萬達(dá)商業(yè)上市的臺(tái)前幕后

這一刻，終于要到來了。十年坎坷上市路，聲震全球的萬達(dá)商業(yè)帝國(guó)，終于要迎來最光輝耀眼的時(shí)刻——萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也將登陸香港股市。

如果成行，這或許將成為香港市場(chǎng)有史以來最大的房地產(chǎn)企業(yè)上市交易，也將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)濃墨重彩的一筆。王健林還可能借此反超馬云，重回中國(guó)首富寶座。

或?qū)?chuàng)下港股最大地產(chǎn)交易

萬達(dá)將發(fā)布招股書，記者的微信圈里“人頭攢動(dòng)”，大家都在等著看好戲，因?yàn)檫@是一件可以與阿里巴巴在美國(guó)上市同樣高規(guī)格的事件。

最新進(jìn)展顯示，萬達(dá)地產(chǎn)在香港的上市程序基本走完，最早將于今年年底在香港證券交易所掛牌上市，預(yù)期籌集資金將達(dá)50億至60億美元，萬達(dá)市值最高將達(dá)600億美元（約合3684億元人民幣）。若萬達(dá)地產(chǎn)IPO得以成行，萬達(dá)地產(chǎn)也有望成為香港市場(chǎng)有史以來最大的房地產(chǎn)企業(yè)上市交易。

作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商，用了近十年的時(shí)間沖刺上市，道路不可謂不坎坷。從2005年準(zhǔn)備境外上市，到寄希望于香港上市，以及2007年考慮國(guó)內(nèi)A股上市，再到今年7月正式宣告退出在內(nèi)地上市的計(jì)劃，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的上市夢(mèng)幾乎歷經(jīng)十年，終于要迎來春天。

2014年之后，越做越大的王健林對(duì)于上市已經(jīng)沒多少耐心了。7月12日，恰逢萬達(dá)半年總結(jié)會(huì)議，王健林列出了8件下半年要全力做的大事，推動(dòng)上市位列其中?！叭f達(dá)現(xiàn)在在海外有2家上市公司，但都不是萬達(dá)的主要公司，今年的目標(biāo)是力爭(zhēng)推1到2家主要公司上市?！蓖踅×终f。

王健林所指的，分別是在香港借殼上市的“萬達(dá)酒店”，以及在美國(guó)紐交所上市的AMC院線。但是這兩個(gè)上市公司，都不能稱之為萬達(dá)的主要公司。

為了快速實(shí)現(xiàn)上市的目標(biāo)，萬達(dá)內(nèi)部成立了專門組織，萬達(dá)集團(tuán)總裁丁本錫為組長(zhǎng)，從建行重金挖來的萬達(dá)集團(tuán)董事王貴亞為副組長(zhǎng)，齊界、張霖等為組員，按照王健林的話：“涉及哪些部門，哪些部門就要全力以赴，不能推諉，不能嫌麻煩?！?/p>

動(dòng)作果然很快，8月25日，香港殼公司名字從原來的“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司”改為“萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司”。由于殼公司受制于港交所的相關(guān)規(guī)則，難以在短期內(nèi)大規(guī)模注入資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)再融資，這樣等于為真正的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港上市騰出了名字。

8月29日，萬達(dá)與百度、騰訊合作打造的“全球最大的O2O電商”也將注冊(cè)地點(diǎn)選在了香港。作為未來上市的可持續(xù)盈利模式之一，“騰百萬”的成立為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)IPO之路奠定了重要的基礎(chǔ)。

匯業(yè)證券首席證券策略師岑智勇認(rèn)為，萬達(dá)最大的賣點(diǎn)是，萬達(dá)集團(tuán)是世界第二大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商。一個(gè)是規(guī)模體量大，另一個(gè)是萬達(dá)集中在商業(yè)而非住宅地產(chǎn)的主營(yíng)模式。

“萬達(dá)的負(fù)債率一直較高，達(dá)到51.6%，主要依靠快速周轉(zhuǎn)來彌補(bǔ)現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”RET睿意德高級(jí)董事王玉珂說，在目前銷售放緩情況下，萬達(dá)上市是最好的辦法之一，尤其是香港市場(chǎng)國(guó)際資本更活躍。相比國(guó)內(nèi)嚴(yán)格的審批制度，本次萬達(dá)在香港IPO通過率較大。接下來最關(guān)鍵的是，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市能否實(shí)現(xiàn)足額認(rèn)購(gòu)或者超額認(rèn)購(gòu)。

