央行難救樓市

2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》），從中央金融管理機(jī)構(gòu)的層面聯(lián)手出臺(tái)了一系列刺激樓市的政策，托底意味十分明顯。

這幾乎是2009年以來最為寬松的房地產(chǎn)信貸政策，其中不少條款的力度超出市場預(yù)期，包括重現(xiàn)歷史性的7折利率、對(duì)首套房的認(rèn)定“看貸不看房”等等，而取消對(duì)購買三套房的房貸限制以及允許銀行自行決定三套房首付比例等條款，甚至推翻了以往根據(jù)投資者的屬性來施行房地產(chǎn)政策的邏輯。

就7折利率而言，因?yàn)榘唇屹J款利率水平是決定買房者的杠桿能力的核心指標(biāo)，在房地產(chǎn)下行通道中，刺激居民增加杠桿能夠在一定程度上促進(jìn)增長，實(shí)際上此前各地政府已或明或暗地放開限購、限貸和一些首付限制。

今年上半年一般貸款利率下滑，但個(gè)人住房貸款利率不降反升，反映了商業(yè)銀行在吸儲(chǔ)漸難、息差收窄和地產(chǎn)走勢堪憂的情況下，并無意愿降低個(gè)人住房按揭貸款利率，所以最終商行按照7折利率執(zhí)行的可能性非常低。

《通知》中還提出，通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）來增加按揭貸款。

根據(jù)中國的市場現(xiàn)狀和技術(shù)性水平來判斷，短期內(nèi)MBS不會(huì)有特別大的進(jìn)展。業(yè)界推測，MBS未來可能由國開行牽頭試點(diǎn)，例如由國開行購買市場發(fā)行的MBS債券，并以此為抵押品向央行融資。

相較之下，對(duì)于“認(rèn)貸不認(rèn)房”這一條款，各大商業(yè)銀行更容易達(dá)成共識(shí)以及確認(rèn)執(zhí)行。

所謂“認(rèn)貸不認(rèn)房”，是指監(jiān)管部門對(duì)首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大幅放松，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)房貸的家庭，再次購買住房依然按照首套房貸政策執(zhí)行。

這顯然能釋放出一些被抑制的購房需求，根據(jù)此前規(guī)定，已經(jīng)擁有一套住房的申請人，即使結(jié)清貸款也只能執(zhí)行二套房貸政策，即首付需要支付60%-70%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.2 倍。業(yè)內(nèi)大致共識(shí)是，這一政策變動(dòng)最大能釋放出約30%的新增需求。

個(gè)人住房按揭貸款本就屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而剛需客戶的還款能力通常低于改善型客戶的還款能力，因此這一政策符合銀行本身的利益訴求，銀行更傾向于貸款給這類優(yōu)質(zhì)客戶。

央行此舉就是通過釋放此前被抑制的需求，來解決房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)過剩的問題，更重要的是救地方政府債務(wù)危機(jī)之急。

最后一項(xiàng)對(duì)北上廣深之外所有城市三套房的放開，等于為多套房貸款的申請人提供政策出口，此前是對(duì)已有兩次貸款記錄的購房者停止發(fā)放貸款。這說明，投資性購房也在此次政策鼓勵(lì)的范圍之內(nèi)，為了刺激行業(yè)回暖，政府已放棄區(qū)分購房者的屬性。這些政策比2008年都要寬松。

迄今為止，政府通過解除限購等措施試圖挽回地產(chǎn)頹勢的努力宣告無效。2014年以來，中國房地產(chǎn)進(jìn)入下行調(diào)整期，大中城市房價(jià)幾乎全部淪陷，8月北上廣深的房價(jià)環(huán)比跌幅均超1%。

房地產(chǎn)疲弱已經(jīng)拖累固定資產(chǎn)投資增速放緩，也成為中國經(jīng)濟(jì)低迷的重要原因。

政府需要通過促進(jìn)地產(chǎn)回暖來對(duì)沖整體經(jīng)濟(jì)下滑，通過房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)形成更強(qiáng)的支撐，從而為改革尋求空間。

可以預(yù)期，在《通知》下發(fā)之后，短期內(nèi)居民的購買力得到提高、商業(yè)銀行放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)下行趨勢得到緩和以及房企銷售進(jìn)一步穩(wěn)定。

從長期來看，政策難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的下行周期，特別是與2008年、2009 年相比，房地產(chǎn)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)、人口結(jié)構(gòu)的變化、房價(jià)持續(xù)升值的預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)、社會(huì)資金正在撤離房地產(chǎn)市場等因素，均降低了居民購房投資意愿。大量的呆壞賬，也制約了商業(yè)銀行對(duì)于地產(chǎn)信貸的支持力度和意愿。

中國房地產(chǎn)市場不可能再像過去一樣繁榮復(fù)興，即使一時(shí)間銷售回暖，其可持續(xù)性也依然存疑，開發(fā)商對(duì)于未來市場的判斷是否因?yàn)檎哒{(diào)整變得樂觀，同樣難以確定。唯一可以確定的是，政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激政策仍未結(jié)束。