淺析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險管理

楊曉玲

[摘 要] 隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化的進(jìn)程也越來越快，大量的人流涌入現(xiàn)代化的大城市，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。目前，我國住宅房地產(chǎn)開發(fā)無論在數(shù)量還是在質(zhì)量上都已經(jīng)相對成熟，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分之一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則面臨著巨大的挑戰(zhàn)。由于各方面經(jīng)濟(jì)利益的沖突，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理變得尤為重要。本文結(jié)合風(fēng)險管理的相關(guān)理論知識，分析商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中的困境，并提出相應(yīng)的對策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 12. 052

[中圖分類號] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）12- 0082- 02

0 引 言

國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國的重要產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要經(jīng)濟(jì)支柱。我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要包括住宅房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)趨于較為成熟的階段，但是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)還處于上升階段的初級發(fā)展階段。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資高風(fēng)險的行業(yè)，處于初級階段的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)還存在很多多元化的問題，尤其是在開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)與成本控制、管理方面。商業(yè)房地產(chǎn)無論是在人員安排、物資調(diào)配還是在資金周轉(zhuǎn)方面都存在著一定的風(fēng)險性，內(nèi)容及其復(fù)雜。一旦項(xiàng)目管理人不能夠清晰明了地認(rèn)識到開發(fā)項(xiàng)目所存在的各種風(fēng)險，項(xiàng)目就很可能失敗，造成不可估量的損失。因此，如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險以及相關(guān)運(yùn)營風(fēng)險，增加企業(yè)的管理效率，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)不斷的資金流顯得十分重要。

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理之困境

1.1 主要財(cái)務(wù)風(fēng)險之困境

房地產(chǎn)行業(yè)的投資特點(diǎn)有投資額度較大，回收期較長，變現(xiàn)能力低等，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)的較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。首先，負(fù)債率風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金相對較少，主要來源于銀行的信貸，許多企業(yè)有巨大的資產(chǎn)負(fù)債率，若實(shí)際收益不如預(yù)期收益，則企業(yè)將面臨償還債務(wù)的風(fēng)險。其次，政策風(fēng)險。由于通貨膨脹等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建材成本、管理和勞動力成本都有上升的趨勢，加之國家對房市的調(diào)控帶來的利率和政策的變動，帶來的企業(yè)償還銀行貸款導(dǎo)致負(fù)債率增加，也降低了投資者對房屋的購買欲，無疑加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

1.2 決策階段風(fēng)險管理之困境

首先，開發(fā)地理位置選擇的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動性，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)位的選擇對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有著巨大的影響。地理位置的選擇風(fēng)險受到多方面的影響，開發(fā)商不得不衡量各方面的因素進(jìn)行選擇。其次，開發(fā)時機(jī)選擇的風(fēng)險。每個行業(yè)都有自身發(fā)展的周期性，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同樣有著周期性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期性包括高峰、收縮、低谷以及恢復(fù)4個階段。開發(fā)商在選擇開發(fā)時機(jī)時，如果衡量不好影響開發(fā)時機(jī)的各個因素，很有可能造成開發(fā)項(xiàng)目處于低谷期。最后，開發(fā)項(xiàng)目可行性的風(fēng)險。開發(fā)商所選擇的開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性對于開發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展有著很大的影響。一旦確認(rèn)不好對于開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，很可能造成開發(fā)項(xiàng)目中斷或中止等后果。

1.3 影響預(yù)期收益之困境

首先，開發(fā)融資的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要投入巨大的資金，這也是開發(fā)商最為關(guān)注的問題，同時也是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險危機(jī)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。常常會發(fā)生開發(fā)商因?yàn)槿谫Y而導(dǎo)致自有資金回報盈利較為不確定或者因?yàn)橘Y金的匱乏導(dǎo)致項(xiàng)目無法開展后續(xù)工作。尤其是目前國內(nèi)的融資環(huán)境處于消極的狀態(tài)，開發(fā)商就更需要做好融資風(fēng)險的識別與應(yīng)對。其次，開發(fā)土地的風(fēng)險。我國的相關(guān)法律規(guī)定凡是經(jīng)營性的土地都是通過招標(biāo)拍賣的方式取得的，這就使得開發(fā)土地的取得在很大程度上受到政治因素、市場因素的影響。開發(fā)商在開發(fā)土地過程中，往往會出現(xiàn)購買風(fēng)險加大、開發(fā)成本逐增等風(fēng)險。再次，開發(fā)手續(xù)風(fēng)險。國家對于房產(chǎn)開發(fā)的政策調(diào)控處于緊縮的狀態(tài)，并且新政策在不斷地出臺，這就導(dǎo)致開發(fā)商在前期準(zhǔn)備階段的手續(xù)上會出現(xiàn)很多風(fēng)險，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)調(diào)整都會給整個開發(fā)項(xiàng)目造成不可估量的影響。最后，開發(fā)合同簽訂的風(fēng)險。由于建設(shè)工程涉及到很多當(dāng)事人，因此開發(fā)項(xiàng)目的建筑類合同較為復(fù)雜。由于各方之間利益關(guān)系，合同中往往會存在很多風(fēng)險。比如，合同條款不完整，合同條款的違約責(zé)任、風(fēng)險規(guī)避存有陷阱等。

