鏖戰(zhàn)“金九”

蟄伏數(shù)月的樓市，在九月終于有了起色。作為業(yè)內(nèi)最為看重的銷售窗口期，開發(fā)商推盤的積極性和數(shù)量都在9月火力全開，為全年銷售目標(biāo)的達(dá)成進(jìn)行沖刺。

9月近40個(gè)樓盤入市

9月伊始，便遇到一年一度的中秋小長(zhǎng)假，與走親訪友的熱情一同燃燒的，還有樓市。中秋小長(zhǎng)假期間，北京共有朝陽(yáng)區(qū)的臻園和朝北8080、密云的云溪以及房山區(qū)的五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地這四個(gè)項(xiàng)目開盤。

值得一提的是，盡管開盤項(xiàng)目的數(shù)量不多，但銷售情況卻令人側(cè)目。朝北8080項(xiàng)目的3號(hào)、8號(hào)和12號(hào)的7層板樓，現(xiàn)場(chǎng)僅2個(gè)多小時(shí)就售罄；而臻園的二期的開盤，據(jù)開發(fā)商介紹當(dāng)日銷售額達(dá)到10億元；事實(shí)上，進(jìn)入9月，入市開盤的項(xiàng)目都獲得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，位于東壩的首開香溪郡等多個(gè)項(xiàng)目，去化速度都在80%以上。

在走訪了部分項(xiàng)目及參考綜合機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，在頻繁試探市場(chǎng)火候之后，房企也開始對(duì)金九飽含期待，近40個(gè)樓盤陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，推盤熱情可見一斑。

9月房企加大推盤力度，包括天同11號(hào)、蘇寧尊悅大廈、路勁世界城、建邦華庭、華業(yè)東方玫瑰、天晟嘉園等新老剛需盤都將在9月開盤。此外，今年以來(lái)自住房陸續(xù)上市，在9月也有首創(chuàng)悅樹灣、首創(chuàng)悅樹匯、魯能豐和臺(tái)3個(gè)自住房可以申購(gòu)。

從區(qū)位來(lái)看，剛需盤大多位于五環(huán)外，主要分布在通州、順義、大興、房山，價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。從已報(bào)價(jià)的項(xiàng)目來(lái)看，最便宜的是首開緹香郡，擬售均價(jià)為1.38萬(wàn)元/平米，而主流報(bào)價(jià)則在2萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平米。

“上半年市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，令多數(shù)開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)很不好看。作為下半年沖刺業(yè)績(jī)的關(guān)鍵窗口期，在‘金九銀十’入市是很多項(xiàng)目的選擇。”某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。在采訪過(guò)程中，多數(shù)有計(jì)劃在9月入市的項(xiàng)目在面對(duì)“售價(jià)幾何”的疑問時(shí)均回答：“具體到開盤時(shí)才確定”，或是“參考周邊項(xiàng)目售價(jià)”。由此可見，謹(jǐn)慎仍然是市場(chǎng)的主基調(diào)，多數(shù)項(xiàng)目仍在通過(guò)蓄客數(shù)量和購(gòu)房人的心理預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)最終定價(jià)。

而從已公布售價(jià)的項(xiàng)目來(lái)看，像純新盤東亞尚品臺(tái)湖的商住產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)僅為16500元/平方米起，是臺(tái)湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目；而房山幾個(gè)計(jì)劃入市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地、老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅為19000元-22000元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，隨著區(qū)域樓市的老庫(kù)存難以緩解，新入市項(xiàng)目的壓力也將更大。

部分項(xiàng)目積極調(diào)整價(jià)格

“精裝平層洋房，每平方兩萬(wàn)六七?！比涨?，記者了解到位于亦莊的改善型樓盤遠(yuǎn)洋天著，即將推出一批平層房源，部分戶型均價(jià)僅在26000元/平方米上下。

在亦莊區(qū)域開發(fā)商看來(lái)，遠(yuǎn)洋天著作為區(qū)域內(nèi)的知名項(xiàng)目，精裝現(xiàn)房26000元/平方米的定價(jià)，“可以算很低了”。

