房地產(chǎn)按揭貸違約風(fēng)險(xiǎn)暴露

房地產(chǎn)按揭貸違約風(fēng)險(xiǎn)暴露

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)正如懸在銀行頭上的達(dá)摩克利斯之劍。近日，內(nèi)蒙古銀監(jiān)局已著手摸底轄內(nèi)銀行房地產(chǎn)貸款情況，對(duì)于不能借新還舊或展期的逾期貸款，要求在年底都劃歸為不良。

同時(shí)，調(diào)研了解到，不僅是內(nèi)蒙古地區(qū)，包括長(zhǎng)三角等地區(qū)的監(jiān)管層也對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了多次壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)摸底。

值得一提的是，目前，房地產(chǎn)貸款形成逾期不再僅僅局限于開(kāi)發(fā)貸，住房按揭貸款逾期違約風(fēng)險(xiǎn)已開(kāi)始暴露。

今年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)多次警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)副主席閻慶民撰文指出，“部分地區(qū)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，加劇了金融和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，是造成不良貸款上升的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。”

點(diǎn)評(píng)：今年三、四線城市面臨比2013年更大的風(fēng)險(xiǎn)，一些房企正逐步撤離三、四線城市，在庫(kù)存增大的壓力下，崩盤案例會(huì)增加。今年以來(lái)，日均銷售量很低，空置率很高。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)貸款逾期或不良，銀行收回了一些企業(yè)用于抵押的商品房，但是在目前市場(chǎng)環(huán)境下根本處置不了，這給銀行也帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

北京自住房現(xiàn)“高棄購(gòu)率”

近期，三個(gè)北京自住型商品房項(xiàng)目陸續(xù)完成搖號(hào)并公布了搖號(hào)結(jié)果。與申購(gòu)時(shí)的火爆不同，北京自住房在搖號(hào)后出現(xiàn)了較高棄購(gòu)率。據(jù)媒體報(bào)道，面對(duì)棄購(gòu)自住房問(wèn)題，北京市住建委近日緊急召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)和建議尋求相關(guān)對(duì)策。

在國(guó)內(nèi)樓市步入調(diào)整的大背景下，北京樓市也逐漸低迷，房?jī)r(jià)下滑是自住房出現(xiàn)較高棄購(gòu)率的重要原因。北京市于去年10月出臺(tái)自住商品房有關(guān)政策，規(guī)定自住房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域房?jī)r(jià)30%，當(dāng)時(shí)看來(lái)頗為巨大的價(jià)差讓自住房成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，目前疲軟的房?jī)r(jià)讓自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再明顯。

北京每年新建商品房一共10多萬(wàn)套，而自住商品房去年推出了兩萬(wàn)套，今年則計(jì)劃供應(yīng)5萬(wàn)套，占商品房總供應(yīng)量的近一半。

點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)過(guò)度市場(chǎng)化超越了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平，成為社會(huì)的沉重負(fù)擔(dān)。北京市推出自住商品房，是地方政府強(qiáng)化自身住房保障責(zé)任的積極表現(xiàn)，但在糾正房地產(chǎn)過(guò)度市場(chǎng)化的過(guò)程中，也要注意矯枉過(guò)正可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。棄購(gòu)，僅是自住商品房遭遇的尷尬之一。計(jì)劃推出的“海量”自住房，可能是一個(gè)更大的尷尬。

地方限購(gòu)松綁短期難見(jiàn)成效

結(jié)構(gòu)性過(guò)剩正在倒逼樓市加速去庫(kù)存。截至6月底，上海某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存中有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。

近期政策環(huán)境的松動(dòng)并未對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)提振作用，限購(gòu)政策松動(dòng)的城市，近一個(gè)月的新房成交量整體也未見(jiàn)明顯起色。以溫州為例，限購(gòu)松綁后的兩日內(nèi)，成交不升反降，全市房屋日成交量分別為72套、69套，較前一周日均102套的成交量明顯下滑?，F(xiàn)實(shí)充分說(shuō)明單純寄望地方救市拉動(dòng)樓市成交很難成行，對(duì)于正處于深度觀望期的市場(chǎng)和購(gòu)房者而言，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力只剩下價(jià)格了，若想去庫(kù)存唯有降價(jià)先行，少一些噱頭多一些實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

點(diǎn)評(píng)：目前房企打折促銷的力度并不能令購(gòu)房者買賬。零首付、買房送精裝等各種促銷手段層出不窮，但多屬“雷聲大雨點(diǎn)小”，首付優(yōu)惠政策的房源也會(huì)被要求限期內(nèi)補(bǔ)齊房款，實(shí)質(zhì)降價(jià)的樓盤屈指可數(shù)。在市場(chǎng)步入深度調(diào)整期、銷售壓力劇增、資金鏈持續(xù)吃緊的背景下，房企若想加速去庫(kù)存必須以實(shí)質(zhì)性降價(jià)為前提。