誰將受益？

這是一場(chǎng)激動(dòng)人心的財(cái)富盛宴，背后又將是一批富豪的誕生。根據(jù)港交所規(guī)定，在香港主板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發(fā)行人市場(chǎng)超過40億港元，則最低可降低為10%。按照10%的比例計(jì)算，萬達(dá)市值最高將達(dá)600億美元。

此前發(fā)布的胡潤(rùn)中國(guó)百富榜中，借助阿里巴巴上市，阿里巴巴集團(tuán)董事會(huì)主席馬云及家族以1500億元人民幣資產(chǎn)成為中國(guó)大陸新首富，而王健林則以50億元之差居于次席。

如果上市成功，現(xiàn)年60歲的王健林或?qū)⒅鼗厥赘粚氉Ｓ捎谕踅×謳缀跏?00%持股大連萬達(dá)集團(tuán)，且直接及間接控制萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)比例超過62%，王健林身價(jià)將超過350億美元。在未來的上市公司中，王健林、大連合萬達(dá)的上市夢(mèng)最早在2005年開始，當(dāng)時(shí)香港REITs （房地產(chǎn)投資信托基金）上市大門開啟，萬達(dá)準(zhǔn)備將9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，募集目標(biāo)在10億美元以上。然而2006年7月，國(guó)家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)的171號(hào)文件，萬達(dá)REITs計(jì)劃被迫擱淺。

REITs無果之后，萬達(dá)曾想改去香港紅籌上市，但遺憾的是這條路也被監(jiān)管部門封死了。

2007年，王健林開始考慮讓萬達(dá)在國(guó)內(nèi)A股上市。按照計(jì)劃，證監(jiān)會(huì)于2010年受理了萬達(dá)上市申請(qǐng)，但樓市調(diào)控卻打亂了后面的計(jì)劃。房企的融資渠道全面收緊，幾乎所有房地產(chǎn)公司的上市工作都被迫暫停。

到了2013年，萬達(dá)上市的道路終于走出了實(shí)質(zhì)性的一步。當(dāng)年萬達(dá)借殼香港上市公司恒力地產(chǎn)成功登陸香港資本市場(chǎng)，年底萬達(dá)在美國(guó)收購(gòu)的AMC院線也在紐交所成功上市。此后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)希望在上交所上市，但是在多年等待之后，今年7月，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)闆]有更新其上市材料而被委員會(huì)確定為拒絕審查，被外界認(rèn)為是主動(dòng)放棄內(nèi)地上市。興以及萬達(dá)集團(tuán)將控制30%以上已發(fā)行股份。

王健林之子、“國(guó)民老公”王思聰自然也免不了身家倍增。王思聰持有大連合興2%的股份，而大連合興持有大連萬達(dá)集團(tuán)99.76%股份，萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在占萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的51.07%股份。因此，王思聰目前持有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)1.0189%的股份。

根據(jù)披露信息，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前股本為38.748億股，不過，公司IPO時(shí)發(fā)行多少股，擬融資金額還未公布。今年七月份，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)給管理層1.388億股，作價(jià)10.21億元人民幣，接近7.36元人民幣一股。這意味著，7月份時(shí)王思聰就手握2.9億元人民幣。

萬達(dá)上市獲益最多的依然是萬達(dá)的管理團(tuán)隊(duì)。雖然萬達(dá)的招股價(jià)格尚未披露，但據(jù)透露，未來的上市公司中，萬達(dá)的61名主要管理層，將按照每股7.36元的發(fā)行價(jià)定向發(fā)行共計(jì)1388萬股新股份，占發(fā)行后股份總數(shù)的3.58%。

引起廣泛關(guān)注的是，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)背后11個(gè)機(jī)構(gòu)投資者和113位自然人股東，除了公司高管，還有巨人集團(tuán)董事會(huì)主席史玉柱、泛海集團(tuán)董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)。

王健林還有一個(gè)固定而神秘的朋友圈，大連一方董事長(zhǎng)孫喜雙、華力控股董事長(zhǎng)丁明山、中國(guó)世紀(jì)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)戴成書等人，常常跟隨王健林出席各種公開活動(dòng)，孫喜雙是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中持股量?jī)H次于王健林的自然人股東，占股6.30%。

史玉柱、盧志強(qiáng)這兩位民生系的股東與萬達(dá)都早有來往。盧志強(qiáng)的中國(guó)泛海還曾與王健林、柳傳志等抱團(tuán)，成功拿下了長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目這個(gè)“巨無霸”工程。而早在2012年，史玉柱就曾在微博上曬自己有0.1%的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)。

