限購(gòu)終結(jié)？

誰也沒有想到，樓市的變化來得這么快。放松限購(gòu)已經(jīng)不是新聞了，堅(jiān)持限購(gòu)才是新聞。

自內(nèi)蒙古呼和浩特宣布調(diào)整限購(gòu)政策以來，市場(chǎng)大有向“集體救市”演變的趨勢(shì)，截至8月10日，堅(jiān)持限購(gòu)的城市只剩12個(gè)，北上廣深等一線城市也陷入了限購(gòu)松綁的傳聞。

隨著限購(gòu)松綁大潮的推進(jìn)，樓市正式進(jìn)入后限購(gòu)時(shí)代。

34城密集突圍

進(jìn)入8月以來，昆明、南寧、合肥等地限購(gòu)先后闖關(guān)放松樓市政策，手段越來越新，力度越來越大。截至8月10日，46個(gè)限購(gòu)城市中，已有34個(gè)密集突圍。

本輪地方調(diào)控松綁，恐怕以省級(jí)的松綁政策最為引人矚目。8月8日，福建出臺(tái)“閩八條”，不僅內(nèi)容豐富，尺度也大大超越了其他地級(jí)政府，不僅提出福州、廈門可以調(diào)整放開住房限購(gòu)，還在首套房認(rèn)定上提出，家庭購(gòu)買改善型普通商品住房按首套房認(rèn)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房，間接放松限貸。

湖南省的“湘五條”緊接而來，成為第二個(gè)公開出臺(tái)樓市刺激政策的省份?！跋嫖鍡l”不僅提出政府可以回購(gòu)適當(dāng)面積商品房作為保障房，還提出省內(nèi)異地可辦理公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可提前申請(qǐng)《預(yù)售許可證》等措施，業(yè)內(nèi)人士直呼其“很猛”。

“限購(gòu)放松并不代表樓市即將回暖，樓市下行仍將維持一段時(shí)間?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，不贊成地方政府單純以放開限購(gòu)作為“救市”手段，而且效果也并不明顯。

不過，限購(gòu)松綁后的市場(chǎng)反應(yīng)，各地不一。如供求失衡嚴(yán)重的呼和浩特等地依然不見起色，而杭州相對(duì)有所好轉(zhuǎn)。杭州在7月底放松限購(gòu)，主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購(gòu)，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開。“杭州宣布部分放開限購(gòu)之后，市場(chǎng)確實(shí)有所回暖?！焙贾菥G城集團(tuán)一名人士告訴記者。

廈門從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的郭女士表示，近期廈門島外的項(xiàng)目來訪量和成交量都明顯上升，但這部分累積需求消化完之后，樓市未必還那么樂觀，信貸沒放開，市場(chǎng)觀望仍然存在。

中原地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告指出，針對(duì)成都、福州、濟(jì)南、杭州等放松限購(gòu)的13個(gè)典型城市調(diào)查顯示，放松限購(gòu)對(duì)成交量有實(shí)際影響的只有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長(zhǎng)期效果仍有待觀察。

樓市進(jìn)入后限購(gòu)時(shí)代

截至8月10日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，尚未取消或者松綁限購(gòu)的城市還有12個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及哈爾濱、昆明、三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

這些仍然堅(jiān)守限購(gòu)的城市，可以分為三種類型：第一種是北上廣深四大城市；第二種是沿海地區(qū)房?jī)r(jià)較高的二三線城市，包括三亞、珠海、南京和大連；第三種是內(nèi)陸地區(qū)規(guī)模較小的省會(huì)城市，包括銀川和西寧。

三亞、珠海、南京和大連，都屬于沿海地區(qū)房?jī)r(jià)較高的二三線城市。盡管其樓市成交也在下滑，但外來購(gòu)房者占比較大，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，目前尚未松綁限購(gòu)。

而銀川和西寧，限購(gòu)的范圍和力度本來就小，再加上外來人口少，房?jī)r(jià)上漲壓力本小，是否取消限購(gòu)影響不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，包括三亞、大連等沿海城市，近期都有望放開限購(gòu)措施，年底將很可能只剩四個(gè)一線城市仍堅(jiān)持限購(gòu)。由于一線城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度并沒有那么大，人口凈流入壓力仍很大，限購(gòu)不會(huì)輕易放開。

