房地產(chǎn)市場體系初探

摘要：房地產(chǎn)體系的完善和形成，須先完善房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理的相應(yīng)政策、管理機(jī)制和主要內(nèi)容，通過行政手段、法律手段、教育手段及經(jīng)濟(jì)手段，最終達(dá)到完善房地產(chǎn)市場體系的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場體系；政策；管理機(jī)制；主要內(nèi)容

房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)的各種交換的場所，是房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分割的統(tǒng)一市場；是買房、賣房、建房，實(shí)行住房商品化，把住房納入市場經(jīng)濟(jì)軌道所必需的一個(gè)條件；包括消費(fèi)品和生產(chǎn)資料等商品市場，以及資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素市場。從某種意義和程度上來說，房地產(chǎn)市場處于不斷的完善和進(jìn)一步形成之中。在此過程之中，不斷完善房地產(chǎn)市場體系可以從以下幾方面努力。

一、完善房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理的相應(yīng)政策

房地產(chǎn)市場體系是房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理發(fā)展過程的晴雨表，而房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理的發(fā)展過程又是完善房地產(chǎn)市場體系的一種體現(xiàn)。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中需要有相應(yīng)的、完善的政策，從而使房地產(chǎn)市場能夠有明確的目標(biāo)和方向，以便于管理和開展工作。完善房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理的相應(yīng)政策主要包括以下幾點(diǎn)。

一是在實(shí)行住房商品化過程中，把住房消費(fèi)資金加入到職工群眾的貨幣工資中去，變實(shí)物分配為商品交換。通過交換，把住房消費(fèi)資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資料資金，用以從事住房的再生產(chǎn)。把整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)納入市場經(jīng)濟(jì)的軌道。

二是實(shí)行城市土地有償使用制度。為實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)、配套建設(shè)資金的良性循環(huán)，合理節(jié)約使用土地，提高土地配置效益，須對(duì)城市土地全面實(shí)行有償使用。其中，可實(shí)行土地勞務(wù)市場招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包、分包等形式。土地經(jīng)營按照所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開的原則，由國家委托全民所有制企業(yè)進(jìn)行壟斷經(jīng)營。

三是完善房地產(chǎn)市場，不僅要完善房地產(chǎn)開發(fā)交易市場，還要完善、開放有關(guān)房地產(chǎn)生產(chǎn)資料市場、勞務(wù)市場、資金市場、科技咨詢市場等。要掃除影響平等競爭的各種障礙，創(chuàng)造在市場上平等競爭的條件。

四是建立和理順房地產(chǎn)價(jià)格（包括租金）體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理，建立房地產(chǎn)商業(yè)銀行及專門的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，開辦住房儲(chǔ)蓄，發(fā)展建房、買房貸款，發(fā)行房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)股票，鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人參股并由國家控股。減輕房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的稅負(fù)，嚴(yán)禁非法攤派，扶植房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

五是政府房地產(chǎn)業(yè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的管理，轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督服務(wù)的作用，并健全房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)組織，使之成為政府房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)職能部門與房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)之間的橋梁。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)方面的立法（含涉外房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的立法），用法律的形式，維護(hù)廣大職工群眾的合法權(quán)益，以保障房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展。

六是房地產(chǎn)業(yè)是組織房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，是在工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化中興起的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)所具有的生產(chǎn)和生活中不可或缺和不可替代的特殊性，使其具有基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性的顯著特征。激烈競爭的房地產(chǎn)市場對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才提出了更高的要求。由于房地產(chǎn)市場是不完全的市場，基本屬于“二手貨”市場，因此需要努力提高房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)素質(zhì)和職工隊(duì)伍素質(zhì)，努力培養(yǎng)多層次的房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人才。

二、完善房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理機(jī)制

完善房地產(chǎn)市場體系，應(yīng)先完善房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理機(jī)制。要建立健全以經(jīng)濟(jì)手段為主，以行政手段、法律手段、教育手段為輔的宏觀管理機(jī)制體系。

國家用經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段和教育手段，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)正確地進(jìn)行經(jīng)營決策，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

以經(jīng)濟(jì)手段為主，主要是制定產(chǎn)業(yè)政策，充分發(fā)揮價(jià)格、信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)現(xiàn)；以行政手段加強(qiáng)行業(yè)管理，包括市場管理和價(jià)格管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等，從中貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)政策；以法律手段及形式，主要是保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，維護(hù)企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；以教育手段，主要是大力培養(yǎng)人才，做好有關(guān)的輿論宣傳工作和進(jìn)行精神文明建設(shè)。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場管理的主要內(nèi)容