根據(jù)本刊記者了解，亦莊板塊多個(gè)改善型樓盤，價(jià)格都超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，遠(yuǎn)洋天著營(yíng)銷負(fù)責(zé)人徐海倫認(rèn)為，遠(yuǎn)洋天著這批房源面積在180-400平方米之間，有別于亦莊其他主打90-140平方米的項(xiàng)目，不至于給市場(chǎng)帶來(lái)太大影響。但就項(xiàng)目自身來(lái)說(shuō)，價(jià)格調(diào)整還是吸引了眾多的買房人關(guān)注。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，遠(yuǎn)洋天著的特價(jià)房不會(huì)直接帶動(dòng)區(qū)域其他樓盤跟進(jìn)。但在亦莊這樣本身眾多樓盤扎堆的地方，預(yù)計(jì)更多的項(xiàng)目折扣力度會(huì)加大。

經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪亦莊區(qū)域在售的主要樓盤發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品不約而同都瞄準(zhǔn)了改善型客群，推出的戶型也大多數(shù)為130-180平米的二、三居，和180平米以上的四居，主打高品質(zhì)改善型的定位也讓區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格水漲船高，銷售價(jià)格普遍在30000元/平方米以上。由此可見，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)白熱化。

位于亦莊三海子?xùn)|路的中信府世家在近期將推出特價(jià)房，據(jù)該項(xiàng)目銷售人員透露，目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)為36000元/平方米，這次共推出3套特價(jià)房，可以享受8.8折優(yōu)惠，折后價(jià)大約為31000-32000元/平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，距離中信府世家僅4公里的海梓府也推出了較之前更大的促銷行動(dòng)，原本貸款有9.9折優(yōu)惠的購(gòu)房人，也可以享受全款9.7折待遇，以期吸引購(gòu)房人關(guān)注。

“在整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒濃厚的當(dāng)前，亦莊區(qū)域的項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入順銷階段，在下半年再度出現(xiàn)集中開盤的可能性也不大，”上述某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

郊區(qū)新城成“低開”先鋒

除亦莊外，同樣面臨市場(chǎng)庫(kù)存積壓的還有通州、房山等多個(gè)區(qū)域。平價(jià)、降價(jià)推盤同樣成了這些區(qū)域許多項(xiàng)目的共同選擇。

“北京首推7.5折利率住宅?！比涨埃挥谕ㄖ莸暮仙I江帝景對(duì)外釋放出這樣的信息。根據(jù)記者從售樓處了解，所謂7.5折利率是一種優(yōu)惠說(shuō)詞。買房人貸款仍是正常利率，不過(guò)開發(fā)商在房款中會(huì)給予買房人相當(dāng)于25%貸款利息的優(yōu)惠。

目前，濱江帝景在售主要是99和137平方米精裝三居，價(jià)格依然在27000元/平方米的水平。

濱江帝景推優(yōu)惠，只是通州多個(gè)板塊樓盤以價(jià)換量的縮影。9月3日，位于通州北部、接壤大東壩板塊的首開香溪郡開盤，186套房源當(dāng)天認(rèn)購(gòu)80%。該樓盤入市價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，加上開盤優(yōu)惠，不少房源成交價(jià)在19000元/平方米的水平。

在開盤前，首開香溪郡就已經(jīng)對(duì)外釋放了低價(jià)開盤的消息，甚至將2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對(duì)比東壩板塊自住房2.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，以凸顯優(yōu)勢(shì)。

從成交情況看，首開香溪郡的低價(jià)策略成功吸引了大量剛需和首改群體出手。此外，在通州臺(tái)湖板塊，東亞旗下新盤尚品臺(tái)湖早已經(jīng)釋放將降價(jià)開盤的消息。目前15900元/平方米起的報(bào)價(jià)，相對(duì)于原來(lái)預(yù)期價(jià)格下調(diào)5000元/平方米，同時(shí)還有其他優(yōu)惠。

類似的情形，在大興也并不鮮見。“我們這一次推出的景觀洋房項(xiàng)目單價(jià)在3.6萬(wàn)元/平方米左右，與上一期推出的產(chǎn)品相比，價(jià)格基本沒變?！比A潤(rùn)公元九里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前改善型需求還是存在的，只要價(jià)格符合心理預(yù)期，他們就會(huì)購(gòu)買。這也是項(xiàng)目平價(jià)入市的原因。據(jù)了解，公元九里近期還將加推60套洋房產(chǎn)品，目前已經(jīng)有40組客戶明確了購(gòu)買意向，蓄客情況還比較樂觀。除此之外，位于南四環(huán)附近的德賢公館也將定價(jià)維持在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的水平，降低預(yù)期入市似乎已成為高端改善盤的主要策略。

眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的沉淀，多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格經(jīng)過(guò)一再擠壓，已經(jīng)到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)。在價(jià)格方面，房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平在1.9萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。而未公布售價(jià)的項(xiàng)目則是更加謹(jǐn)慎，部分項(xiàng)目已經(jīng)明顯降低預(yù)期。

不限購(gòu)產(chǎn)品舍價(jià)換快消

不同于剛需項(xiàng)目備受自住房擠壓及改善型產(chǎn)品的吃力蓄客，商業(yè)辦公類項(xiàng)目始終定位清晰，一條不受限制的購(gòu)房資格，成為市場(chǎng)中長(zhǎng)盛不衰的產(chǎn)品類型。尤其在近期，北京樓市中的各個(gè)商業(yè)辦公類項(xiàng)目紛紛出招，搶跑市場(chǎng)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上在售及有計(jì)劃入市的商業(yè)辦公類項(xiàng)目，包括CBD臺(tái)湖新城V公館、東亞尚品臺(tái)湖、朝北8080、中昂小時(shí)代等十余個(gè)項(xiàng)目，此外，還有城建北京密碼、長(zhǎng)楹公園自由派、元都尚街等多個(gè)項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。

而從區(qū)域上看，這些不限購(gòu)產(chǎn)品也逐漸“跳脫”傳統(tǒng)核心區(qū)，普遍向外圍擴(kuò)散，目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目就遍布通州、昌平、門頭溝、房山、順義等多個(gè)近郊區(qū)域，通過(guò)價(jià)格方面的平衡，正逐漸被越來(lái)越多的購(gòu)房者接受。

近期，位于房山區(qū)的五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地以20000元/平方米左右的均價(jià)共推出116套房源，而位于朝陽(yáng)區(qū)的另一商住純新盤朝北8080共推出344套房源，入市均價(jià)為20909元/平方米。據(jù)分析人士稱，兩個(gè)項(xiàng)目入市均價(jià)都低于預(yù)售價(jià)格，且開盤當(dāng)天均推出較大幅度的優(yōu)惠措施以促進(jìn)銷量。

事實(shí)上，這還不是商住項(xiàng)目“價(jià)格戰(zhàn)”的起點(diǎn)，早在8月底，已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目率先調(diào)整策略，以價(jià)格撬動(dòng)淡季市場(chǎng)。東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格，在售辦公產(chǎn)品中拿出50套房源做特價(jià)銷售，產(chǎn)品單價(jià)從21000元/平方米降價(jià)至14900元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)6000元/平方米。而同一區(qū)域的泰禾1號(hào)街區(qū)項(xiàng)目二期產(chǎn)品價(jià)格由一期的34000元/平方米調(diào)整至28800元/平方米。

位于亦莊的合生世界村，從原價(jià)15000-18000元/平方米的產(chǎn)品中推出了9800元/平方米的特價(jià)房，并且開盤當(dāng)天銷售超400套。此外，包括金地朗悅·YOYO派、旭輝E天地等知名項(xiàng)目均推出不同的優(yōu)惠措施來(lái)促進(jìn)銷售。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅告訴記者，這類產(chǎn)品以其不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)在前期市場(chǎng)中貢獻(xiàn)了不少銷量，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格也是一路上升，但是隨著更多的普宅類項(xiàng)目紛紛調(diào)低價(jià)格，商住產(chǎn)品也難以獨(dú)善其身，不得不隨行就市做出一定調(diào)整。

房企走量花樣頻出

記者從市場(chǎng)上了解到，今年北京萬(wàn)科通過(guò)降價(jià)、取消精裝等方式來(lái)吸引購(gòu)房者。

近期北京萬(wàn)科引人關(guān)注的促銷是位于南四環(huán)郭公莊板塊的西華府。前不久，西華府推出10套特價(jià)房，最大降幅超8000元/平方米，一期特價(jià)兩居只賣2.9萬(wàn)元/平方米。據(jù)介紹，西華府特價(jià)房推出后迅速售空。

