不動產(chǎn)非市場價值文獻(xiàn)述評

摘要：不動產(chǎn)評估是基于市場價值下的使用價值評估。不動產(chǎn)中的耕地、水域、森林、海洋等不僅具有資產(chǎn)屬性還具有資源屬性。不動產(chǎn)的資源屬性無法在市場環(huán)境中評估，而是要放入一個非市場價值環(huán)境才能估價。本文主要評述了國內(nèi)外現(xiàn)有的非市場價值的分類體系及一些應(yīng)用現(xiàn)狀，希望對以后的研究具有拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；非市場價值；評估

一、不動產(chǎn)非市場價值的概念界定

（一）不動產(chǎn)的概念

國內(nèi)外對不動產(chǎn)的定義不同：一種是不可移動或移動必然損毀的經(jīng)濟價值物，具體指土地、土地之上的固著物，不能與土地分離的物；另一種定義不動產(chǎn)依性質(zhì)不可移動、依用途不可移動、或權(quán)利客體不可移動、或法律規(guī)定不可移動財產(chǎn)、土地及建筑物、固定于土地之上不可移動之物[1]. 在美國，不動產(chǎn)指包括土地和固著在土地上的定著物和附屬于.嚴(yán)世林在2007年對比國內(nèi)外對不動產(chǎn)的概念界定后得出不動產(chǎn)是依其自然性質(zhì)或其用途或依其附著客體為不可移動的物[2].

（二）非市場價值的概念

從資產(chǎn)評估角度，市場價值評估指資產(chǎn)在公開市場上可實現(xiàn)最佳用途的基礎(chǔ)下進(jìn)行參數(shù)及市場數(shù)據(jù)選擇和評價。凡是不滿足上述市場價值評估基礎(chǔ)的評估，其價值便是非市場價值。但是，國內(nèi)外對非市場價值都沒有給出明確的界定，非市場價值本不是一種具體的價值評估形式，而是市場價值以外的各種特殊價值形式的總稱或集合。

二、不動產(chǎn)非市場價值評估類型研究

（一）不動產(chǎn)非市場價值資產(chǎn)類型

根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則》《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》以及國內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)評估論著，非典型市場價值的類型和定義可以概括為以下四種：在用價值，投資價值，持續(xù)經(jīng)營價值，保險價值。

在用價值?！秶H評估準(zhǔn)則》（1997版）IVS2中對在用價值的定義是： 是指某一特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)的價值。此價值類型并不考慮資產(chǎn)的最高最佳使用和資產(chǎn)出售時可能實現(xiàn)的貨幣價值。在用價值是某一項資產(chǎn)對于特定使用者特定用途的一種價值，因而也是與市場無關(guān)的一種價值。

投資價值。投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確擬定目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。徐克艱（1991）構(gòu)建了房地產(chǎn)投資價值評估框架，并結(jié)合運用實例研究[3]。之后國內(nèi)學(xué)者對投資價值的研究主要集中于金融股票行業(yè)，例如陳之大、萬正曉、張建利于（1994）年分別分析了股票的投資價值。

持續(xù)經(jīng)營價值。持續(xù)經(jīng)營價值是指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成部分對企業(yè)整體價值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)， 可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分， 即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值.

保險價值。保險價值是保險單條款中記載或認(rèn)同的某項資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價值的一部分損失。游源芬（2003）在研究保險價值界定時指出，胡援成主編的《財產(chǎn)保險》中對保險價值定義：‘保險價值是指保險標(biāo)的在某一特定時期內(nèi)的實際經(jīng)濟價值的定義更為合理。

（二）不動產(chǎn)非市場價值資源類型

英國資源學(xué)家Pearce將環(huán)境資源價值分為使用價值和非使用價值兩部分，使用價值包括直接使用價值、間接使用價值和選擇價值，非使用價值包括存在價值和遺贈價值。McNeely根據(jù)生物多樣性產(chǎn)品是否具實物性將生物資源價值分為直接價值和間接價值兩類，直接性價值包括使用價值和生產(chǎn)性使用價值，間接價值包括非消費性使用價值、選擇價值和存在價值。20世紀(jì)70年代，美國恢復(fù)“土地利用委員會”后指出農(nóng)地價值的非市場價值包括提供開敞空間、維護(hù)生物多樣性、保育環(huán)境等，具體分為選擇價值、饋贈價值和存在價值。

陳應(yīng)發(fā)（1996）定義了環(huán)境價值的類型分為社會價值和非愛好價值，其中社會價值包括經(jīng)濟價值、文化價值、社會關(guān)系價值、生理價值、心理價值和經(jīng)濟價值；非愛好價值又稱為內(nèi)在價值或者存在價值[4]。蔡銀瑩（2006）將農(nóng)地非市場價值分為選擇價值、饋贈價值和存在價值[5]。譚永忠（2012）將耕地的非市場價值分為生態(tài)價值、社會價值、選擇價值、遺贈價值和存在價值[6]。