完善房地產(chǎn)市場體系，需要完善土地征用市場、土地開發(fā)勞務(wù)市場、地產(chǎn)租用市場（含地產(chǎn)批租和在租賃期內(nèi)地產(chǎn)使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓市場）、房產(chǎn)買賣市場、房產(chǎn)租賃市場、房屋交換市場、房屋勞務(wù)市場（含修繕勞務(wù)、信托勞務(wù)、綜合服務(wù)等市場）、房地產(chǎn)信息、技術(shù)、勞動(dòng)力、物資、資金等房地產(chǎn)生產(chǎn)要素市場。

完善房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)容如此之多，在房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、房地產(chǎn)市場管理上，其主要內(nèi)容必須進(jìn)一步加以完善。

一是規(guī)范登記發(fā)證行為，要保障房屋交易安全，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。根據(jù)國家《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，建立健全產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度，公開法律依據(jù)、辦事程序、查詢辦法。房地產(chǎn)企業(yè)登記的審查，要按照國家規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)必須具備的條件，審核批準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)的建立，根據(jù)企業(yè)的申請(qǐng)和國家的有關(guān)法令，審核批準(zhǔn)企業(yè)的撤銷，掌握企業(yè)的經(jīng)營狀況。積極推行權(quán)屬登記與房地產(chǎn)交易工作一體化服務(wù)，提高辦事效率，推動(dòng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的規(guī)范化、現(xiàn)代化。

二是根據(jù)國家的宏觀房地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，結(jié)合本地區(qū)的具體情況，綜合平衡，提出本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及產(chǎn)、供、銷的指導(dǎo)性計(jì)劃，統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

三是貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行政策的情況。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，完善協(xié)會(huì)組織，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)研，開展行業(yè)自律，參與企業(yè)信用評(píng)價(jià)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)、紐帶和維權(quán)作用。

四是向房地產(chǎn)企業(yè)提供有關(guān)房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)信息，并提供國家規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)等級(jí)條件，從中審查評(píng)定企業(yè)的等級(jí)。房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一支特殊力量，其可持續(xù)發(fā)展需要信用，而其目前的信用狀況卻令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)明顯滯后。因此，有必要建立較為完善的房地產(chǎn)市場信用體系，以促進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展。研究并建立切實(shí)可行的房地產(chǎn)企業(yè)的信用體系是促進(jìn)該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的基本前提。

需要進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)的各種交換的場所。房地產(chǎn)市場管理，是指對(duì)房地產(chǎn)市場各種交換關(guān)系的綜合管理，因而要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格政策，以進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格管理。要嚴(yán)格控制各種價(jià)格形式的實(shí)施范圍和浮動(dòng)幅度，嚴(yán)厲打擊利用房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)；要嚴(yán)格按照國家的價(jià)格政策和物價(jià)指數(shù)，定期宏觀調(diào)整房地產(chǎn)的市場價(jià)格；要嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)交易中的質(zhì)量監(jiān)督，保護(hù)廣大職工群眾的根本利益，維護(hù)他們的合法權(quán)利和義務(wù)；要積極組織和支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的合法活動(dòng)，制止和取締房屋買賣中的非法活動(dòng)；要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家有關(guān)的土地政策，嚴(yán)格監(jiān)督土地征用、開發(fā)、出租、批租，以及土地有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的活動(dòng)，一切屬于國家享有的土地收益，必須全部上繳給國家，維護(hù)國家對(duì)城市土地的所有權(quán)不受侵害；要嚴(yán)格監(jiān)督涉外房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)涉外房地產(chǎn)業(yè)政策，監(jiān)督涉外房地產(chǎn)經(jīng)營中的外匯收入和使用；要監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)股票、債券的發(fā)行和流通活動(dòng)。

總之，通過行政手段、法律手段、教育手段及經(jīng)濟(jì)手段，形成一個(gè)互相聯(lián)系的、密不可分的、科學(xué)完整的房地產(chǎn)管理機(jī)制，最終達(dá)到完善房地產(chǎn)市場體系的目的。

（作者單位：吉林省四平市房屋市場服務(wù)中心）