商業(yè)帝國(guó)的百城時(shí)代

2002年成立的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，正迎來最輝煌的時(shí)刻。萬達(dá)廣場(chǎng)即將進(jìn)入百城時(shí)代。今年10月底，第100座萬達(dá)廣場(chǎng)將于昆明開業(yè)。到今年底，全國(guó)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)數(shù)量將達(dá)到110家。

根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次的上市架構(gòu)來看，裝入資產(chǎn)包的包括了萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)城、海外物業(yè)、萬達(dá)酒店集團(tuán)（香港）、英國(guó)圣汐游艇公司。

在過去，萬達(dá)以其商業(yè)模式和建筑綜合體的形象，成為地方政府爭(zhēng)相招商引資的對(duì)象，由此在各地造就了一個(gè)個(gè)“一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”的萬達(dá)奇跡。

根據(jù)公開資料顯示，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。此外，今年全年，萬達(dá)要沖刺的是商業(yè)地產(chǎn)收入1182億元，總收入1519億元，資產(chǎn)超過5000億元。

從數(shù)字上可以看出，目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)在國(guó)內(nèi)僅次于萬科，而物業(yè)持有面積（包括在建）已經(jīng)超越全球最大商業(yè)物業(yè)管理公司——美國(guó)西蒙公司2450萬平方米。

值得注意的是，萬達(dá)院線、大歌星、文化旅游、兒童產(chǎn)業(yè)及百貨和美國(guó)AMC等并不在這一序列。在億翰投資上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東看來，沒有納入進(jìn)來的眾多板塊，包括院線、百貨等，尚未到業(yè)績(jī)收獲期，未來都不排除單獨(dú)運(yùn)作上市的可能。

上市之后“去哪兒”

為何一直力推上市，王健林始終堅(jiān)持不是為了錢?！吧鲜袑?duì)于萬達(dá)這樣有5000億元資產(chǎn)、100多個(gè)在建萬達(dá)廣場(chǎng)的企業(yè)來說，融到的現(xiàn)金起不了主要作用。我們上市主要是考慮萬達(dá)的百年基業(yè)，怎樣成為一家透明的公司？怎樣加強(qiáng)監(jiān)管？怎樣讓公司更安全？”他說，萬達(dá)上市的目標(biāo)，首先要讓大家看到萬達(dá)的透明，其次讓大家看到萬達(dá)的優(yōu)秀。

上市必然伴隨著融資，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，90%將用于位三四線城市的10個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)。分別包括了廣元、哈爾濱、烏海、阜陽、南寧、嘉興等多地的萬達(dá)廣場(chǎng)和萬達(dá)中心項(xiàng)目。

萬達(dá)地產(chǎn)幾乎覆蓋了一二線城市，未來發(fā)展只能倚重于三四線城市。2015年到2016年，萬達(dá)還將在全國(guó)開業(yè)50座萬達(dá)廣場(chǎng)，大部分集中在像四川廣元、安陽、佳木斯等三、四線城市。這也意味著截至2016年，萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量會(huì)達(dá)到160座。

萬達(dá)布局二三線可以有效避開一線城市激烈的競(jìng)爭(zhēng)，繼續(xù)擴(kuò)大在二三線城市的品牌影響力，這是萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)，但擔(dān)憂隨之而來。王玉珂表示，盡管對(duì)資本市場(chǎng)來說，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)還是有較強(qiáng)的吸引力，但普遍面臨市場(chǎng)容量小，波動(dòng)明顯較大，對(duì)于個(gè)人投資者而言，其吸引力不足。因此，僅依靠持有物業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不理想，必須提升銷售物業(yè)在資產(chǎn)的比例。

更需要注意的是，萬達(dá)的商業(yè)和住宅物業(yè)在經(jīng)歷了一路高歌猛進(jìn)后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪下行周期，商用物業(yè)也面臨部分過剩，萬達(dá)如何保持長(zhǎng)期持續(xù)的高盈利水平，將成為資本市場(chǎng)衡量其能否全額或超額認(rèn)購(gòu)的關(guān)鍵。

或許萬達(dá)早已考慮了這一點(diǎn)，就在前不久，萬達(dá)剛剛宣布，聯(lián)手百度、騰訊設(shè)立O2O公司，未來這家注冊(cè)于香港、旨在打通線上線下的平臺(tái)，有望彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的波動(dòng)帶給萬達(dá)的風(fēng)險(xiǎn)。