綜上所述，資源的非市場價值主要包括：選擇價值、饋贈價值、存在價值和社會價值。現(xiàn)今，不動產(chǎn)非市市場價值的評估主要是指耕地資源、森林資源、農(nóng)地資源還有一些水域資源的非市場價值。

三、不同不動產(chǎn)類型的非市場價值評估研究

（一）水域非市場生態(tài)價值評估研究

國內(nèi)外主要研究水域的生態(tài)價值。由于水域的循環(huán)作用對整個生態(tài)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性大，水域的生態(tài)功能也越來越受到人們的重視。

J. Tournebize研究了農(nóng)業(yè)污染地表水對濕地景觀生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)的影響。J. Tournebize認(rèn)為土地在歐洲土地非常稀缺，然而農(nóng)藥對水域的污染是巨大的。通過構(gòu)建人工濕地，利用濕地的生態(tài)功能降解農(nóng)藥對土地的污染，從而達(dá)到濕地景觀生態(tài)服務(wù)價值的最大化。

城市水域生態(tài)價值研究主要運用定量和定性研究相結(jié)合的方法。定量化評估是通過研究城市不同類型水體景觀破碎度過程來分析城市水體的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的間接價值和直接價值。定性化評估是通過抽樣調(diào)查，建立一個指標(biāo)體系，把毒物指標(biāo)、生物指標(biāo)及其生長繁殖密切相關(guān)的氧情、水深、水溫、水色、和透明度聯(lián)系在一起。

（二）農(nóng)地非市場社會價值評估研究

農(nóng)地資源是土地生態(tài)服務(wù)的主要載體之一，是稀缺的自然資源和不可替代的生產(chǎn)要素。國外學(xué)者主要通過揭示偏好法（ Revealed PreferenceApproach）與陳述偏好法（ Stated Preferences Approach） 對農(nóng)地的這種非市場價值進(jìn)行評估研究. 國內(nèi)農(nóng)地的非市場價值評估，主要用條件價值法（CVM）研究，即調(diào)查市民的支付意愿。蔡銀鶯、張安錄運用條件價值法研究武漢市農(nóng)地非市場價值。陳鳳嬌、張洪在農(nóng)地非市場價值對于農(nóng)地保護(hù)的作用時，也是運用條件價值法。陳瑩、王予川運用WTP結(jié)合CVM的方法研究農(nóng)地的非市場價值。但是，評估非市場價值的方法不止有條件價值法一種，還有選擇試驗?zāi)Ｐ头ā＿x擇試驗?zāi)Ｐ头ㄊ窃跉W美等國家出現(xiàn)的一種評估公共物品經(jīng)濟價值的新方法，它是基于隨機效用理論和效用最大化理論，認(rèn)為每個評估對象的價值是由其本身的多個屬性所決定的，人們的每一個選擇都可以表示為不同屬性狀態(tài)的組合，并且在做選擇時總以效用最大化為目的。

四、結(jié)語

本文對不動產(chǎn)的非市場價值參考國內(nèi)外現(xiàn)存的分類體系，并結(jié)合當(dāng)下的非市場價值分類的研究，基于資產(chǎn)和資源兩個角度對不動產(chǎn)的非市場價值進(jìn)行分類。在對目前研究比較多的農(nóng)地社會價值和水域生態(tài)價值評述后得出不動產(chǎn)非市場價值主要包括饋贈價值、選擇價值、存在價值，目前主要研究社會價值和生態(tài)價值。對于學(xué)術(shù)界公認(rèn)的饋贈價值、選擇價值和存在價值的探索較少。目前，學(xué)術(shù)界對土地的資源和資產(chǎn)屬性的價值分類不明晰，使得土地價值評估的不全面。隨著資源公共屬性的非市場價值的研究日益完善，不動產(chǎn)資源價值的研究將成為不動產(chǎn)非市產(chǎn)價值研究的一大驅(qū)動力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王生龍，中國不動產(chǎn)購買與開發(fā)的監(jiān)管框架[J].中國資產(chǎn)評估，2008（08）：19-20

[2]嚴(yán)世林，不動產(chǎn)的概念及登記[J].中國律師，2007（11）：68-70

[3]許克艱與王洪，房地產(chǎn)投資價值的評估——一個新的框架及其應(yīng)用[J].武漢城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報，1991（01）：9-14

[4]陳應(yīng)發(fā)，森林資源的環(huán)境價值及其評估[J].云南林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計，1996（04）：1-9

[5]蔡銀鶯，李曉云與張安錄，耕地資源非市場價值評估初探[J].生態(tài)經(jīng)濟（學(xué)術(shù)版），2006（02）：10-14

[6]譚永忠等，耕地資源非市場價值評價方法的研究進(jìn)展與述評[J].自然資源學(xué)報，2012（05）：883-892

作者簡介：殷煒（1990.7--），女，江西鷹潭人，系江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院土地資源管理碩士研究生。研究方向：不動產(chǎn)價值評估與營造。