頂豪火拼

冷淡多時(shí)的北京樓市有了新看點(diǎn)：多個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目將在金九銀十集中入市，其中不乏從土地出讓階段就備受關(guān)注“地王級(jí)”項(xiàng)目，包括2010年的薊門橋地王，2012年的萬柳地王，如今的保利·海德公園和中赫·萬柳書院等。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年北京預(yù)計(jì)有7個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目入市，數(shù)量創(chuàng)下北京近年之最，下半年頂級(jí)豪宅扎堆入市的局面也將令豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)再起風(fēng)云。

頂級(jí)豪宅集中入市

9月13日，保利·海德公園首期將開盤。該項(xiàng)目位于北三環(huán)薊門橋，作為2010年出讓的地王級(jí)項(xiàng)目，又經(jīng)歷了從中國兵裝到保利地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手，歷經(jīng)4年多的時(shí)間，海德公園項(xiàng)目終于入市了。

保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李晶表示，“一墅一世家”的保利海德公園，從建筑、精裝、到園林再到內(nèi)部生活服務(wù)系統(tǒng)構(gòu)件上都將突破以往標(biāo)準(zhǔn)，樹立北京高端住宅的一個(gè)新標(biāo)桿。與此同時(shí)，中赫旗下頂級(jí)豪宅項(xiàng)目萬柳書院也計(jì)劃在年底開盤。

萬柳書院地處海淀萬柳核心區(qū)域，作為2012年的雙料地王，業(yè)內(nèi)外一直都在期待萬柳書院的入市時(shí)間與入市產(chǎn)品。

據(jù)萬柳書院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，中赫置地自拿地后，就積極推進(jìn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工。萬柳書院本來可以早一些亮相，主要是因?yàn)橹泻罩玫叵Ｍ麑⑦@一產(chǎn)品按照“藝術(shù)品”而不是“工藝品”的標(biāo)準(zhǔn)來打造，這就需要花費(fèi)大量時(shí)間和成本去精研品質(zhì)。初期做的園林甚至因?yàn)楸恢泻照撟C為不符合整體項(xiàng)目的“調(diào)性”，便全盤推翻重做。

由于該項(xiàng)目地處西北三環(huán)和四環(huán)之間城市核心區(qū)，不僅交通便捷、商業(yè)配套成熟，周邊學(xué)府林立。因此，早在2013年年中，就有不少高端置業(yè)者開始打探萬柳書院的入市時(shí)間。今年年初，萬柳書院已接待意向客戶數(shù)量約1600組，是可供房源套數(shù)的5倍多。

“估計(jì)年底現(xiàn)房開盤，目前樣板間基本已經(jīng)做好，園林做好之后就可以接待訪客了?！比f柳書院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

另一個(gè)計(jì)劃下半年面市的則是龍頭房企萬科旗下與故宮為鄰的高端住宅項(xiàng)目——萬科北河沿甲柒拾柒號(hào)。

該項(xiàng)目是去年年初，萬科從凱德手上以接近5萬元/平米的價(jià)格收購所得，當(dāng)時(shí)建筑面積僅為1.4萬平米。由于其地理位置優(yōu)越，被許多即將入市的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目當(dāng)做了標(biāo)本，此前業(yè)內(nèi)傳出的價(jià)格為12萬元/平方米。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年京城7個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目計(jì)劃入市。一方面是頂級(jí)豪宅相繼入市，另一方面北京公寓豪宅成交套數(shù)也在大幅增加。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京在售報(bào)價(jià)超過5萬元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目共售出180套房源，銷售總面積達(dá)3.16萬平方米，環(huán)比上月，成交套數(shù)、面積分別上漲了73%和62%。

“去年公寓豪宅市場(chǎng)的月度銷量基本穩(wěn)定在200-300套，今年前7個(gè)月，公寓豪宅的月度銷量基本維持在100套上下，進(jìn)入8月，改善性購房者在經(jīng)過半年多時(shí)間的積蓄后，也在躍躍欲試?！?亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預(yù)計(jì)，明年將有超過70個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目同期在售，高端市場(chǎng)供應(yīng)增加的同時(shí)將面臨購房客群縮減的局面。

價(jià)格再上一層樓

“海德公園9月中旬開盤入市，均價(jià)為95000元/平方米?！?月29日，在2014北京頂級(jí)豪宅沙龍上，保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李晶這樣透露。其實(shí)，海德公園在北京市住建委獲批預(yù)售價(jià)便高達(dá)9.7萬元/平方米，創(chuàng)下了今年新入市住宅最高單價(jià)。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)下的市場(chǎng)中，海德公園的單價(jià)剛剛夠上頂級(jí)豪宅的單價(jià)水平。

