孫氏綠城收購(gòu)“劫”

融創(chuàng)收購(gòu)綠城正面臨變數(shù)。市場(chǎng)有消息稱，香港證監(jiān)會(huì)可能認(rèn)為融創(chuàng)中國(guó)與宋衛(wèi)平屬于一致行動(dòng)人士，該收購(gòu)將觸發(fā)全面收購(gòu)要約，這意味著融創(chuàng)有可能要掏出近200億港元才能完成綠城的股權(quán)并購(gòu)。

在此情形下，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)、綠城中國(guó)候任聯(lián)席主席孫宏斌是否能順利完成收購(gòu)，這宗中國(guó)房地產(chǎn)界最大的并購(gòu)案將何去何從，瞬間聚集了萬(wàn)千焦點(diǎn)。

收購(gòu)變數(shù)

“沒(méi)有什么難度，真的沒(méi)有。收購(gòu)你可以認(rèn)為已經(jīng)完成了，過(guò)渡期也已經(jīng)安排好了，沒(méi)有問(wèn)題，下一步就是投資買地?！痹?月27日融創(chuàng)中國(guó)2014年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌反復(fù)解釋。

這已經(jīng)是孫宏斌第二次針對(duì)收購(gòu)綠城股權(quán)一事做出回應(yīng)，就在前一天，孫宏斌還出現(xiàn)在了綠城中國(guó)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)此事作出回應(yīng)，據(jù)說(shuō)這是孫宏斌臨時(shí)決定的。他回應(yīng)稱：“出席綠城發(fā)布會(huì)，主要是溝通融創(chuàng)收購(gòu)綠城股權(quán)進(jìn)展”。

原因則是有香港媒體指出，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)綠城股份的收購(gòu)可能觸發(fā)港交所《收購(gòu)守則》有關(guān)“一致行動(dòng)人士”持股達(dá)到30%或以上，需提出全面收購(gòu)的條件，由于涉及金額高達(dá)200億元，融創(chuàng)有可能放棄收購(gòu)綠城。

幾個(gè)月前，綠城上演了“改朝換代”的大戲，教父宋衛(wèi)平退場(chǎng)，孫宏斌率融創(chuàng)以63億元收購(gòu)綠城24.313%股權(quán)，一躍成為與九龍倉(cāng)并列第一的綠城大股東。不過(guò)，股權(quán)交割仍未完成，香港交易所還在對(duì)這起并購(gòu)交易進(jìn)行審查。孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天曾預(yù)期，該收購(gòu)最快將在兩周內(nèi)完成。

截至目前，這筆收購(gòu)仍然沒(méi)有音信。綠城中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)當(dāng)天，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年給出了一個(gè)期限——今年12月份之前完成，“當(dāng)時(shí)也是預(yù)見(jiàn)了這個(gè)交易的復(fù)雜性。是不是一致行動(dòng)人，我們自己最清楚，我們認(rèn)為我們不是一致行動(dòng)人，相信也會(huì)得到大家的認(rèn)可。”

“從目前的情況來(lái)看，應(yīng)該不屬于一致行動(dòng)人?！弊C券界知名維權(quán)律師、上海新望聞達(dá)律師事務(wù)所律師宋一欣告訴記者，根據(jù)香港《公司收購(gòu)及合并守則》規(guī)定，一致行動(dòng)人有12種情形，融創(chuàng)董事局主席孫宏斌與宋衛(wèi)平只是好友，融創(chuàng)與宋衛(wèi)平不存在母子公司及兄弟公司關(guān)系。但如果是通過(guò)合資公司融綠收購(gòu)綠城，那就屬于一致行動(dòng)人。

不過(guò)，宋一欣表示，具體裁定會(huì)更復(fù)雜些，屆時(shí)港交所如何判定還要視具體情況分析。早前阿里巴巴入股銀泰同樣被指為一致行動(dòng)人士，但因交易是以發(fā)行新股進(jìn)行，故可以爭(zhēng)取證監(jiān)豁免全面收購(gòu)。

孫宏斌決心堅(jiān)定

如果“一致行動(dòng)人”被證監(jiān)會(huì)認(rèn)定，則融創(chuàng)面臨著兩難的抉擇——放棄收購(gòu)或全面收購(gòu)。如孫宏斌選擇全面收購(gòu)，按每股12元港幣計(jì)算，融創(chuàng)需要拿出高達(dá)196億元港幣。

但孫宏斌收購(gòu)綠城的態(tài)度堅(jiān)決：“任何情況下都不會(huì)放棄收購(gòu)，并且很多投資者會(huì)堅(jiān)定地站在我們這一邊。”

融創(chuàng)的半年財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示，截至今年上半年，融創(chuàng)手持的現(xiàn)金余額為229.85億元，但一旦要融創(chuàng)拿出近兩百億港元的現(xiàn)金去完成綠城股權(quán)收購(gòu)，融創(chuàng)的賬面現(xiàn)金將所剩無(wú)幾。

