房貸打折曇花一現(xiàn)

作為對(duì)央行“喊話”保證首套房房貸的回應(yīng)，6月房貸市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)輕微松動(dòng)跡象，全國(guó)最低房貸利率回歸8.5折，且貸款審批速度也明顯加快。但好景不長(zhǎng)，進(jìn)入7月后，一線城市房貸利率幾乎全面上調(diào)至基準(zhǔn)利率，更有不少銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。而對(duì)于二次房貸來(lái)說(shuō)，利率沒(méi)有降低跡象，依舊走高。

8.5折利率短暫現(xiàn)身

“央媽”出手阻停貸之后，房貸市場(chǎng)在6月出現(xiàn)短暫“復(fù)蘇”，不僅四大行增加了房貸額度，加快審批時(shí)間，此前因額度緊張暫停房貸業(yè)務(wù)的民生銀行、招商銀行等也在一線城市重啟了房貸業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，首套住宅房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，消失已久的8.5折優(yōu)惠利率重現(xiàn)江湖。

從金融搜索平臺(tái)融360、CRIC研究中心公布的調(diào)查結(jié)果看，6月期間，北京農(nóng)商銀行、上海民生銀行重現(xiàn)8.5折優(yōu)惠利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現(xiàn)9折利率優(yōu)惠。

據(jù)法制晚報(bào)7月31日的報(bào)道，在購(gòu)房者符合國(guó)家規(guī)定的相關(guān)貸款條件前提下，在北京中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行等首套房貸的最低利率為國(guó)家基準(zhǔn)利率的0.85倍，即8.5折優(yōu)惠。同時(shí)，該報(bào)道稱，從今年7月份開(kāi)始，針對(duì)華業(yè)·東方玫瑰項(xiàng)目的首套房利率就已經(jīng)恢復(fù)到了8.5折。

值得注意是，雖然6月8.5折利率重現(xiàn)江湖，但其對(duì)申請(qǐng)人的要求非常高。如上海民生銀行，客戶日均資產(chǎn)在100萬(wàn)到300萬(wàn)元的可以享受9.5折利率優(yōu)惠，300萬(wàn)元到500萬(wàn)元可享9折優(yōu)惠，500萬(wàn)元以上才能享受首套房貸8.5折利率優(yōu)惠。而北京農(nóng)商行則要求，申請(qǐng)人除了不可以有個(gè)人征信不良記錄外，還需要提供至少6個(gè)月的銀行代發(fā)工資記錄，且工資金額（借款人及配偶合計(jì)）大于月供兩倍，而且個(gè)人按揭貸款評(píng)分80分（含）以上。二手房除了需要滿足征信和工資要求外，還需要在北京農(nóng)商行辦理存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

民生銀行首套房8.5折的申請(qǐng)條件更為苛刻，要求申請(qǐng)人必須在該行存款600萬(wàn)元以上。

“存款600萬(wàn)元以上的一般都能一次性付款了，這個(gè)優(yōu)惠幾乎沒(méi)什么意義?！钡掠拥禺a(chǎn)貸款管理部主管晏純表示。

不過(guò)，這樣的優(yōu)惠政策也僅僅是曇花一現(xiàn)，據(jù)記者了解，北京農(nóng)商銀行在6月雖然曾將利率恢復(fù)到8.5折，但并未真正落實(shí)。

“進(jìn)入7月后，一些原本在6月放寬貸款利率的銀行基本都取消了優(yōu)惠，與我們合作的北京各大銀行首套房貸基本沒(méi)有變化，除中心銀行執(zhí)行9折優(yōu)惠外，其他銀行基本都是基準(zhǔn)利率。”貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”企劃經(jīng)理吳昊表示，銀行審批及發(fā)放貸款速度比兩個(gè)月前快了些，整個(gè)流程提速。

基準(zhǔn)利率上浮成主流

“目前四大銀行都是基準(zhǔn)利率，農(nóng)行最低能到9.5折，中信銀行最低9折。原本四大銀行的利率是上浮的，現(xiàn)在是基準(zhǔn)，相當(dāng)于放松了一些?！辨溂业禺a(chǎn)客戶經(jīng)理王路告訴記者，北京地區(qū)大多數(shù)銀行都是基準(zhǔn)利率，雖然有部分銀行可以打折優(yōu)惠，但要求都不低。

