長實(shí)系“囤地”疑云

這下李嘉誠真要“無心睡眠”了。

隨著華人首富李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)、和記黃埔中期業(yè)績于近日亮相，長實(shí)系在全球房地產(chǎn)布局跟著曝光。李嘉誠在內(nèi)地多個(gè)項(xiàng)目由于歷經(jīng)漫長的周期，仍然沒有完工，涉嫌囤地獲取利潤，引來外界非議。

被指涉嫌囤地400億元

港資企業(yè)的高額利潤讓人艷羨。據(jù)長江實(shí)業(yè)近日發(fā)布的2014年度半年報(bào)顯示，今年上半年該公司股東應(yīng)占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。這相比萬科龍湖等內(nèi)房企數(shù)十億的凈利潤要高得多，外界質(zhì)疑稱，長實(shí)盈利良好的一大原因是巨額的土地儲備升值。根據(jù)長實(shí)公布的數(shù)據(jù)顯示，長和系在全球擁有土地儲備為2092萬平方米，其中，內(nèi)地土地儲備高達(dá)1652萬平方米，占近八成，若按2013年內(nèi)地土地儲備平均成本為2400元/平方米計(jì)算，項(xiàng)目總值近400億元。

在內(nèi)地地價(jià)攀升的同時(shí)，驚人的土地儲備自然引來外界批評李嘉誠變相“囤地”一說。有媒體報(bào)道稱，2005年至今，李嘉誠旗下公司在內(nèi)地獲得29個(gè)項(xiàng)目，但9年時(shí)間內(nèi)，三分之二的項(xiàng)目仍處于開發(fā)階段，被指靠“囤地”、“倒賣土地”獲取暴利。

此外，長江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)及2014年半年報(bào)顯示，2012年以來，該公司在內(nèi)地只拿過一塊地。

以長實(shí)在北京的譽(yù)天下項(xiàng)目為例，譽(yù)天下項(xiàng)目占地面積為74萬平方米，早在1993年，長江實(shí)業(yè)就作為大股東之一開始參與譽(yù)天下所在地塊開發(fā)。

而長江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目未完工土地又被分為4個(gè)部分，分期開發(fā)，其預(yù)計(jì)最后的完工時(shí)間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是25年。2008年譽(yù)天下的別墅上市時(shí)，價(jià)格為20000元/平方米，而今年譽(yù)天下別墅的最新價(jià)格為35000元/平方米。

“長實(shí)一貫的傳統(tǒng)是拿到預(yù)售證就會進(jìn)行銷售，要相信長實(shí)也是滾動(dòng)式開發(fā)，不會捂地更不會捂盤。”長江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行董事趙國雄近日公開表示。長江實(shí)業(yè)近期也公開回應(yīng)稱，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目，以便回籠資金進(jìn)行再發(fā)展。

這并非李嘉誠首次陷入囤地傳聞。2010年，中國國土資源部公布了全國房地產(chǎn)用地的閑置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠旗下的和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊位列黑名單中。

李嘉誠兒子李澤楷旗下公司盈科，2009年曾轉(zhuǎn)手一塊2006年拍得的北京朝陽區(qū)工體北路4號地塊給瑞安建業(yè)，凈賺數(shù)億元。由于超過出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間，且未及時(shí)申請延期，曾被處以地價(jià)款1%的罰款。

部分項(xiàng)目開發(fā)周期達(dá)三十年

長實(shí)的巨額土地儲備分布在哪些地方，自然成了萬眾矚目的焦點(diǎn)。長江實(shí)業(yè)中報(bào)顯示，截至今年6月，長實(shí)系在內(nèi)地的發(fā)展中項(xiàng)目面積達(dá)到1600萬平方米，面積涵蓋內(nèi)地20個(gè)城市的41個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量最多的前三大城市分別為重慶、武漢及東莞，而廣東省發(fā)展中項(xiàng)目比重則占整個(gè)大陸市場約22%。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“長和系”多數(shù)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間也一拖再拖，其采取的批量拿地和分期開發(fā)的模式，開發(fā)周期動(dòng)輒10年以上。