“完成收購(gòu)有可能促使融創(chuàng)的凈負(fù)債率急升40個(gè)百分點(diǎn)，并耗盡手頭現(xiàn)金?！钡裸y證券認(rèn)為。今年上半年，融創(chuàng)的凈負(fù)債率比率已經(jīng)有所下降，從去年年底的69.7%降至66.7%，如果融創(chuàng)被迫需要完成綠城的全面股權(quán)收購(gòu)，其負(fù)債率將很快突破100%，重新達(dá)到融創(chuàng)2011年之前高負(fù)債的危險(xiǎn)水平。

對(duì)此，以大膽著稱的孫宏斌似乎并不擔(dān)心：“收購(gòu)雖然會(huì)令負(fù)債增加，但同時(shí)也會(huì)令資產(chǎn)增加，以綠城的資產(chǎn)價(jià)值，交易完成后對(duì)凈資產(chǎn)負(fù)債率的加幅其實(shí)有限?！边@并不難理解。如果融創(chuàng)完成綠城的收購(gòu)，融創(chuàng)和綠城兩家今年的銷售總額也將超過(guò)一千億元，成為中國(guó)房企下一個(gè)千億級(jí)企業(yè)。

融創(chuàng)的底氣還來(lái)源于其不斷改善的業(yè)績(jī)。2014年上半年，融創(chuàng)完成合約銷售額298.02億元，較去年同期增長(zhǎng)了26%，各項(xiàng)指標(biāo)都十分不錯(cuò)。

融創(chuàng)在其布局的絕大部分城市的銷售業(yè)績(jī)，幾乎都已經(jīng)入圍了當(dāng)?shù)厣习肽攴科箐N售金額的前3名。融創(chuàng)在上海、天津、無(wú)錫3城，成為當(dāng)?shù)劁N冠；在北京、重慶、蘇州3城，獲得房企銷售金額排名第2位；即便在2012年末才進(jìn)入的杭州，銷售金額排名從2013年的第32名，大幅躍升至第2名。

孫宏斌甚至表態(tài)，即使香港證監(jiān)會(huì)不批，融創(chuàng)也能私有化綠城，“買塊地都要100個(gè)億，借錢私有化也沒(méi)有問(wèn)題?！?/p>

收購(gòu)綠城24.3%股份的資金來(lái)源，可能會(huì)來(lái)自于未來(lái)的并購(gòu)融資。早在6月9日，融創(chuàng)已經(jīng)與中國(guó)銀行、中信銀行、恒生銀行簽訂了一筆2.6億美元的三年期貸款融資，用作一般企業(yè)用途。孫宏斌此前透露，該筆資金即為上述收購(gòu)籌集，后續(xù)可能還會(huì)做一筆并購(gòu)貸款融資，而且“現(xiàn)在已經(jīng)有投資者表示愿意和融創(chuàng)中國(guó)一起完成要約收購(gòu)”。

磨合，沒(méi)那么簡(jiǎn)單

盡管宋衛(wèi)平已“淡出”綠城，但在上海和杭州，卻仍然常?？梢钥吹竭@樣的廣告牌——“宋氏綠城、絕版收藏”。

有人調(diào)侃說(shuō)，孫宏斌太沒(méi)面子了，綠城已經(jīng)是他的了。但其實(shí)，孫宏斌是聰明的，他知道怎樣才能把綠城的房子以最快速度賣出去，從在北京和方興地產(chǎn)合作開(kāi)始，孫宏斌早已是一個(gè)聰明的投資人。

不過(guò)，作為近年來(lái)地產(chǎn)界最大的一次并購(gòu)案，即便孫宏斌以不菲代價(jià)成功收購(gòu)綠城，也并不意味著孫宏斌能很好的進(jìn)行消化和磨合，綠城的人事、財(cái)務(wù)乃至市場(chǎng)的震蕩仍在繼續(xù)發(fā)酵。

融創(chuàng)中國(guó)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)接手了部分綠城的營(yíng)銷業(yè)務(wù)。融創(chuàng)中國(guó)北京公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理樓艷青對(duì)記者證實(shí)，綠城在通州的京杭府項(xiàng)目的營(yíng)銷業(yè)務(wù)已經(jīng)由融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)。由此可見(jiàn)，綠城中國(guó)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有了很大改變。

“融創(chuàng)還是有他的優(yōu)勢(shì)，新的管理團(tuán)隊(duì)更有執(zhí)行力，更注重效率了?！币晃痪G城員工私下告訴記者，比如對(duì)于有關(guān)層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)下屬報(bào)告的時(shí)間，以前綠城沒(méi)有嚴(yán)格要求，但現(xiàn)在的綠城就要求對(duì)下屬報(bào)告必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)做出批復(fù)。

不過(guò)，融創(chuàng)與綠城的融合遠(yuǎn)沒(méi)那么簡(jiǎn)單，雖然融創(chuàng)一直堅(jiān)持的中高端產(chǎn)品定位與綠城基本符合，但是兩者在同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、團(tuán)隊(duì)、理念方面的融合，對(duì)孫宏斌仍是一場(chǎng)挑戰(zhàn)。