記者了解到，7月中旬至8月10日，北京僅有6家銀行提供優(yōu)惠利率，但事實(shí)上，看似美好的優(yōu)惠利率卻與一般貸款申請(qǐng)者無(wú)緣。可以提供折扣利率的銀行中，中信銀行最看中“關(guān)系”，僅為合作的二手房產(chǎn)中介或者其他合作渠道的客戶提供9折利率優(yōu)惠，其他只能得到基準(zhǔn)利率。匯豐銀行最看中“資質(zhì)”，如果貸款客戶供職于世界500強(qiáng)、上市公司或者是公務(wù)員、事業(yè)單位職工，可以被匯豐銀行認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)客戶，并且根據(jù)貸款金額多少最低可以享受9.2折的利率優(yōu)惠。農(nóng)業(yè)銀行最看重“分?jǐn)?shù)”，被其內(nèi)部評(píng)分系統(tǒng)認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)客戶的最低可以享受9.5折利率優(yōu)惠。除此之外，很難再找到能優(yōu)惠的銀行。

根據(jù)CRIC研究中心7月對(duì)全國(guó)33個(gè)城市101家銀行分支機(jī)構(gòu)電話調(diào)研結(jié)果顯示，17個(gè)城市首套房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定比例上浮，且7個(gè)城市最低上浮在10%以上，鄭州甚至最低上浮20%，10個(gè)城市最低上浮5%，其余16個(gè)城市則最低實(shí)行基準(zhǔn)利率。

二手房方面，所有城市的所有銀行都在執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率，而且有4家銀行繼續(xù)上浮10個(gè)百分點(diǎn)的利率，有24家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)。其中，南京、貴陽(yáng)、西安在實(shí)際操作過(guò)程中最高上浮范圍達(dá)30%。

融360報(bào)告亦稱，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同。

“利差縮小促使銀行逐步提高房貸利率。因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在做房貸就像做公益，利潤(rùn)微薄。銀行獲得存款的成本，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融的蓬勃興起等因素影響而大幅提高。目前銀行的某些負(fù)債，如吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款，年化利率有的已經(jīng)超過(guò)5%，在此基礎(chǔ)上，還要計(jì)入20%不產(chǎn)生收益的存款準(zhǔn)備金，由此，銀行實(shí)際放貸成本至少是6.25%，而住房貸款基準(zhǔn)利率僅為6.55%，所以銀行不僅沒(méi)有給房貸打折的空間，反而還要提高利率，否則就無(wú)法獲利?！比?60信貸專家袁媛認(rèn)為，中國(guó)樓市的黃金年代已經(jīng)過(guò)去，目前正進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，此階段的表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房貸的“抵押物”——房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，謹(jǐn)慎對(duì)待房貸業(yè)務(wù)也無(wú)可厚非。

“如果央行沒(méi)有針對(duì)性地下發(fā)有關(guān)支持房地產(chǎn)信貸的通知，不大規(guī)模調(diào)整銀行的貸存比考核，僅憑‘喊話’，難以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)資金的流動(dòng)性。在這種背景下，購(gòu)房者為買(mǎi)房要付出更高的利息成本，這無(wú)疑會(huì)將一大批空有買(mǎi)房之心，沒(méi)有買(mǎi)房之力的潛在購(gòu)房者拒于千里之外?！痹卤硎?。

停貸占比居高不下

今年2月至7月，停止房貸業(yè)務(wù)的銀行呈明顯上升趨勢(shì)。CRIC研究中心電話調(diào)研結(jié)果顯示，農(nóng)商銀行作為近期兩次“定向?qū)?zhǔn)”的主要受益銀行，仍是停貸或不涉房貸的主力，14家城市農(nóng)商行中，有近三成停貸或不涉房貸。融360調(diào)查稱，央行“喊話”后，停貸銀行數(shù)量一度有所減少，但6月之后呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)，7月停貸銀行達(dá)到12%的高位。在統(tǒng)計(jì)的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個(gè)城市沒(méi)有銀行停貸。