和記黃埔在北京十三陵附近打造的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，距合同約定的“2004年11月”開工時(shí)間已過去近10年，但該項(xiàng)目依然未見開盤動(dòng)靜。該項(xiàng)目在2012年的財(cái)報(bào)中規(guī)劃于2015年完成開發(fā)，但在2013年的財(cái)報(bào)中，完工時(shí)間被推至2019年，預(yù)計(jì)完工周期達(dá)到15年。

在上海，2005年，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)合獲得上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道2-4地段世紀(jì)匯項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地5萬多平方米，總投資額達(dá)47億元，但直到2011年3月18日才開工，預(yù)計(jì)2015年才能完成該項(xiàng)目的17%。

作為重點(diǎn)區(qū)域，長江實(shí)業(yè)在廣東省惠州、東莞、深圳、珠海等地的發(fā)展中項(xiàng)目面積達(dá)355萬平方米。以廣州增城項(xiàng)目為例，2005年，長實(shí)系拿下的這一地塊，到了2009年，才正式開工。根據(jù)2014年的財(cái)務(wù)披露，這一項(xiàng)目一期中的A、B兩部分項(xiàng)目在2014年分別完成40%和10%，而二期、三期的規(guī)劃進(jìn)度是2016年完成1%。

有的開發(fā)周期甚至可能長達(dá)30年。位于東莞厚街鎮(zhèn)的海逸豪庭項(xiàng)目自上世紀(jì)90年代開發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。完工時(shí)間從2017年推后至2021年，開發(fā)周期已接近30年。

此外，一些項(xiàng)目甚至歷經(jīng)十年，才完成了1%。位于珠海淇澳島的柏濤灣項(xiàng)目簽訂時(shí)間為2005年9月26日，但時(shí)至今日，僅完成了1%的開發(fā)。此外，位于惠州大亞灣澳頭住宅項(xiàng)目、中山翠湖住宅項(xiàng)目等，目前都僅完成了1%。

難以界定的“囤地”

一直以來，“貨如輪轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王”是李嘉誠所信奉的商業(yè)原則，在1997-2003年香港遭遇地產(chǎn)寒冬時(shí)，長實(shí)仍堅(jiān)持在樓價(jià)低谷期加速賣樓以降低風(fēng)險(xiǎn)。但為何長實(shí)系上述項(xiàng)目開發(fā)周期如此之慢？“為了避免在樓市波動(dòng)中被迫賣樓的風(fēng)險(xiǎn)，香港開發(fā)商在內(nèi)地普遍利用長周期的開發(fā)模式”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱。港資房企曾遭遇了三次泡沫破滅，1997年亞洲金融風(fēng)暴所帶來的樓市崩潰，使得港資房企更重視風(fēng)險(xiǎn)的控制，通過長周期的運(yùn)作開發(fā)，降低項(xiàng)目開發(fā)過程中政策和市場的波動(dòng)。又由于香港土地稀缺，港資房企早已習(xí)慣了精細(xì)化、個(gè)性化開發(fā)的模式。

雖然擴(kuò)張速度慢，但由于拉長開發(fā)周期，吃透土地溢價(jià)，高額利潤自然來。如新世界采取的一二三級聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式，前期參與舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，后期積極持有商業(yè)物業(yè)，在近20年來布局內(nèi)地的發(fā)展中，充分享受了“土地紅利”。

此外，基于強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)控制意識，港資房企對于企業(yè)的內(nèi)部管理有著嚴(yán)格的制度設(shè)計(jì)。香港總部要對各地進(jìn)行較全面的管控，使得分公司與總部之間長期進(jìn)行著“拉鋸式”的審批與被審批的關(guān)系，降低了公司內(nèi)部的管理效率。

有長實(shí)內(nèi)部人士對外透露，長實(shí)系內(nèi)地分公司不僅拿地需要和總部進(jìn)行慎重的協(xié)商，而且在項(xiàng)目的開發(fā)上事無巨細(xì)都要同香港總部進(jìn)行匯報(bào)，同時(shí)內(nèi)地分公司在人事、財(cái)務(wù)上也沒有過多的獨(dú)立自主權(quán)，這影響了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。