根據(jù)孫宏斌目前透露的計(jì)劃，在收購(gòu)綠城之后，融創(chuàng)將對(duì)綠城的業(yè)務(wù)布局進(jìn)行局部調(diào)整，即逐步集中于大城市項(xiàng)目的發(fā)展，適當(dāng)減少三、四線城市的業(yè)務(wù)，主要看好的城市有南京、福州、廈門、廣州、深圳等。

在問(wèn)及未來(lái)在長(zhǎng)三角地區(qū)雙方如何解決區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題時(shí)，孫宏斌并未正面回應(yīng)，只表示：“未來(lái)會(huì)繼續(xù)拿地，至于是合作拿地還是單獨(dú)拿地，暫時(shí)還沒(méi)有計(jì)劃表。”至于雙方此前合作的“融綠”平臺(tái)，也將繼續(xù)存在。這個(gè)回答從某種程度上表明，孫宏斌尚未完全做好融創(chuàng)、綠城融合的未來(lái)計(jì)劃，雙方融合的方式、效果目前仍是未知數(shù)。

就產(chǎn)品戰(zhàn)略而言，兩家公司都要堅(jiān)持高聚焦、高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，不是一件容易的事。就融創(chuàng)與綠城目前的市場(chǎng)布局而言，北京、上海的中高端市場(chǎng)還可以持續(xù)看好，但諸如天津、重慶、杭州等城市，未來(lái)中高端產(chǎn)品的消化能力都十分有限。

在2013年銷售前十強(qiáng)的企業(yè)中，有9家企業(yè)的產(chǎn)品定位均是中低端，產(chǎn)品銷售均價(jià)在1萬(wàn)元左右，其中碧桂園和恒大的均價(jià)甚至只在6000-7000元之間，只有綠城產(chǎn)品單價(jià)在1.9萬(wàn)元左右。

綠城仍未走出低谷

讓孫宏斌依然頭疼的是，綠城上半年去化情況依舊不理想。盡管綠城的月度通訊顯示，今年6-8月，在孫宏斌正式接手的三個(gè)月里，綠城的合約銷售額由去年同期的147億元，增長(zhǎng)至今年的162億元，增幅10%。

但今年上半年，綠城完成的銷售收入還是同比下滑了15%，累計(jì)金額只有276億元，要沖刺今年650億銷售目標(biāo)并非易事。此外，2014上半年綠城的凈利按年下滑67%至6.13億元，毛利率和凈利率也同比分別下降5.2%、13.3%。

對(duì)此，壽柏年表示，綠城業(yè)績(jī)下滑主要來(lái)自于項(xiàng)目毛利率下降、三、四線城市周轉(zhuǎn)以及匯率因素。而對(duì)于孫宏斌來(lái)說(shuō)，下一步還是要幫助綠城調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫(kù)存。

由于綠城會(huì)降價(jià)來(lái)加速去化三、四線城市項(xiàng)目，再加上剩余的2009年、2010年高價(jià)地陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，下半年綠城利潤(rùn)率還會(huì)繼續(xù)走低。壽柏年也坦言，當(dāng)前綠城庫(kù)存結(jié)構(gòu)未梳理完整，杭州周邊三、四線將實(shí)行快速去化策略，杭州地區(qū)保持平穩(wěn)。

一邊歡喜一邊愁，另一方面，場(chǎng)上關(guān)于藍(lán)城的好消息頻頻傳來(lái)。9月中旬，市場(chǎng)盛傳宋衛(wèi)平的藍(lán)城將借殼上市的消息，被借殼的疑為9月8日起停牌的百威國(guó)際。據(jù)其公布，擬配發(fā)新股及認(rèn)股證予獨(dú)立第三方人士宋衛(wèi)平，可能因此觸發(fā)全面收購(gòu)，未有披露涉及金額，股份續(xù)停牌。

通告中所指的買家疑為綠城公司主席宋衛(wèi)平，按百威國(guó)際現(xiàn)有總股本10.46億股、停牌前報(bào)1.24元計(jì)算，全購(gòu)代價(jià)將達(dá)到約13億元。百威國(guó)際過(guò)去主要從事塑膠業(yè)務(wù)，后來(lái)購(gòu)入蒙古礦產(chǎn)，涉足采礦業(yè)務(wù)，停牌前股價(jià)曾急升逾六成。不過(guò)，該消息尚無(wú)法得到藍(lán)城內(nèi)部的證實(shí)。

可以確認(rèn)的是，宋衛(wèi)平的藍(lán)城中國(guó)已在香港注冊(cè)，在9月5日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，藍(lán)城中國(guó)班底集體亮相。

據(jù)了解，藍(lán)城的主要業(yè)務(wù)集中在房產(chǎn)代建、頤養(yǎng)、農(nóng)業(yè)、健康四大板塊。從藍(lán)城的核心領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)班子中，可以明顯看出傅林江等“綠城系”的身影。