近期，包括北京、廣州及深圳等一線城市均以不同方式表態(tài)繼續(xù)限購(gòu)，在二、三線城市紛紛退出限購(gòu)政策的大背景下，北、上、廣、深很可能成為樓市堅(jiān)守限購(gòu)政策的最后堡壘。

一線城市或部分調(diào)整

即便是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，將取消樓市限購(gòu)的市場(chǎng)傳聞也沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

8月初，上海就有消息稱，農(nóng)行一位客戶經(jīng)理收到的一份“農(nóng)業(yè)銀行上海地區(qū)8月利率定價(jià)預(yù)通知”顯示，從8月1日起，首套房商業(yè)貸款金額200萬元（含）以上的，可按基準(zhǔn)利率九五折優(yōu)惠執(zhí)行，最終也被認(rèn)為是子虛烏有。

而深圳將取消限購(gòu)的市場(chǎng)傳聞也是滿天飛，最后深圳官方不得不發(fā)文“辟謠”。這與8月6日深圳市專門召開的房地產(chǎn)閉門會(huì)議有關(guān)，此前有媒體報(bào)道稱，深圳準(zhǔn)備對(duì)樓市做局部小幅調(diào)整，包括實(shí)施契稅減免、降低二套房貸款首付比例等方面。

張大偉表示，如果四季度整體經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，不排除在一線城市也出現(xiàn)局部區(qū)域、局部類型房源松綁限購(gòu)的可能性。在業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市中，北京和上海很難松動(dòng)，但廣州和深圳則不排除出現(xiàn)一定范圍的調(diào)整。

中房信分析師薛建雄則認(rèn)為，一線城市里，深圳是最有可能松動(dòng)的突破口。而張大偉也稱，廣州郊區(qū)價(jià)格調(diào)整幅度比較大，松動(dòng)可能性比較大。近日，廣州取消限購(gòu)的呼聲四起，尤其是遠(yuǎn)城區(qū)的南沙、蘿崗區(qū)域。

除了限購(gòu)政策以外，一線城市還有眾多手段可以用來促進(jìn)樓市成交，薛建雄表示，比如利率折扣、普通商品房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款的支持力度，以及利用工作居住證等措施增加可購(gòu)房人數(shù)的政策，都有可能在四季度以后出現(xiàn)在一線城市。

隨著房?jī)r(jià)的上漲，普通商品房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)滯后，有消息稱，北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整方案有望于近期出臺(tái)。深圳市政府也考慮了調(diào)整普通住宅的方案，將此作為深圳救市政策的儲(chǔ)備。

信貸的博弈

限購(gòu)與限貸政策就一直是“組合拳”，當(dāng)前大多城市只在能力范圍內(nèi)放松了限購(gòu)，但如今限購(gòu)政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來一年樓市走勢(shì)的唯一最關(guān)鍵因素。而目前的情況是，地方政府的救市行動(dòng)開始涉及信貸支持領(lǐng)域，但中央除了明確支持首套房外，仍無明顯的信貸松綁信號(hào)。

不過，不少城市確實(shí)在力所能及地范圍內(nèi)對(duì)信貸政策進(jìn)行了松綁。如福建“閩8條”提出了多條舉措，包括提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定；首改房（首次購(gòu)買改善性普通商品住房）按首貸認(rèn)定等。

8月1日，紹興市住建局發(fā)布意見，也提出了首套房貸款利率不超過基準(zhǔn)利率，以及二套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

不過，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，各地信貸政策并未大范圍實(shí)質(zhì)性放松，大部分城市首套房貸仍以基準(zhǔn)利率為主，雖然上海、杭州等個(gè)別城市在貸款額度和放款時(shí)間方面略有好轉(zhuǎn)，但大連、南京、青島等城市在貸款審批方面則更為嚴(yán)格，周期也有所拖長(zhǎng)。

從目前來看，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信貸投放態(tài)度并未有明顯松動(dòng)跡象。銀監(jiān)會(huì)高層在7月25日召開的“2014年上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議”上發(fā)言所透露出的信息表明，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是主題。

“放開限購(gòu)只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問題，而沒有解決更多人的購(gòu)房能力問題。”朱中一表示，商業(yè)銀行應(yīng)落實(shí)對(duì)首套房的信貸支持，明顯供大于求的城市要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模，加速銷售庫存、鼓勵(lì)企業(yè)降價(jià)，才能讓市場(chǎng)健康有序發(fā)展。