酸甜苦辣上半年
2014-04-29 00:00:00張旭自曾暉徐進
房地產(chǎn)世界 2014年9期
2014年上半年，下行，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。在現(xiàn)象層面，最直觀的下行表現(xiàn)為樓盤降價、土地流拍；在聯(lián)動影響方面，下行開始推動眾多城市放松限購，開始救市。
而作為市場中的一大主體，房地產(chǎn)企業(yè)在2014年上半年的表現(xiàn)究竟怎樣，給自己、給股東交上一份怎樣的答卷？當各大上市房企公布半年業(yè)績后，可以發(fā)現(xiàn)這份答卷并不是那么令人滿意。
過半企業(yè)凈利潤率低于10%
記者統(tǒng)計的萬科、恒大等20家龍頭房企（萬達、綠地因未整體上市，未計算在內(nèi)）半年報中，有15家的凈利潤實現(xiàn)了同比正增長，中國海外發(fā)展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首，同比大增33.7%，恒大、萬科、世茂緊隨其后，上半年凈利潤都超過40億元。
從凈利潤增長速度來看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、遠洋，都錄得了超過30%的正增長；但仍有5家房企凈利潤出現(xiàn)了同比大跌， 刨除資產(chǎn)價格重估后，綠城凈利潤跌幅達60%至6.61億元，金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創(chuàng)下龍頭房企中報的利潤新低點。
值得一提的是，由于項目成本普遍上升、而銷售價格下跌，今年期入賬的項目利潤較低，行業(yè)利潤率下跌成為普遍現(xiàn)象。毛利率方面，僅有佳兆業(yè)等少數(shù)房企毛利率出現(xiàn)上升，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點。
蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統(tǒng)計中表示，53%的企業(yè)凈利潤已觸及10%紅線，預(yù)計明年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。
大房企增收仍是主流
統(tǒng)計的20家較大的A股和H股上市房企中，16家企業(yè)上半年營收出現(xiàn)增長，其中遠洋地產(chǎn)漲幅最大，達到96%。4家房企營收出現(xiàn)下降，包括龍頭房企萬科以及招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)和金科地產(chǎn)。
從統(tǒng)計樣本上看，上市房企營收增長仍然是主流。此外，平安證券等券商也預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)全年業(yè)績?nèi)詫⒕S持小幅增長。
龍頭房企萬科上半年營收略降是4年來首次出現(xiàn)。對于營收下降，萬科解釋稱因為超七成的竣工量將集中在下半年，上半年結(jié)算不多。對于全年業(yè)績，萬科預(yù)期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份，也表示因受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少的影響。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，房企之間營收數(shù)字的差異，主要是因為期內(nèi)可結(jié)算資源多少不同。上半年結(jié)算的資源主要以去年銷售的為主，表現(xiàn)出明顯上漲的也是去年銷售上揚的結(jié)果。而這和上半年銷售業(yè)績高低并沒有太大關(guān)系。
同時，房企營收增減和凈利水平并不等同。萬科上半年營收下降，但結(jié)算凈利率與去年持平。宋延慶認為，房企普遍存在的還是增收不增利的情況，營收上升，但利率水平在下降。
負債率攀升
負債率攀升成為房企中報的又一大共性。統(tǒng)計的20家龍頭房企中，除了萬科的負債率達到36.4%的優(yōu)秀水平以外，幾乎所有的房企都出現(xiàn)了負債率的高增長。
其中最驚人的要數(shù)過去兩年間的福建“黑馬”、一直激進買地的某房企，2014年中期凈負債率高達482.7%，同比大增290%，成為A股負債率最高的房企。
保利地產(chǎn)中期凈負債率大增23%，達到118%，不僅是龍頭房企之首，也達到A股公司中高負債率的“紅線”，此外，恒大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上，凈負債率達到90%上下。