“今年入市的頂級(jí)豪宅要么是去年或前年的地王項(xiàng)目，要么地處黃金位置，均價(jià)都不低。比如萬科北河沿甲柒拾柒號(hào)因?yàn)榈靥帠|城，挨著故宮，其簽約價(jià)格在10萬元/平方米左右，單套總價(jià)起點(diǎn)超過3000萬元?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志表示。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶則表示，頂級(jí)豪宅均價(jià)應(yīng)該超過10萬元/平方米。

事實(shí)上，近年來頂級(jí)豪宅的價(jià)格門檻可謂水漲船高。2010年初，西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺(tái)7號(hào)院曾以7.2萬元/平方米的價(jià)格取得預(yù)售證。同年8月，位于王府井的霞公府預(yù)售單價(jià)突破10萬元，達(dá)到106320元/平方米，當(dāng)時(shí)已屬京城之最。

如今，北京預(yù)售、現(xiàn)售價(jià)格接近或超過10萬元/平方米的樓盤，并不鮮見。即將入市的中赫·萬柳書院，一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為價(jià)格將達(dá)到15萬元/平米，全盤的貨值預(yù)計(jì)可能超過130億元。中赫置地CEO孫鵬接受新京報(bào)采訪時(shí)透露，萬柳書院預(yù)計(jì)將在年底現(xiàn)房入市，入市價(jià)格或略低于15萬元/平方米。

此外，2013年出讓的農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)超過7.3萬元/平方米。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌早已公開透露，農(nóng)展館項(xiàng)目售價(jià)將在15萬元/平方米以上，最高售價(jià)將超過30萬元/平方米。

高端市場(chǎng)能否松綁

高端項(xiàng)目的集中入市與熱銷，似乎讓業(yè)內(nèi)嗅到了“春”的氣息，解除高端限購是否為時(shí)不遠(yuǎn)，成為業(yè)內(nèi)、坊間議論的焦點(diǎn)。

有媒體轉(zhuǎn)述某品牌開發(fā)商營銷總監(jiān)的話稱，北京或?qū)⒑芸旖獬龑?duì)高端住宅的限購?！敖衲晗掳肽?，北京會(huì)有很多售價(jià)超10萬的地王級(jí)豪宅入市。如果不放松限購，這些前地王就很難解套，而如果前地王不能解套，政府未來賣地生意也不會(huì)好。北京孫河組團(tuán)地塊流標(biāo)就是最好的例證?！?/p>

北京萬科副總經(jīng)理肖勁呼吁，北京的限購應(yīng)該部分放松，“單價(jià)五萬元以上的，總價(jià)800萬元以上的，干脆放開?！备叨隧?xiàng)目對(duì)接高端人群需求，不會(huì)直接沖擊普通買房人關(guān)注的剛需市場(chǎng)。

毛大慶表示，未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)去行政化是基本主流，從以政策為主導(dǎo)的市場(chǎng)變?yōu)橐怨┬桕P(guān)系為主的市場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)該多圍繞產(chǎn)品本身做文章。業(yè)內(nèi)人士持有的一個(gè)觀點(diǎn)是，放開高端市場(chǎng)，政府還可以通過高端項(xiàng)目上的稅費(fèi)支持保障房建設(shè)。

同時(shí)，放開高端市場(chǎng)，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地成交，也有助于政府獲得更多的土地出讓金。

不過，對(duì)于高端市場(chǎng)放開限購，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓持保守態(tài)度。他認(rèn)為，根據(jù)27個(gè)已取消限購政策的城市看，只有5個(gè)城市采取放開中高端樓市的方式，說明是非主流。屬于供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性局部的現(xiàn)象，體現(xiàn)限購政策差別化執(zhí)行，也是分類調(diào)控的表現(xiàn)。

另一方面，不斷攀升的豪宅價(jià)格也引起了政府的“警惕”。

9月9日，北京市政府常務(wù)會(huì)議新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從會(huì)議內(nèi)容來看北京形成新的調(diào)控思路，仍堅(jiān)持“不放松”總體特征，尤其是針對(duì)高端市場(chǎng)的調(diào)控方向變化最大，由“高端有市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案叨耸袌?chǎng)有調(diào)控”。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，高端市場(chǎng)一改以往的“有市場(chǎng)”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝姓{(diào)控”，是根據(jù)現(xiàn)階段市場(chǎng)實(shí)情所做出的選擇。

2010年以來的北京土地出讓中，大多按比例配建保障性住房，而2013年又將自住型商品房納入配建范疇，使得純商品房的土地面積進(jìn)一步受到擠壓，也將土地成本再次轉(zhuǎn)嫁給商品房地塊，促使商品住宅土地成本不斷抬升，北京樓市“泛豪宅化”趨勢(shì)漸顯。在此情形下，對(duì)高端市場(chǎng)繼續(xù)實(shí)行限購管制，利于控制中高端項(xiàng)目的成交速度，降低其在整體市場(chǎng)的交易量占比，有助于控制北京平均房價(jià)?！?/p>