樓市政策應(yīng)重長遠(yuǎn)

今年以來，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的拐點(diǎn)。

今年前七個月，住宅銷售面積較去年同期下降9.4%，新開工面積下降16.4%，土地銷售面積下滑4.8%。根據(jù)搜房百城數(shù)據(jù)顯示，今年4月之后全國平均房價持續(xù)環(huán)比下滑，到7月底，百城房價的平均同比增速由年初的11%下滑到4.7%，三線城市（省會以下城市） 平均房價開始同比負(fù)增長。

與樓市交易數(shù)據(jù)疲軟相對應(yīng)的是房地產(chǎn)投資增速的下滑。今年前七個月，房地產(chǎn)投資同比增幅為13.7%，遠(yuǎn)低于2013年19.8%的全年增幅。房地產(chǎn)投資的下滑成為拖累今年經(jīng)濟(jì)增長的最大阻力。

有意思的是，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的過程中中央政府保持了很強(qiáng)的定力。除了強(qiáng)調(diào)棚戶區(qū)改造之外，政府對房地產(chǎn)只是泛泛地提及應(yīng)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這些可能傳遞出來的信息是，本屆中央政府對于房地產(chǎn)市場將更注重長期性制度安排，而會淡出周期性調(diào)控措施。

對房地產(chǎn)市場下行一直忍而不發(fā)，可能源于政府對于經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的理解。房地產(chǎn)和一些產(chǎn)能過剩行業(yè)的下行與新經(jīng)濟(jì)的快速增長會在一段時期內(nèi)并存。從正面的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和利潤趨于正?；欣谄渌袠I(yè)的崛起。如果通過一些短期的刺激措施重新托起樓市，只能進(jìn)一步阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，并增加未來經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險。

房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變的另一個理由是，從2011年開始，中國樓市基本面出現(xiàn)了根本性的變化，由之前的整體供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)檎w供大于求。在這種情況下，以往的以控制需求為主的短期樓市調(diào)控措施（如限購限貸）已不適合。

樓市長期制度的安排應(yīng)該包括哪些方面？除了市場一直關(guān)注但遲遲未能落地的不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅制度外，我們認(rèn)為應(yīng)該進(jìn)一步完善目前的保障房政策。此外，對于二手房交易和租房市場的政策安排也應(yīng)早日提上日程。

2011年至2014年上半年，各級政府已經(jīng)完成保障房開工量為2955萬套，已經(jīng)建成1757萬套。但是，保障房政策的實(shí)行仍存在一些明顯的問題。

一是保障房新開工面積與建成面積存在明顯的差異。即使考慮到住房的建設(shè)周期，建成套數(shù)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新開工套數(shù)，這意味著在新開工的指標(biāo)上可能存在明顯的虛報現(xiàn)象。

二是保障房建設(shè)過多注重數(shù)量指標(biāo)，而在整體規(guī)劃和配套設(shè)施方面存在諸多瑕疵。這導(dǎo)致在一些地區(qū)保障房的入住率低，造成新的資源浪費(fèi)。

三是各級政府在執(zhí)行保障房政策時采取層層下達(dá)指標(biāo)的方法，而忽視了城市之間的差異。具體而言，許多三四線城市在過去幾年紛紛上馬大量的保障房項(xiàng)目，在這些城市，房價收入比本來處于相對合理的水平，保障房建成后對商品房市場形成直接沖擊。這不僅對這些城市目前的樓市調(diào)整帶來更大壓力，而且也偏離了最初保障房與商品房相對分離、各司其職的初衷。

雖然在保障房的安排中強(qiáng)調(diào)了公租房、廉租房的比重，但實(shí)際可以購買的保障房仍然占了多數(shù)。

在保障房政策中應(yīng)該取消各級地方政府下達(dá)指標(biāo)的做法，應(yīng)把保障房目標(biāo)與各個城市的房價收入比掛鉤，房價過高的地區(qū)政府應(yīng)加大保障房投資的力度，而房價相對合理的地區(qū)主要依靠商品房市場。政府應(yīng)在保障房的政策執(zhí)行中，真正向公租房、廉租房的方向傾斜。

樓市長期制度的安排也要兼顧對現(xiàn)有住房存量的使用，包括鼓勵租房市場的發(fā)展和規(guī)范二手房交易的制度。經(jīng)過15年的快速發(fā)展，中國的人均住房面積已經(jīng)得到很大的改善，但是在住房存量大幅增加的同時，住房分配不均以及住房資源浪費(fèi)現(xiàn)象也日益嚴(yán)重。

根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)的調(diào)查顯示，中國住房市場目前的空置率達(dá)到22%。雖然市場對于這一數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度存在很大爭議，但是，空置率高、住房存量浪費(fèi)嚴(yán)重（包括農(nóng)村地區(qū)）已逐漸成為市場的共識。這如同懸在市場上方的一個堰塞湖，成為未來市場供應(yīng)的一個很大的不確定性。

政府對于住房存量的政策應(yīng)該未雨綢繆。首先要鼓勵發(fā)展規(guī)范租房市場，減少存量中的浪費(fèi)現(xiàn)象。其次要明確住房持有和交易成本方面的制度安排，如房產(chǎn)稅、資本利得稅的征收。此外，在房貸政策方面，雖然目前房貸政策主要區(qū)分首套房、二套房和多套房，但實(shí)際情況是新房房貸遠(yuǎn)比二手房市場房貸容易得多，取消這一區(qū)別將有助于二手房市場的發(fā)展。