此外，香港多元化且低息的融資環(huán)境非內(nèi)地所能比，這為港資房企的長周期開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。而與內(nèi)地房企動(dòng)輒70%以上的資產(chǎn)負(fù)債率相比，港資房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍低于30%。長實(shí)在內(nèi)地業(yè)務(wù)基本沒有貸款，負(fù)債率長期維持在百分比的個(gè)位數(shù)，到今年6月底集團(tuán)負(fù)債率甚至僅有1.6%。如此低的負(fù)債率，也沒有動(dòng)力進(jìn)行開發(fā)。

長實(shí)系如此的開發(fā)模式，是否能被界定為“囤地”？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，長實(shí)系這些項(xiàng)目的工程進(jìn)度明顯慢于國內(nèi)企業(yè)，有囤地的嫌疑。但開發(fā)速度慢未必就是開發(fā)商囤地，因?yàn)橛锌赡苌婕安疬w和政府修改城市規(guī)劃方面的因素。

根據(jù)我國《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商閑置土地，如果屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，不做相應(yīng)處罰；但如果是企業(yè)原因而導(dǎo)致未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，將會無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，并且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。

面對囤地的指責(zé)，長實(shí)系將責(zé)任歸咎到地方政府身上，李嘉誠曾公開表示“內(nèi)地未有一個(gè)政府部門正式發(fā)函”。廣東省稅務(wù)部門一位人士曾透露，“與以往的囤地清查名單一樣，像和記黃埔、長江實(shí)業(yè)、新世界等房企并未納入清繳名單，這應(yīng)該是歷史遺留問題所致?！?/p>

以北京的北新嘉園項(xiàng)目為例，北京市昌平區(qū)國土分局對外解釋，由于政策對容積率小于1的項(xiàng)目審批有相關(guān)調(diào)整，因此，該項(xiàng)目需報(bào)批的立項(xiàng)、規(guī)劃等相關(guān)后期手續(xù)停滯，該局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。

監(jiān)管不力

實(shí)際上，政府曾幾次下重手整治囤地。今年國土部發(fā)布全國1457宗閑置土地“黑名單”，李嘉誠旗下的長和系再度名列其中。

李嘉誠旗下的項(xiàng)目也多次遭到處罰。在2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項(xiàng)目閑置土地最多，時(shí)間達(dá)到95個(gè)月”為由，對東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開出高達(dá)7915萬元的土地閑置費(fèi)罰單。

盡管“天雷滾滾”，但具體到地方，囤地現(xiàn)象卻依然存在。楊紅旭認(rèn)為，相關(guān)部門對于國家房地產(chǎn)開發(fā)的政策沒有很好地落實(shí)和執(zhí)行，一定程度上姑息和縱容了某些企業(yè)的行為。

實(shí)際上，要變相囤地并不難。由于內(nèi)地土地出讓細(xì)節(jié)并不透明，只要在政府要求的時(shí)限內(nèi)，象征性開發(fā)一點(diǎn)，就可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，或是干脆延長土地開發(fā)年限。甚至開發(fā)商可以故意在土地規(guī)劃上制造缺陷，不符合政府的要求，被政府要求修改，以拖延時(shí)間；又或者留下一兩處房屋故意不拆遷，推延項(xiàng)目的開發(fā)日期。

地方政府對土地財(cái)政過度依賴加劇這一現(xiàn)象。廣東省某市一位曾在經(jīng)貿(mào)系統(tǒng)擔(dān)任副局長的官員曾對媒體表示，“李嘉誠所投資的項(xiàng)目不僅是房地產(chǎn)，還有港口、碼頭、物流等領(lǐng)域，對地方稅收影響較大?！币虼说胤秸桓矣|碰這些大企業(yè)的敏感神經(jīng)。

長實(shí)系拿下的區(qū)域重點(diǎn)地塊，往往對一個(gè)地區(qū)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。日前還有報(bào)道稱，廣東某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一位官員透露，如果市里有項(xiàng)目會影響到李嘉誠的項(xiàng)目，市委領(lǐng)導(dǎo)都會“組團(tuán)到香港”拜訪李嘉誠詢問意見。

同一狀況似乎也適用于萬達(dá)集團(tuán)，按照萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林自己的話說，常常有很多地方官員來拜會他，幾乎是求著萬達(dá)去，是萬達(dá)挑地方。