業(yè)內(nèi)人士指出，如恒大、碧桂園、佳兆業(yè)等多家在香港上市的內(nèi)地房企，今年都頻頻通過發(fā)行永續(xù)債實現(xiàn)融資，或借新債還舊債，如果將永續(xù)債算在負債里，那么上述房企的負債率還將進一步飆高。
“房企中報有一個共同的趨勢，長期償債能力下滑、行業(yè)總體杠桿水平快速攀升”，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
中原集團研究中心統(tǒng)計了40家房企2014年上半年的財務(wù)報告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長、短期償債能力和核心盈利能力五個方面進行了比較，發(fā)現(xiàn)超過50%的房企各項財務(wù)指標均同比走弱，同時長期償債能力下滑的房企占比高達70%，行業(yè)總體杠桿率在增長，意味著房企以往重資產(chǎn)的模式亟待轉(zhuǎn)型。
“搶跑”房企銷售額勁增
在20家房企樣本中，銷售業(yè)績變化表現(xiàn)出明顯的不同。從數(shù)量上看，12家房企銷售業(yè)績增長，8家房企銷售業(yè)績下滑。銷售業(yè)績增幅最大的是泰禾，增長182%；銷售業(yè)績下滑較大的包括遠洋和華潤兩家。對此，業(yè)內(nèi)認為和整個市場下滑大背景分不開。華潤置地在解釋上半年業(yè)績下滑時稱，主要是由于市場因素和新推可售資源減少所致。
今年上半年，全國商品住宅銷售面積4.25億平方米，同比下降7.8%，不過和2012年同期相比仍有20.2%的增長。而不同企業(yè)的銷售表現(xiàn)也不一樣，萬科、恒大、碧桂園都有比較明顯的增幅。
張大偉認為，房企的銷售業(yè)績增長，與其靈活的銷售策略密不可分。諸如北京萬科就表現(xiàn)出明顯的靈活性，在現(xiàn)行調(diào)控政策框架內(nèi)積極銷售。同時，恒大、碧桂園等集中布局三四線城市的房企，銷售額漲幅都超過50%，這和部分三四線城市需求上升有直接關(guān)系。
而一些重點布局集中的房企，特別是布局在樓市下行“重災(zāi)區(qū)”的，上半年業(yè)績就受到較明顯的影響，如綠城、遠洋等。綠城重點布局的杭州，遠洋重點布局的杭州、天津、大連，都是庫存量比較大、上半年深度觀望的城市，影響了房企上半年銷售業(yè)績。
談到下半年的銷售策略，萬科、華潤、龍湖等都重點強調(diào)了諸如“積極銷售”、“推動庫存去化”等關(guān)鍵詞。
龍頭房企現(xiàn)金流缺口大
為了應(yīng)對即將支付的到期債務(wù)，恒大、保利、碧桂園、中海等龍頭房企手中持有的現(xiàn)金也出現(xiàn)了增長。截至6月底，恒大所持現(xiàn)金總額640.3億元，連同未動用的銀行融資額度503.9億元，集團擁有可動用資金1144.2億元，恒大現(xiàn)金儲備也達到了歷史高點。
恒大集團董事長許家印表示，這是因為集團堅持“現(xiàn)金為王”的策略，2014年上半年，集團銷售回款突破528億元，下半年還將加快回款速度。
也有部分房企，手持現(xiàn)金不足以支付未來一年內(nèi)到期的債務(wù)，使得公司對銷售回款或貸款的需求依賴度較大。
除了手持現(xiàn)金外，由于銷售回款減慢，今年房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流也不樂觀。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，上半年滬深兩市146家的上市房企，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-1208億元，而去年同期為-584億元；有107家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負數(shù)。
中金公司的數(shù)據(jù)顯示，其重點覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%，超越了2008年的高點，而在內(nèi)地及香港上市的內(nèi)地房企一年以內(nèi)到期負債和在手現(xiàn)金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現(xiàn)。
中金預(yù)測，由于短期資金流壓力抬頭，在售庫存創(chuàng)歷史新高，預(yù)期開發(fā)商未來將逐步出現(xiàn)減價換量行為。
最薄利多銷：恒大
