亦莊“萬元盤”殺出重圍

相較于其他的外圍新房板塊，亦莊的情況不是最糟的。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，大亦莊區(qū)域的樓市已經(jīng)具有多元化、多層次的成熟格局，核心區(qū)、河西區(qū)以及馬駒橋的“三分天下”，大致呈現(xiàn)出不同的樓市風(fēng)貌，這種多元化也為區(qū)域帶來較為強(qiáng)勁的抗跌性。

今年的5月份，位于河西區(qū)的北京城建·海梓府率先打出了“直降”、“抄底”的旗號(hào)，成為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)“明降”樓盤。到了7、8月間，馬駒橋區(qū)域內(nèi)的多個(gè)剛需盤，如珠江四季悅城、合生世界村等祭出了“萬元盤”低價(jià)，憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)，殺出重圍，在頹勢(shì)中收獲相對(duì)不錯(cuò)的市場成績。

房價(jià)透支后現(xiàn)乏力

從產(chǎn)品供應(yīng)看，大亦莊的河西區(qū)、馬駒橋及核心區(qū)三個(gè)區(qū)域各具特征，分別以中高端改善、剛需、高端為主要特色。亦莊板塊在2013年被炒得火熱，主要得益于河西區(qū)多塊“熱土”的出讓。

在三大板塊之中，河西區(qū)最晚成型。2012年之后，河西區(qū)多塊土地集中入市，萬科、城建、保利、融創(chuàng)、方興等知名房企紛紛在此大手筆拿地，平均樓面價(jià)在1.5萬元/平米左右。進(jìn)入2013年，河西區(qū)土地繼續(xù)升溫。這年8月，融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩出手亦莊，以總價(jià)41.2億元，折合樓面價(jià)近3萬元/平米的大手筆拿下亦莊“地王”，樓面價(jià)超出了亦莊樓盤在售均價(jià)。

受益于“地王”的強(qiáng)勁拉動(dòng)，配合著去年北京樓市整體的火爆行情，亦莊樓市供應(yīng)出現(xiàn)“井噴”，帶動(dòng)一、二手市場都出現(xiàn)了一波爆發(fā)式增長。以亦莊核心區(qū)為例，當(dāng)時(shí)新一期林肯公園的報(bào)價(jià)高達(dá)3.5萬元/平米，而且都是大戶型產(chǎn)品。這一數(shù)字在去年同期不過2.5萬元/平米左右。同時(shí)，馬駒橋內(nèi)連續(xù)推出商住樓盤，搶占剛需市場，如富力·尚悅居在售價(jià)格為2.1萬/平米，合生世界村成交價(jià)也高達(dá)2.5萬-3萬元/平米，幾乎都出現(xiàn)了開盤“日光”的銷售勢(shì)頭。而3萬元/平米的“地王價(jià)”成為亦莊樓盤漲價(jià)的一致口徑。此外，河西區(qū)一些定位中高端的住宅項(xiàng)目也爭先亮相，中信府·譽(yù)墅、楓丹壹號(hào)、金第萬科·金域東郡、亦莊·金茂悅等明星項(xiàng)目，將整個(gè)大亦莊帶入去年下半年北京樓市的最熱區(qū)域之一。

一時(shí)之間，亦莊房價(jià)“奔三沖四”，整個(gè)區(qū)域樓市一片火熱氣氛。然而進(jìn)入2014年，曾經(jīng)熱火朝天的局面出現(xiàn)了明顯的降溫。和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫認(rèn)為，去年“不正常需求井噴”、“概念炒作”等都提前透支了亦莊的樓市。今年出現(xiàn)的價(jià)格松動(dòng)，背后折射著當(dāng)前亦莊不少項(xiàng)目出現(xiàn)蓄客遲緩、銷售乏力的長期疲態(tài)。

“萬元盤”搶占剛需

7、8月間，“萬元盤重現(xiàn)北京樓市”的廣告鋪天蓋地的出現(xiàn)在媒體上，這些“萬元盤”正是來自亦莊馬駒橋板塊。

7月底，板塊內(nèi)的合生世界村項(xiàng)目推出了百余套起價(jià)9800元/平米的公寓房源，為產(chǎn)權(quán)40年的商住產(chǎn)品。相較于同類型房源，當(dāng)期價(jià)格下調(diào)了將近5000元/平米，使得合生世界村成為北京名符其實(shí)的降價(jià)“萬元盤”。

此外，同為板塊內(nèi)的競品珠江四季悅城等項(xiàng)目也推出了“零首付購房計(jì)劃”、“買房降價(jià)險(xiǎn)”等促銷手段，單盤的價(jià)格曲線也呈現(xiàn)逐漸下行的趨勢(shì)。同時(shí)，這些剛需項(xiàng)目還推出了“期權(quán)換房 0元置業(yè)計(jì)劃”等一些令人眼花繚亂的營銷手法，雖引起無數(shù)非議，一時(shí)間卻博得無數(shù)眼球。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，馬駒橋是新興的剛需板塊，區(qū)域發(fā)展尚不完善，配套發(fā)展不足，房價(jià)波動(dòng)性大。因此，項(xiàng)目采取平價(jià)跑量的策略，能和其他六環(huán)線上的區(qū)域有效競爭、搶占剛需市場，同時(shí)也能吸引一些有“抄底”需求的客群。

其實(shí)，早在今年5月，北京城建·海梓府打出了降價(jià)牌，就已將亦莊推入“帶頭降價(jià)”的風(fēng)口浪尖之上。該項(xiàng)目推出了一個(gè)名為“百團(tuán)大戰(zhàn)”的團(tuán)購促銷，拿出上期未銷售的一批尾房房源，打出最低價(jià)28800元/平方米。相比前期34000元/平方米的價(jià)格，海梓府的降價(jià)力度不低，導(dǎo)致前期購房人的抗議。幾乎同一時(shí)段內(nèi)，包括金第萬科。金域東郡、林肯公園等項(xiàng)目，也悄然調(diào)整了主推產(chǎn)品，使得在售價(jià)格也出現(xiàn)了明顯下調(diào)。

據(jù)了解，導(dǎo)致亦莊多個(gè)老項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格的主要原因，還在于項(xiàng)目去化過慢。如“百團(tuán)大戰(zhàn)”之前的北京城建·海梓府，去化率還不足20%；而萬科在亦莊的項(xiàng)目上，也飽受客源不足、銷售過慢的困擾，率先謀求和二手代理經(jīng)驗(yàn)豐富的鏈家地產(chǎn)合作，采取了“一二手聯(lián)動(dòng)”的銷售模式。

“對(duì)于亦莊而言，‘地王’效應(yīng)逐漸淡去，依附在房價(jià)概念被逐漸剝離，可以視作價(jià)格回歸理性的典型區(qū)域?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這對(duì)于亦莊區(qū)域而言，未嘗不是件好事。