張宏偉認(rèn)為，要真正制止囤地現(xiàn)象，一方面，必須從出讓制度上作出變革，加大開發(fā)商持有土地的成本；另一方面，地方政府要改變自身財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，有效防止縱容囤地事件的發(fā)生。此外，還可以考慮將大地塊分拆成小地塊，吸引更多的中小開發(fā)商參與競購?fù)恋?，打破大型開發(fā)商在土地上的壟斷，增加開發(fā)商囤地難度。

不過，這一緩慢開發(fā)的模式或?qū)㈦y以持續(xù)，在楊紅旭看來，過去十年房價(jià)、地價(jià)漲幅大，但是近年來土地價(jià)格漲幅趨緩，靠土地增值的模式將不再具有可操作性。

隨著中國利率市場化的進(jìn)程，港資企業(yè)日后的財(cái)務(wù)成本將升高。預(yù)計(jì)港資企業(yè)將加快工程進(jìn)度，加快出手。

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盡管旗下大部分土地儲備在內(nèi)地，但隨著李嘉誠從內(nèi)地和香港逐漸撤退，并加大歐洲的投資，按照一貫緩慢開發(fā)的模式，李嘉誠有望在全球“囤地”。

長實(shí)系在土地市場上罕見身影。比如對于連續(xù)缺席符合長實(shí)定位的北京農(nóng)展館地塊、上海徐家匯中心項(xiàng)目、杭州華家池等地塊拍賣現(xiàn)場，長實(shí)董事郭子威坦言只是“市場競爭激烈”。今年以來，李嘉誠將其在廣州西城都薈廣場、百佳超市與上海東方匯經(jīng)中心出售的消息，預(yù)計(jì)將為所屬長和系帶來超過400億元收益。

而今年上半年，李嘉誠在歐洲投資超過200億元，僅今年6月份針對愛爾蘭電訊的一項(xiàng)收購就耗資7.8億歐元（折合人民幣63億元）。

今年4月李嘉誠旗下和記黃埔有限公司也投資10億英鎊，在倫敦金絲雀碼頭附近的劉易舍姆區(qū)買下了16.7公頃的地，旨在重建金絲雀碼頭地區(qū)，發(fā)展商住項(xiàng)目。

英國金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個(gè)重要的金融區(qū)和購物區(qū)，正在成為與倫敦金融城爭鋒芒的新興中央商務(wù)區(qū)。

匯豐銀行和花旗銀行已經(jīng)在該區(qū)域內(nèi)的兩座標(biāo)志性建筑落戶。匯豐銀行總部在2007年英國房價(jià)最高峰時(shí)刻，僅僅一棟樓便以11億英鎊出售。

李嘉誠來到歐洲，最引人注目的還不是純粹的地產(chǎn)投資，而是大手筆買下各類公用事業(yè)資產(chǎn)。由于公用事業(yè)往往能直接為開發(fā)商補(bǔ)充低價(jià)土地資源，香港老牌住宅如北角城市花園、南區(qū)海怡半島、紅磡海逸豪園等，都是李嘉誠利用原本電廠的土地開發(fā)的豪宅。

實(shí)際上，長和系早期進(jìn)入內(nèi)地時(shí)，也曾一度投資了大量港口和公共設(shè)施，試圖復(fù)制這一模式，然而由于內(nèi)地制度障礙，李嘉誠無法實(shí)現(xiàn)這一壟斷目標(biāo)。

而身陷危機(jī)的歐洲，各國政府和大型機(jī)構(gòu)則紛紛甩賣公用事業(yè)籌資，為李嘉誠進(jìn)軍公共事業(yè)提供了最佳的操作機(jī)會。

在近期披露的長和系中期業(yè)績中，歐洲獲得集團(tuán)的投資支出接近70%，比中港相加的5倍還要多。例如作為英國歷史上最大單一投資者，李嘉誠投資英國已經(jīng)超過300億英鎊，旗下公司遍布電力、燃?xì)?、水?wù)、港口等等。

有分析人士指出，這與李家的“香港模式”極為相似，在未來自然能順理成章進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。盡管國外在土地操作上極為透明，不易發(fā)生囤地事件，但也不排除一些地區(qū)給予優(yōu)惠政策讓其分周期進(jìn)行開發(fā)。