對(duì)于近期部分樓盤的促銷，北京萬(wàn)科有關(guān)人士表示，沒有統(tǒng)一的特價(jià)促銷行動(dòng)，個(gè)別項(xiàng)目打折清掉較差的房源。

上半年，北京萬(wàn)科在萬(wàn)科橙、公園里等多個(gè)項(xiàng)目上通過(guò)調(diào)低開盤價(jià)、取消精裝等實(shí)現(xiàn)積極銷售，取得一定的銷售業(yè)績(jī)。目前，這種靈活定價(jià)、積極促銷的態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)。

此外，諸如合生、珠江、東亞等企業(yè)也都在推出多樣的促銷手段。合生濱江帝景以29500元/平方米的價(jià)格入市，但由于團(tuán)購(gòu)折扣的存在，實(shí)際價(jià)格只在27000元/平方米。8月，東亞一手推全部樓盤10%首付，一手又將印象臺(tái)湖項(xiàng)目售價(jià)下調(diào)6000元/平方米。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在8月中上旬北京樓市供應(yīng)成交回暖后，8月下旬，樓市又開始回歸平淡。8月18日至24日，北京共有中冶藍(lán)城、合生·濱江帝景等6個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)供應(yīng)房源1287套，環(huán)比下降46%。同一周，北京商品住宅成交1593套，環(huán)比下降30%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，此前多個(gè)項(xiàng)目熱銷，主要是因?yàn)榉科蟛扇I(yíng)銷手段、價(jià)格杠桿的作用。而從整個(gè)市場(chǎng)情形看，觀望情緒仍然存在，緊縮的信貸政策影響，這都使京城樓市仍然難逃冷清局面。

市場(chǎng)不穩(wěn)仍需以價(jià)換量

對(duì)于當(dāng)下房企以價(jià)換量的選擇，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市走勢(shì)并不清晰，市場(chǎng)不支持價(jià)格上揚(yáng)，以價(jià)換量仍然是房企突圍的主要辦法。

和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫告訴記者，未來(lái)基本地價(jià)一上調(diào)，意味著開發(fā)商的成本也跟著上調(diào)，能夠拿出來(lái)作為優(yōu)惠促銷的部分越來(lái)越小，實(shí)際上之前有明顯降價(jià)的項(xiàng)目，都是前期較低地價(jià)拿的項(xiàng)目。大家已經(jīng)觀望了大半年了，也知道市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)也沒有多少再降的空間了，一些理性的客戶已經(jīng)開始出手。

而從許多項(xiàng)目推盤實(shí)踐看，靈活的價(jià)格策略確實(shí)可以促進(jìn)銷售。位于東南四環(huán)的江南山水，大戶型精裝公寓起價(jià)3.65萬(wàn)元/平方米，推動(dòng)該項(xiàng)目在7月實(shí)現(xiàn)銷售20余套。

在北京懋源地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)赫蒙看來(lái)，金九銀十一直以來(lái)都是樓市最重要的銷售節(jié)點(diǎn)之一，業(yè)內(nèi)也希望借此傳統(tǒng)銷售旺季能夠帶動(dòng)樓市回暖。高端住宅在上半年確實(shí)走出了獨(dú)立的市場(chǎng)行情，近期從供應(yīng)上，多個(gè)知名高端項(xiàng)目醞釀入市，而這些項(xiàng)目多集中在四環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，這也說(shuō)明高端住宅的焦點(diǎn)重新回到核心區(qū)。政策的扭轉(zhuǎn)，一定會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，2014年樓市可能先冷后熱，金九銀十應(yīng)該會(huì)有一波回暖。

在采訪中，有不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，在“金九銀十”開發(fā)商預(yù)計(jì)大量增加供應(yīng)時(shí)，房企為搶奪有限的市場(chǎng)需求，就必須實(shí)行積極的定價(jià)策略，這樣才有助于回款、拿地，有助于全年業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬就對(duì)記者提及，之所以近期頻頻促銷，還有回款拿地的考慮。在他看來(lái)，目前北京以及外地土地市場(chǎng)走低，低溢價(jià)成交增多，因此通過(guò)促銷盡快回款有助于把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)。