多次討論，調(diào)整方案最快在9月份就能落地，但是具體細節(jié)，如價格調(diào)整幅度、調(diào)整后的計算方式等都尚未透露。

調(diào)整后省去數(shù)萬元

雖然在新政表述中，官方突出強調(diào)了這一調(diào)整對于二手房流通的促進作用，其實位于五六環(huán)線上的新房項目，更視其為一大利好。記者了解到，不少被契稅問題困擾、奔走了數(shù)月的業(yè)主，終于放下了心頭大石。

“如果新的價格標準，南六環(huán)外能從現(xiàn)在的17280元，調(diào)整到20000元以上，那么現(xiàn)在我們維權(quán)的業(yè)主幾乎都能實現(xiàn)‘豪宅摘帽’了?！睆埾壬嬖V記者，他于2013年底購買了大興區(qū)某新建商品房項目的一套80平米的房屋，單價是2萬元出頭，位于南六環(huán)外，按照原有契稅執(zhí)行，需要繳納近5萬元房屋契稅。如果他所購買的房屋能被認定為普宅，那么他所繳納的契稅只需要1.8萬元。

記者了解到，此前“維權(quán)”、“上訪”情況比較多的金融街融匯、中國水電云立方、保利熙悅春天、眾美城、首開熙悅山、首創(chuàng)新悅都等新建項目的業(yè)主，也都存在類似情況，如果按照1%或1.5%征收，他們可以省去數(shù)萬元的契稅支出。

然而，由于具體實施方案未出，一些在八九月交房時間點的業(yè)主更加著急。“如果沒趕上新政的首班車，白白多交了幾萬元不是很虧嗎？”

在他們訴求表達之后， 市住建委明確表示：“針對部分維權(quán)業(yè)主提出的，個別項目8月份馬上面臨交房的迫切問題和提出的訴求，市住建委已經(jīng)主動與相關(guān)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系溝通，要求企業(yè)切實考慮業(yè)主訴求，平穩(wěn)交房。目前，開發(fā)商表示可以先按照優(yōu)惠后的稅率代收契稅?！睂⒃?月份收房張先生告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)通知他，可以暫時先按1%的標準繳納契稅，待新的標準出臺后，如果不符合標準再補交另外的2%。

救市舉措促成交

“調(diào)整普宅標準降低房屋交易的稅費，減少購房成本，對于新房、二手房的成交都有一定促進作用。三年未動的價格標準終于出現(xiàn)變動，可以視作官方在稅費政策上的主動救市行為?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，這一新政對下半年北京樓市回暖一大利好，同時要看政策調(diào)整的力度如何。

由于“契稅維權(quán)”行動已經(jīng)持續(xù)了較長時間，形成了一定是社會輿論影響力，一些新建樓盤銷售也受到了影響?！艾F(xiàn)在有不少購房人在問完單價后，就問契稅價格，打聽新規(guī)執(zhí)行標準、時間等細節(jié)。”大興區(qū)萬科某剛需樓盤的銷售程某告訴記者，剛需客戶對于價格比較敏感，契稅上的數(shù)萬元差異，都可能影響他們的購買決定。如果新規(guī)能實現(xiàn)項目“豪宅摘帽”，在未來一段時間內(nèi)，可能會促進一些成交的實現(xiàn)。

此外，在二手房市場上，在新規(guī)“將出未出”的時間節(jié)點上，反而拖住了一些成交的達成。在政策傳出之后，市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上旬二手房網(wǎng)簽量回落11.3%，同比減少29.4%。市場人士認為，當前契稅政策變動因素，影響了購房人的判斷。一些并不著急的買房人選擇暫緩出手，等到普宅標準調(diào)整后再買房，以節(jié)省契稅支出。

記者了解到，除了北京之外，全國不少地方城市也將普通住宅標準調(diào)整作為“救市”的重要舉措或儲備政策。如廣東省東莞市前不久宣布將各類區(qū)域的價格標準上調(diào)，調(diào)整幅度在最高的一類區(qū)域上調(diào)了1461元/平米，最低的三類區(qū)域上調(diào)了669元/平米。據(jù)了解，調(diào)整后的價格線高于一類區(qū)域的大部分二手房成交價格，如東城、南城、莞城都成交重點區(qū)域都受利好影響。

此外，深圳市前不久也傳出普宅價格標準或?qū)⑸险{(diào)10%左右的消息。