對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押及登記有關(guān)問題的探析

方宏旭

[摘 要]隨著我國改革開放的不斷深入，各地經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，符合地方特色以及城市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)猶如雨后春筍般的冒出來。工業(yè)企業(yè)從進(jìn)入園區(qū)到投入生產(chǎn)需經(jīng)歷一定的時(shí)間，由于近年經(jīng)歷了國際金融危機(jī)，全球整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，因此直接影響到我國的各類工業(yè)企業(yè)，工業(yè)企業(yè)都面臨開發(fā)建設(shè)資金不足，在建工程抵押貸款就成了企業(yè)融資的一個(gè)重要渠道。

[關(guān)鍵詞]非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；在建工程；抵押；登記

[中圖分類號(hào)]D923.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程從概念上理解是指經(jīng)過審批正在建設(shè)中的房屋及其他建筑物。從法律意義上講是未通過竣工驗(yàn)收之前都還屬于在建工程。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為?！斗课莸怯涋k法》第五十九條，以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記。本文所指非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程主要指工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目的在建工程[1]。

1 非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押的現(xiàn)狀分析

1.1 土地使用權(quán)存在重復(fù)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于目前我國大部分地方土地管理部門和房產(chǎn)登記部門還是相分離的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)，而土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押，在建工程（含土地）抵押則是在房產(chǎn)登記部門登記，由于土地管理部門和房產(chǎn)登記部門信息不互通，如果抵押人的土地使用權(quán)抵押登記尚未注銷，而又申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記，房產(chǎn)登記部門給予辦理了在建工程抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押登記，極有可能會(huì)造成重復(fù)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 存在再次申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱怯浀那樾?/p>

例如一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目的投入由于建設(shè)資金的原因存在建設(shè)一部分廠房未竣工驗(yàn)收即投入使用，致使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期拉長(zhǎng)，而由于在建工程抵押期限相對(duì)較短，抵押期限到期后，抵押人會(huì)以其余在建的建筑物申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅?，企業(yè)通過這種方式可以繼續(xù)從銀行獲取資金，然而從建設(shè)部門監(jiān)管角度來說，會(huì)存在一定的隱患，整體項(xiàng)目無法按審批的要求及時(shí)竣工驗(yàn)收，而未竣工驗(yàn)收即投入生產(chǎn)，則涉及建筑工程安全的問題。

2 非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押存在的問題

2.1 抵押物評(píng)估價(jià)值給抵押權(quán)人帶來的風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)能確保抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而抵押物評(píng)估價(jià)值虛高的結(jié)果，給抵押權(quán)人收回債權(quán)帶來了不確定的風(fēng)險(xiǎn)。以下造成抵押物評(píng)估價(jià)值虛高的因素有：①由于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估人員往往會(huì)迎合抵押人想多貸款的要求，對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)人為造成評(píng)估價(jià)值虛高；②評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估在建項(xiàng)目時(shí)由于對(duì)土地性質(zhì)、項(xiàng)目權(quán)屬、工程進(jìn)度等方面影響實(shí)際價(jià)值方面的因素考慮欠缺而影響了評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性；③如果抵押雙方以協(xié)議作價(jià)的方式確定抵押物的價(jià)值，由于銀行信貸人員缺乏房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)抵押物價(jià)值的估算缺乏準(zhǔn)確性，極易出現(xiàn)協(xié)議作價(jià)的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值有較大的誤差。

2.2 非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在一定的局限性

各地工業(yè)園區(qū)存在規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)的限制，在建項(xiàng)目往往屬于工業(yè)用途，抵押人如到期無法償還債務(wù)，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)處置抵押物時(shí)，由于用途、規(guī)劃條件的限制，處置該抵押物時(shí)受讓人會(huì)存在一定的局限性，無法確保抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2.3 如何確定在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件

目前對(duì)在建工程較普遍的理解是指處于建設(shè)過程中，尚未完工并未交付使用的工程項(xiàng)目。筆者對(duì)在建工程的理解是，建筑工程未達(dá)到竣工驗(yàn)收條件或未通過竣工驗(yàn)收都屬于在建工程。對(duì)于在建工程抵押登記各地都有不同的規(guī)定，如北京對(duì)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》里，房屋已竣工或?qū)嶋H投入使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理登記手續(xù)。由于在建工程不確定因素較多以及工程建設(shè)者自身的原因致使工程施工期限的延期，這對(duì)抵押登記如何確定是否符合登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件都存在現(xiàn)實(shí)的問題[2]。