1.4 建設(shè)階段成本管控風(fēng)險之困境

①開發(fā)成本的風(fēng)險。作為開發(fā)商，最重要的就是衡量投入的成本與獲取的利益之間的差值是否值得他們開發(fā)此項(xiàng)目。但是在開發(fā)過程中，往往存在著很多成本風(fēng)險，導(dǎo)致項(xiàng)目的成本增加。比如圖紙的變更風(fēng)險、施工環(huán)境的變更風(fēng)險、施工材料的價格變更風(fēng)險、施工違約索賠的風(fēng)險等風(fēng)險。②開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的風(fēng)險。目前，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量要求越來越高。關(guān)于施工工程質(zhì)量的相關(guān)法律、法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等文件中對于開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量都有嚴(yán)格的要求標(biāo)準(zhǔn)。由于施工過程中人員、機(jī)器設(shè)備等方面的原因，施工工程不可避免地存在著工程質(zhì)量風(fēng)險給后續(xù)營銷帶來很大的障礙。③開發(fā)工程工期的風(fēng)險。由于開發(fā)項(xiàng)目耗時較長，突發(fā)性事件以及前述的風(fēng)險較多，因此對于合同約定的工期，開發(fā)商不一定能夠按照合同的約定交工，這樣就會存在工期風(fēng)險，造成違約賠償。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理之突破

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險之突破

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該最大可能地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險。首先，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行多元的融資，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷優(yōu)化自己的融資結(jié)構(gòu)，推動企業(yè)上市，通過股票的發(fā)行以及信托和商業(yè)投資來進(jìn)行多方面的融資，同時，也要適當(dāng)增加自有房產(chǎn)的持有量，通過商業(yè)房產(chǎn)或商業(yè)酒店等具體的形式，保證項(xiàng)目資金鏈條的可持續(xù)性；其次，應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)之間的聯(lián)合合作，對于一線城市等對資金要求比較高，可以與其他企業(yè)聯(lián)合拿地，共同開發(fā)，以分散財(cái)務(wù)風(fēng)險，保持企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對國家房地產(chǎn)政策的敏感性，適度投資，選擇與自己企業(yè)投資能力相符合的項(xiàng)目，最大限度地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險。

2.2 決策階段風(fēng)險管理之突破

①分析開發(fā)區(qū)地理位置風(fēng)險因素來源，降低開發(fā)區(qū)位風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)建立開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險防范機(jī)制。在對開發(fā)區(qū)位進(jìn)行選擇時，結(jié)合區(qū)位的社會因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、自然環(huán)境因素以及政策因素等制定選擇標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)避區(qū)位選擇的風(fēng)險。比如，萬科地產(chǎn)在進(jìn)行區(qū)位的選擇時，排除一些人為因素，按照企業(yè)所建立的區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合每次開發(fā)項(xiàng)目的情況進(jìn)行排除選擇。又如當(dāng)前的“萬達(dá)廣場”，就是找準(zhǔn)了區(qū)位，然后結(jié)合城市發(fā)展方向進(jìn)行打造，從而形成了“萬達(dá)中心，就是城市的中心”，這樣的美譽(yù)。②找準(zhǔn)高峰期或者恢復(fù)期進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的入場。開發(fā)商要對開發(fā)時機(jī)進(jìn)行專業(yè)性的分析，即風(fēng)險識別，找出開發(fā)時機(jī)中的高峰期或者恢復(fù)期進(jìn)行項(xiàng)目的入場準(zhǔn)備。通過專業(yè)性的分析，可以避免開發(fā)商在低谷期或者收縮期進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，規(guī)避時機(jī)風(fēng)險。③對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。任何一個房地產(chǎn)商在著手開發(fā)項(xiàng)目時，都要對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。開發(fā)商要針對商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，建立可行性研究機(jī)制，通過該機(jī)制衡量項(xiàng)目的可開發(fā)性。

2.3 預(yù)期收益風(fēng)險之突破

①建立融資前端控制機(jī)制。為了控制項(xiàng)目融資的風(fēng)險，開發(fā)商可以借鑒綠地集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)建立融資前端控制機(jī)制。通過前端控制，開發(fā)商要對項(xiàng)目融資前期的人員、手續(xù)、融資計(jì)劃、融資合同等進(jìn)行監(jiān)控，將融資風(fēng)險扼殺在初始階段，避免后期資金鏈的中斷。②了解相關(guān)政策，規(guī)避土地開發(fā)及手續(xù)風(fēng)險。土地獲得以及開發(fā)的風(fēng)險大多來源于國家的政策，開發(fā)商只有及時了解相應(yīng)的政策以及政策變更，才能準(zhǔn)確把握土地形勢的方向，進(jìn)而也可以規(guī)避很多開發(fā)手續(xù)上的風(fēng)險。③合同文本專業(yè)化。很多開發(fā)商都在采用合同文本格式化的方式來規(guī)避開發(fā)項(xiàng)目中存在的合同風(fēng)險。但要注意的是，合同簽訂的過程中要特別注意對手方合同文本中的風(fēng)險規(guī)制以及違約條款。

2.4 建設(shè)階段加強(qiáng)成本管控之突破

①規(guī)范項(xiàng)目成本審計(jì)，規(guī)避成本風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)規(guī)范對于開發(fā)項(xiàng)目的成本審計(jì)，通過開發(fā)項(xiàng)目的成本審計(jì)以及內(nèi)部控制來降低開發(fā)項(xiàng)目的成本風(fēng)險，提高開發(fā)項(xiàng)目所得利益。②嚴(yán)格按照質(zhì)檢要求進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)。開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照施工合同、相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程建設(shè)。一方面，規(guī)范施工人員的施工操作；另一方面，監(jiān)理人員要切實(shí)起到監(jiān)工作用。③預(yù)留工期。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定工程工期時，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行工期預(yù)留，在原定工期的基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬工期的約定。

3 結(jié) 論

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目雖然還處于初級的發(fā)展階段，但是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然會使得該行業(yè)進(jìn)入一個高峰時期。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)都存在著很大的風(fēng)險，開發(fā)商只有用過有效的識別風(fēng)險，才能夠制定出較好的風(fēng)險防范措施，降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險。

主要參考文獻(xiàn)

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