在今年的中報業(yè)績發(fā)布會上，恒大可能是談房地產(chǎn)最少的一家上市房企了。在多元化方面，它開足馬力，已經(jīng)正式宣布進入了“多元+規(guī)模+品牌”的階段，其跨界的野心和實力都很明顯。它的特征也最鮮明：薄利多銷。
根據(jù)目前已公布的半年報，營業(yè)額領(lǐng)先的十大房企中，其核心業(yè)務(wù)利潤率排名在末位，低于平均凈利潤率15%。但是，它卻依然凈利潤64.9億元，成為僅次于中國海外發(fā)展的“最會賺錢”的房企，這一數(shù)字是萬科的1.3倍。恒大用最低的利潤率創(chuàng)下了高利潤數(shù)字，成為“最薄利多銷”的房企。
在各項增速指標上，恒大也實現(xiàn)了企業(yè)快速增長的能力。從凈利潤增長速度來看，恒大速度領(lǐng)先行業(yè)，同比增速近40%。同時，恒大上半年銷售額漲幅55.4%，上半年營收金額同比漲幅達51%，顯示出這個跨界多元企業(yè)的快速生長能力。
最保守穩(wěn)?。糊埡?/b>
龍湖地產(chǎn)2014 年中期業(yè)績不佳，大部分指標表現(xiàn)平平，而且在中報反復提及“穩(wěn)健發(fā)展”，延續(xù)了龍湖近年來一貫的企業(yè)風格：保守、穩(wěn)健。根據(jù)目前已公布的半年報，龍湖在今年上半年營業(yè)收入同比小幅增長4.7%至159.4 億元人民幣，歸屬股東核心凈利潤同比下降22.1%至21.3 億元，這兩項核心數(shù)據(jù)均低于預(yù)期。但是，龍湖在持有現(xiàn)金和回款率上領(lǐng)先行業(yè)。截至上半年，龍湖持有現(xiàn)金181.1 億元人民幣，較2013 年底增加23.0%；回款率保持在90%以上的較高水平。這都顯示出龍湖較強的融資能力和財務(wù)風險控制能力。
在業(yè)績會上，龍湖首席執(zhí)行官邵明曉表示，龍湖從去年開始已經(jīng)對開工量做了嚴格控制，所以今年全年的貨源也不過900多億元。在去年提前收縮規(guī)模的做法，被外界視為較為明智。由于全年完工計劃的80%將在下半年完成，銷售壓力也必然會隨之增加?！叭齑妗币廊皇菙[在龍湖面前的嚴峻考驗。
最意外下滑：金融街控股
金融街控股今年上半年的業(yè)績表大幅度下挫：凈利潤同比下降達五成，且預(yù)計今年前三季度的業(yè)績還將繼續(xù)下降。
根據(jù)目前已公布的半年報，它2014年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.7億元，同比減51.22%；營業(yè)收入為43.17億元，較上年同期減33.35%。這兩個指標的下滑幅度之大，使得金融街掉隊非常明顯。同時，基本每股收益為0.12元，較上年同期減少52%。
對此，公司的分析是“受開發(fā)項目結(jié)算排期的影響。公司收入和利潤存在季度間的不均衡性。凈利潤下降幅度大于營業(yè)收入下降幅度的主要原因，是財務(wù)費用和管理費用較去年同期增加?！苯衲晟习肽?，金融街在全國拿地節(jié)奏較快，報告期內(nèi)共在在上海、廣州、天津、重慶等地獲取6個項目，土地總投資額約103億元。而上半年金融街實現(xiàn)銷售簽約額約110億元，拿地金額占銷售金額的比例高達94%。土地支出的激增，導致了金融街的財務(wù)費用大幅增加。
最突破：萬科
“如果榜單上沒有萬科就不科學”，這似乎成為已經(jīng)業(yè)內(nèi)的一個共識。作為萬科在北京的分公司，北京萬科來勢兇猛，上半年，其完成117.3億元的銷售額，其中純商品住宅銷售金額達61.45億元，117.3億元的數(shù)字不僅刷新了北京萬科自身年度破百億的時間紀錄，更是刷新了房地產(chǎn)行業(yè)城市及公司半年的銷售紀錄。拿下了2014年上半年北京商品住宅成交金額TOP10的桂冠，坐上了北京商品住宅成交面積TOP10的王座，成為雙料冠軍。
北京萬科的果敢之處，還在于當北京市場陷入低迷境地時，敢于率先打破堅挺的價格，以“平價走量”博得市場先機。
上半年中國水電地產(chǎn)銷售總額81億元，位列全國房地產(chǎn)企業(yè)排名38位。其中北京區(qū)域成交額36.34億，占到總額的44%。
公司今年首次進入北京商品住宅銷售榜單前十，位列三強。其在京在售樓盤共3個：中國水電·云立方、格林云墅、西山藝境。
中國水電地產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理朱成林表示，北京是其深耕的重要區(qū)域，在原有3個公司的基礎(chǔ)上，整合成一個公司，實現(xiàn)對北京的二次發(fā)展。按照公司戰(zhàn)略目標，中水電主要有兩組產(chǎn)品，一是低密度產(chǎn)品，如跟金地合作的西山藝境，這種低密度產(chǎn)品是中水電下一步的發(fā)展方向。二是自住型商品房，作為央企要踐行這個社會責任。