3 解決與規(guī)范非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押及登記工作的難點(diǎn)及建議

3.1 明確在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件

為實(shí)際解決工業(yè)企業(yè)工程建設(shè)中的融資問題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)明確制定在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件。筆者認(rèn)為凡是未通過竣工驗(yàn)收并未實(shí)際投入使用的，符合規(guī)劃許可，未超過建筑施工許可證中的施工期限，抵押人首次或再次申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱怯?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)給予辦理。在建工程抵押登記必須具備的條件：①在建工程占用范圍內(nèi)的土地，必須依法取得國有土地使用權(quán)證；②投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期，可提供由貸款銀行確認(rèn)的工程進(jìn)度表等材料（或在抵押合同中載明相關(guān)內(nèi)容）；③在建工程不允許為第三方貸款提供擔(dān)保，借款人必須為抵押人。

3.2 抵押權(quán)人需嚴(yán)審抵押物的價(jià)值

《物權(quán)法》第十三條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，抵押物的價(jià)值不是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查的要件，是否超過抵押物價(jià)值是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)，與登記機(jī)構(gòu)無關(guān)。《物權(quán)法》進(jìn)一步明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押雙方申請(qǐng)抵押登記時(shí)只需提交可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料即可。抵押房地產(chǎn)可以委托評(píng)估公司評(píng)估，也可以雙方協(xié)議作價(jià)，因此抵押物的價(jià)值對(duì)抵押權(quán)人來說是需要重點(diǎn)審查的。登記機(jī)構(gòu)在受理在建工程抵押登記時(shí)，則有義務(wù)提醒抵押權(quán)人注意抵押物價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議可以在抵押登記申請(qǐng)表上注明抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的提示。

3.3 登記機(jī)構(gòu)需要完善在建工程抵押登記的審查工作

首先，登記機(jī)構(gòu)審查的重點(diǎn)是所抵押的在建工程的合法性。登記人員應(yīng)認(rèn)真審查所抵押在建工程規(guī)劃審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證以及施工許可證，一方面上述規(guī)劃許可的建設(shè)單位（即抵押人）需與土地使用權(quán)人及債務(wù)人須為同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面積必須是規(guī)劃審批的面積，因此只有確保抵押人主體的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。

其次，根據(jù)《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，辦理在建工程抵押權(quán)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。實(shí)地查看的內(nèi)容為：①查看在建的建筑物與規(guī)劃審批是否一致，有無違章現(xiàn)象；②抵押的在建建筑物與提供的《國有土地使用證》的范圍是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情況等。對(duì)在建工程實(shí)地情況以影像資料進(jìn)行留存，并出具實(shí)地查看記錄表，登記時(shí)同抵押人提交的材料一同存入檔案。

3.4 做好在建工程抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押的登記工作

《房屋登記辦法》第六十二條規(guī)定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。各地實(shí)際操作中，可能存在從初始登記到在建工程抵押登記注銷，再到現(xiàn)房抵押登記這一過程中會(huì)產(chǎn)生脫節(jié)或存在一個(gè)短暫的時(shí)間間隙，由此極可能會(huì)損害在建工程抵押中抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果將房屋初始登記與在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記合并辦理，完善這一過程的操作流程，從而實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接[3]。

4 結(jié) 論

由于非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押的特殊性及復(fù)雜性，無論是房屋登記機(jī)構(gòu)還是抵押權(quán)人，都需要從制度上還有操作流程方面不斷去完善，既從服務(wù)的角度出發(fā)支持企業(yè)的融資需求，又能從管理制度方面不斷地去完善與健全。

參考文獻(xiàn)：

[1]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.

[2]鄭智華，華理蘊(yùn)，趙笑眸.淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問題[J].中國房地產(chǎn)，2009（8）.

[3]金紹達(dá).在建工程抵押權(quán)登記如何轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記[J].中國房地產(chǎn)，2013（11）.