臺(tái)湖 同質(zhì)盤開戰(zhàn) 低價(jià)者搶跑

通州臺(tái)湖的躥紅發(fā)生在2013年，是“樓未賣、地先紅”、“面粉貴過面包”的典型樓市新區(qū)。然而，在經(jīng)歷了幾近瘋狂的房企爭相搶地之后。2014年，臺(tái)湖房價(jià)失去了樓面價(jià)高企的概念支撐，出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)價(jià)格低開的樓盤，相似的定位、同質(zhì)的項(xiàng)目使得價(jià)格戰(zhàn)似乎成了這個(gè)區(qū)域樓盤的唯一出路。

樓未賣，地先紅

在2013年之前，臺(tái)湖鎮(zhèn)只是通州區(qū)一個(gè)名不見經(jīng)傳的工業(yè)城鎮(zhèn)，其在東南五六環(huán)之間的區(qū)位之上，區(qū)域內(nèi)建設(shè)有諸多物流、工業(yè)園區(qū)，貨運(yùn)大車穿梭其間，并不熱鬧。在很長一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)只有潤楓領(lǐng)尚、東亞·印象臺(tái)湖兩個(gè)商品房項(xiàng)目在售，價(jià)格在1.5萬元/平米左右徘徊，臺(tái)湖并不以樓市重鎮(zhèn)面貌示人。

然而，隨著2012年末2013年初，臺(tái)湖商品住宅用地的大批上市，臺(tái)湖的土地?zé)岜谎杆傧破?，土地樓面價(jià)也實(shí)現(xiàn)了從4000元/平米左右到1.9萬元/平米的“三級(jí)跳”。截至2013年底，這個(gè)樓市新區(qū)共出讓10余幅地塊，被萬科首開、泰禾、世紀(jì)鴻等知名房企納入版圖之中。

目前，臺(tái)湖區(qū)域內(nèi)最高地價(jià)依然由B-03號(hào)地塊保持，其在去年5月被泰禾集團(tuán)以11.25億元、配建7.3萬平米公租房的價(jià)格取得，折合樓面價(jià)為19053元/平米。一時(shí)之間，“面粉貴過面包”成了臺(tái)湖的專屬詞匯，市場對(duì)此區(qū)域樓市信心的不斷膨脹。

這一年的樓市熱火，將臺(tái)湖燒得通紅，幾乎所有的聲音都積極而熱情，將臺(tái)湖和大興的天宮院、房山的長陽板塊相提并論。在臺(tái)湖接近2萬元的地價(jià)之后，區(qū)域房價(jià)高飛，似乎也成了理所當(dāng)然的邏輯。然而，樂觀的聲音卻忽視了重要的一點(diǎn)：天宮院板塊曾憑借超低價(jià)策略打響市場，長陽板塊也經(jīng)過相對(duì)長期的培育，更重要的是，要復(fù)制這兩個(gè)板塊的成功，臺(tái)湖更需要“天時(shí)”。

同質(zhì)項(xiàng)目價(jià)格戰(zhàn)

然而，臺(tái)湖手握“地利”（拍地火熱）、“人和”（房企競逐），卻失落了“天時(shí)”。在銷售市場熱情逐漸退潮的2014年，作為外圍板塊的臺(tái)湖，其各種硬傷和短板暴露無遺。除了高地價(jià)支撐之外，臺(tái)湖在交通、生活、商業(yè)配套上幾乎都是空白，這樣的硬傷最終難敵熱潮概念的褪去，更難敵市場大勢的退潮。

根據(jù)開發(fā)周期，2013年上半年集中成交的地塊，大多集中在今年內(nèi)入市銷售。然而，這些項(xiàng)目存在相當(dāng)?shù)耐|(zhì)屬性，如已經(jīng)面世的首開萬科公園里（現(xiàn)案名：CBD臺(tái)湖新城）、泰禾1號(hào)街區(qū)、東亞·印象臺(tái)湖等，大都是定位剛需的普宅或定位低總價(jià)小投資的商住。

8月，東亞新華地產(chǎn)宣布其在臺(tái)湖的老項(xiàng)目東亞·印象臺(tái)湖“直降6000元/平米”，辦公產(chǎn)品售價(jià)更是從2.1萬元/平米跌至1.5萬元/平米。到了這個(gè)時(shí)候，臺(tái)湖已經(jīng)不像其他板塊那樣對(duì)降價(jià)問題遮遮掩掩，而是直言不諱地喊出了降價(jià)口號(hào)。東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬對(duì)外大方承認(rèn)項(xiàng)目降價(jià)銷售，是為了“在市場消化期內(nèi)加速推盤，高速周轉(zhuǎn)，加快回籠資金”。

其實(shí)早在四五月間，臺(tái)湖降價(jià)已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。3月底首開萬科公園里以遠(yuǎn)低于預(yù)期開盤價(jià)入市，成交均價(jià)為2.7萬元/平米。如今經(jīng)歷風(fēng)波，項(xiàng)目更名之后，業(yè)內(nèi)預(yù)測其二期價(jià)格或繼續(xù)下調(diào)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，臺(tái)湖的住宅產(chǎn)品面向首置剛需客群，區(qū)域的商業(yè)及辦公產(chǎn)品，也都基本上定位自住客群和實(shí)力一般的投資客群。加之各個(gè)項(xiàng)目幾乎同時(shí)放量、市場新盤扎堆，均面臨蓄客不足的難題，低價(jià)搶跑是項(xiàng)目的共同選擇。