“今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售量下滑比較明顯，銀行很謹(jǐn)慎，控制貸款額度、取消房貸業(yè)務(wù)也是為了防范風(fēng)險(xiǎn)?！币晃徊辉妇呙墓煞葜沏y行人士表示。

上述人士告訴記者，從去年開(kāi)始，在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，購(gòu)房按揭貸款對(duì)商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)?？偭恳欢ǖ那疤嵯?，銀行往往會(huì)將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)運(yùn)用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。

“停貸”一詞進(jìn)入公眾的視線發(fā)生在2013年的年底，在此之前，不做房貸業(yè)務(wù)的銀行僅平安一家。從2013年年底的“停貸潮”開(kāi)始，停貸隊(duì)伍不斷壯大，目前，廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、中信銀行甚至郵儲(chǔ)銀行和花旗銀行也加入了停貸的大軍。

令購(gòu)房人擔(dān)憂的是，即使央行出面要求保證首套房房貸，但銀行似乎并不買(mǎi)賬，未來(lái)是否會(huì)有更多銀行停貸？

“銀行停做房貸業(yè)務(wù)的根本原因還是因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)收益低，但不管怎樣，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)依然是零售銀行業(yè)務(wù)的重頭戲，銀行不可能完全舍棄個(gè)人房貸這一低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而僅追逐高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的中小企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)?！痹谌?60信貸專家徐瑾看來(lái)，未來(lái)停貸的銀行并不會(huì)繼續(xù)增加。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，停貸是各家銀行經(jīng)營(yíng)策略分化的體現(xiàn)，如民生銀行把主要精力投放至中小企業(yè)業(yè)務(wù)，全面實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；平安銀行將主要精力放在小微企業(yè)貸款、供應(yīng)鏈金融、個(gè)人信用貸款等收益更高的業(yè)務(wù)上。但是絕大多數(shù)銀行不會(huì)放棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，尤其是國(guó)有大銀行。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前在北京地區(qū)，停貸銀行占比變化不大，預(yù)計(jì)下半年會(huì)保持這種狀態(tài)，銀行突然停貸的可能性較小，但不排除年底因貸款額度緊張而有銀行暫時(shí)停貸。

下半年或加大房貸支持

在交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來(lái)，未來(lái)5-10年，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持只會(huì)加大。因?yàn)閺拈L(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)看，商業(yè)銀行有動(dòng)力加大對(duì)房地產(chǎn)的支持，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速到中速放緩增長(zhǎng)，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，所以會(huì)選擇更好控制風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，而房地產(chǎn)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)小，而且有抵押物；收益方面，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，放給房地產(chǎn)的貸款收益定價(jià)顯然高于平均水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦認(rèn)為，下半年可能會(huì)出現(xiàn)房貸利率回落的情況。“雖然近期樓市表現(xiàn)比較疲軟，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍在安全范圍內(nèi)。如果市場(chǎng)出現(xiàn)暴跌，將會(huì)對(duì)民生、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生極大的影響。這時(shí)不排除政府將出臺(tái)相關(guān)政策指導(dǎo)銀行適當(dāng)放松信貸政策，以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量，達(dá)到維穩(wěn)及‘救市’的目的，在這種情況下，下半年可能房貸情況或?qū)⒈容^樂(lè)觀?！?/p>

此外，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，部分小微貸款占比較大的銀行或?qū)⒓哟髮?duì)住房貸款的支持。

“之前的兩次定向降準(zhǔn)，使得小微貸款占比較大的城市商業(yè)銀行獲得了更多貸款額度，這些銀行很可能會(huì)將部分額度用于支持住房貸款。所以，不排除個(gè)別城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)因信貸政策的松動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)。”袁媛表示，因?yàn)槌鞘猩虡I(yè)銀行從來(lái)都不是做房貸業(yè)務(wù)的主力軍，所以他們的舉措很難改變目前房貸市場(chǎng)總體緊縮的局面。

信貸政策走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響是最為直接和明顯的。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰告訴記者，就北京而言，當(dāng)前市場(chǎng)上受到信貸政策緊縮影響而損失的成交量大約有30%。